Logement néerlandais plus équitable : pourquoi taxer la multipropriété est crucial

Logement néerlandais plus équitable : pourquoi taxer la multipropriété est crucial

Les Pays-Bas font face à une crise aiguë du logement, où la flambée des prix et la disponibilité limitée ont laissé de nombreuses personnes sans accès à des logements adaptés. Dans leur récent rapport Home in the Future, l’architecte en chef du gouvernement et les conseillers du gouvernement (CRa) avancent un argument audacieux : pour parvenir à une plus grande équité, l’État doit augmenter les taxes sur la multipropriété et réorienter les recettes vers les groupes vulnérables.

Le paysage actuel du logement néerlandais

Au cours de la dernière décennie, la demande de logements aux Pays-Bas a largement dépassé l’offre. Des villes comme Amsterdam, Utrecht et La Haye connaissent des guerres d’enchères et des listes d’attente qui laissent même des familles à revenu moyen en difficulté pour obtenir une location ou un prêt hypothécaire. Deux grands leviers fiscaux ont accentué cette tension :

1. Hypotheekrenteaftrek (déduction des intérêts hypothécaires). Les propriétaires peuvent déduire les intérêts payés sur leur prêt hypothécaire de leur revenu imposable, subventionnant ainsi de fait la propriété privée et gonflant les prix des logements.
2. Eigenwoningforfait (valeur locative imputée). Les propriétaires paient un impôt sur un revenu locatif fictif pour leur logement occupé par leur propriétaire, mais les taux actuels restent faibles par rapport aux avantages de la propriété.

Pendant ce temps, les achats spéculatifs de deuxième ou troisième résidences — souvent laissées vacantes ou louées aux prix du marché — détournent un stock de logements précieux des résidents locaux de longue durée. Selon le CRa, cette dynamique aggrave les inégalités sociales : « Il est illogique que certaines personnes puissent posséder plusieurs biens alors que d’autres n’ont pas accès à un logement adapté. »

Principales recommandations du CR a

Le CRa propose six stratégies interconnectées pour rééquilibrer le marché :

• Limiter la déduction des intérêts hypothécaires. Réduire le hypotheekrenteaftrek, en particulier pour les biens de plus grande valeur et les logements supplémentaires, afin de diminuer les achats spéculatifs.

• Augmenter les taxes sur la valeur locative imputée. Relever l’eigenwoningforfait pour les propriétaires de plusieurs biens, afin d’aligner davantage leur charge fiscale sur les rendements locatifs réels.

• Introduire un impôt sur les plus-values pour les résidences secondaires. Taxer les profits issus de la vente de biens supplémentaires afin de freiner les achats-reventes spéculatifs et de générer des recettes.

• Mettre en place un fonds de sécurité du logement. Utiliser le produit net de ces nouvelles taxes pour soutenir les aides au loyer et le logement social pour les groupes vulnérables.

• Promouvoir l’habitat collectif et intergénérationnel. Encourager des modèles de logement alternatifs — tels que les cours partagées, les groupes résidentiels et le cohabitat — afin de favoriser la cohésion sociale et d’optimiser l’utilisation du foncier.

• Permettre une densification intelligente. Autoriser les extensions sur les toits, les unités préfabriquées de comblement et les projets à usage mixte sur des fermes vacantes afin d’ajouter des logements plus petits et durables.

Comment taxer les biens multiples peut fonctionner

Une taxe plus élevée sur les logements supplémentaires peut se traduire de plusieurs façons :

1. Surtaxe progressive sur l’eigenwoningforfait. Les propriétaires d’un deuxième bien paieraient un pourcentage plus élevé de la valeur locative fictive, les rapprochant du traitement fiscal des investisseurs.
2. Impôt progressif sur les plus-values. Les biens vendus dans un délai de détention court (par exemple, moins de cinq ans) pourraient être soumis à un taux plus élevé, décourageant les opérations d’achat-revente rapides.
3. Plafonds de déduction des intérêts hypothécaires. Au-delà du premier logement, la déductibilité des intérêts pourrait être réduite ou totalement supprimée progressivement.

