La vague imminente des héritages va accentuer les inégalités en matière de logement aux Pays-Bas
On estime qu’un transfert de 300 milliards d’euros sous forme de dons et d’héritages entre 2024 et 2033 est sur le point d’accentuer les écarts de richesse et de pénaliser les primo-accédants sur le marché immobilier néerlandais.
Dernière mise à jour : 25 août 20265 min de lecture
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La vague imminente des héritages va accentuer les inégalités en matière de logement aux Pays-Bas
Le marché immobilier néerlandais se prépare à un transfert intergénérationnel historique de richesse qui menace d’élargir encore les inégalités existantes. De 2024 à 2033, quelque 300 milliards d’euros d’actifs résidentiels devraient être transmis aux enfants et petits-enfants des propriétaires actuels aux Pays-Bas. Si ce boom des achats de logements financés par la famille profite à ceux qui ont des parents ou des grands-parents aisés, il laisse les locataires et les primo-accédants sans soutien familial dans une situation de désavantage croissant.
L’ampleur du transfert de richesse à venir
Le cabinet de conseil en prêts hypothécaires Van Bruggen prévoit qu’environ un million d’adultes néerlandais — principalement âgés de 45 à 65 ans — recevront des dons importants ou des héritages au cours de la prochaine décennie. Ce groupe pourra tirer parti à la fois d’un capital fraîchement hérité et de la valeur nette accumulée dans ses propres biens pour obtenir des prêts hypothécaires plus importants, surpassant ainsi ceux qui ne comptent que sur leur épargne personnelle ou leurs revenus. Les chiffres clés incluent :
Les propriétaires de plus de 55 ans détiennent collectivement près de 900 milliards d’euros de valeur nette immobilière.
La valeur totale des logements occupés par leurs propriétaires aux Pays-Bas est passée de 1 032 milliards d’euros en 2006 à 2 181 milliards d’euros en 2024.
Sur la même période, la valeur nette cumulée est passée de 546 milliards d’euros à 1 373 milliards d’euros.
Les projections de Van Bruggen montrent que la valeur nette immobilière existante déclenchera environ 300 milliards d’euros de transferts de richesse au sein des familles d’ici 2033. La rareté des logements dans des régions prisées comme la Hollande-Septentrionale, Utrecht et la Hollande-Méridionale signifie que ces fonds sont souvent décisifs dans les enchères concurrentielles.
Comment les héritages alimentent l’inflation des prix
Lorsque les acheteurs potentiels peuvent mobiliser des dons ou des héritages anticipés, ils soumettent souvent des offres plus élevées sur les biens, ce qui fait monter les prix du marché. Les vendeurs, conscients de la puissance financière derrière certaines offres, peuvent attendre le prix le plus élevé plutôt que de négocier à la baisse. Le cycle s’accélère :
Les offres élevées deviennent la norme. Les acheteurs sans richesse familiale peinent à rivaliser.
Les prix de vente moyens augmentent. Les logements d’entrée de gamme deviennent inabordables pour beaucoup.
Les locataires restent exclus. Louer à long terme ou s’installer dans des zones périphériques devient la seule option.
Cette dynamique nuit particulièrement aux primo-accédants qui ne bénéficient pas d’un soutien intergénérationnel. Ils peuvent retarder indéfiniment l’achat d’un logement ou se rabattre sur des biens plus petits et moins bien situés.
Statistiques sur la répartition des richesses et les inégalités
Les données de Statistics Netherlands (CBS) soulignent l’ampleur de la concentration de richesse :
Les 10 % de ménages néerlandais les plus riches possèdent plus de 56 % de la richesse totale des ménages.
En 2024, la valeur nette moyenne d’un locataire était de 40 400 euros, contre 563 800 euros pour un propriétaire.
De tels contrastes frappants soulignent à quel point la propriété immobilière agit comme un multiplicateur de richesse au fil du temps. La vague imminente d’héritages laissera probablement les ménages locataires encore plus en retard dans l’accumulation d’actifs.
Le débat sur l’impôt sur les successions
Face à la montée des successions, le Bureau néerlandais d’analyse de la politique économique (CPB) a mené une enquête sur l’opinion publique concernant une réforme de l’impôt sur les successions. Les résultats ont montré que plus de la moitié des répondants néerlandais soutiennent une hausse des taxes sur les gros héritages, tandis que seulement 12 % sont favorables à la suppression totale de cet impôt. Malgré cette majorité, le ministre des Finances Eelco Heinen (VVD) a exclu tout changement immédiat, arguant que les prévisions économiques ne devraient pas dicter la politique fiscale. « C’est aux politiques de décider », a-t-il déclaré, en maintenant le statu quo en matière d’imposition des successions.
Réponses politiques possibles
Bien que des réformes fiscales de grande ampleur semblent peu probables à court terme, les décideurs et les défenseurs du logement ont évoqué plusieurs mesures pour atténuer l’aggravation des inégalités :
Hausse progressive de l’impôt sur les successions pour les successions dépassant certains seuils.
Subventions ciblées ou frais de transaction réduits pour les primo-accédants sans soutien familial.
Extension du logement social par des partenariats avec les woningcorporaties (organismes de logement social).
Renforcement des dispositifs d’épargne, similaires à la vrijstelling (exonération) sur les dons pour l’achat d’un logement, afin d’aider les jeunes générations à constituer un capital.
Chaque option implique des compromis entre la génération de recettes, la préservation de l’équité intergénérationnelle et la protection des ménages vulnérables.
Stratégies pour les primo-accédants et les locataires
Pour ceux qui font face à la concurrence d’acheteurs disposant de liquidités importantes, voici quelques approches à envisager :
Maximiser le huurtoeslag (allocation logement) : Vérifiez votre éligibilité et faites votre demande auprès du Belastingdienst (administration fiscale néerlandaise). Même des subventions modestes peuvent libérer des fonds pour l’épargne.
Explorer les modèles de copropriété : Certaines woningcorporaties proposent des formules de propriété partielle qui vous permettent d’acheter une part d’un bien tout en louant le reste à un tarif subventionné.
Se concentrer sur les régions émergentes : Les régions situées en dehors de la Randstad offrent souvent des prix plus abordables et des guerres d’enchères moins agressives.
Tirer parti de conseils professionnels : Des conseillers en prêts hypothécaires et des plateformes comme Luntero peuvent vous aider à structurer un dossier de financement compétitif.
En combinant une planification rigoureuse, des conseils d’experts et le soutien du gouvernement, les primo-accédants et les locataires peuvent améliorer leurs chances d’obtenir un logement stable malgré les pressions du marché.
Perspectives
La prochaine décennie promet une profonde transformation du logement aux Pays-Bas. À moins que les décideurs n’interviennent, l’afflux de richesse familiale dans les achats immobiliers creusera l’écart entre ceux qui bénéficient de transferts intergénérationnels et ceux qui n’en bénéficient pas. À mesure que les débats sur les impôts sur les successions s’intensifient, les perspectives pour les locataires et les acheteurs sans soutien restent difficiles.
Que vous naviguiez sur le marché locatif ou que vous prépariez l’achat de votre première maison, rester informé et proactif est essentiel. Pour trouver ou publier le plus facilement possible des biens locatifs dans tout le pays, consultez Luntero.
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Louer aux Pays-Bas implique des règles, des termes juridiques et des abréviations parfois complexes. Le Glossaire de Location Luntero est votre guide pour tous les termes essentiels – des contrats de location, dépôts et frais d’agence aux charges, au contrôle des loyers et aux droits des locataires. Que vous soyez nouveau locataire, expatrié ou que vous vouliez éviter des frais cachés, notre glossaire vous aide à louer plus intelligemment, à mieux négocier et à éviter les erreurs.