En alignant ces mesures sur les réglementations existantes du marché locatif, le gouvernement peut décourager la propriété spéculative tout en préservant les incitations pour les véritables occupants propriétaires cherchant une résidence principale.

Impact potentiel sur les locataires et l’offre de logements

Le CRa estime que la réaffectation des recettes fiscales pourrait financer des milliers de nouveaux logements sociaux et étendre les dispositifs d’aide au logement (huurtoeslag). Un fonds de sécurité du logement dédié pourrait offrir :

• Des subventions complémentaires pour les locataires à faible revenu, réduisant l’écart entre le loyer du marché et ce que les ménages peuvent se permettre.
• Des subventions aux associations de logement (woningcorporaties) pour construire ou rénover des logements abordables.
• Des prêts sans intérêt pour les locataires primo-accédants afin de couvrir les dépôts de garantie ou les frais de déménagement.

Pendant ce temps, en incitant aux conversions de toits et aux constructions préfabriquées dans les centres urbains, les autorités pourraient ajouter des dizaines de milliers de petits logements sans sacrifier les espaces verts en périphérie. Associer cela à des approbations de zonage simplifiées pourrait accélérer l’offre et alléger la pression sur les loyers.

Adopter l’habitat collectif pour la cohésion sociale

Au-delà des réformes fiscales, le CRa souligne la riche tradition néerlandaise de vie partagée — des maisons à cour historique aux communautés de cohabitat modernes. À mesure que la diversité démographique augmente, la demande de modèles intergénérationnels et collectifs croît également :

• Les membres âgés de la famille vivent souvent avec des proches plus jeunes, reflétant des traditions courantes dans les communautés immigrées.
• Les projets de cohabitat réunissent des personnes d’âges et d’origines différents pour partager des installations, réduire la solitude et diminuer les coûts de la vie.

Les gouvernements locaux (gemeenten) peuvent soutenir ces initiatives en adaptant les réglementations de construction, en mettant à disposition des sites pilotes sur le domaine public et en promouvant des structures de gouvernance de voisinage.

Défis et considérations

La mise en œuvre de ces recommandations exigera une conception politique minutieuse et une volonté politique. Les principaux défis comprennent :

• Équilibrer recettes et équité. Des taxes trop élevées risquent de pousser les investisseurs à l’étranger ou de freiner la constitution de patrimoine des ménages.
• Obstacles juridiques. Les modifications des incitations hypothécaires doivent respecter les droits constitutionnels de propriété et les réglementations de l’UE.
• Complexité administrative. Le calcul de taux progressifs d’eigenwoningforfait et d’impôts sur les plus-values exige une solide capacité de l’administration fiscale.

Néanmoins, le CRa maintient que les bénéfices sociétaux à long terme — réduction des inégalités, meilleur accès au logement et récupération des espaces communs — l’emportent sur les complexités transitoires.

Perspective pour 2050

D’ici le milieu du siècle, les villes et les zones rurales néerlandaises pourraient avoir un aspect radicalement différent :

• Des immeubles en toiture accessibles par des escaliers extérieurs, avec du bois léger, une isolation biosourcée et des éléments recyclés.
• Des clusters communautaires préfabriqués sur des terres agricoles sous-utilisées, intégrant production alimentaire, restauration de la nature, services de soins et espaces de travail.
• Des villages de cour dynamiques où plusieurs générations vivent, partagent les équipements et cultivent des liens sociaux.

Ces visions reposent sur un marché du logement qui considère les maisons non seulement comme des véhicules d’investissement, mais comme des biens communs au service du bien-être collectif.

Conclusion

Taxer davantage la multipropriété et réorienter les recettes vers le logement social et le soutien aux locataires pourrait changer la donne dans la crise du logement aux Pays-Bas. Bien que la voie à suivre implique des arbitrages complexes, un système plus équitable pourrait être à portée de main d’ici 2050 — un système où chaque résident a la possibilité de vivre dans un logement stable et abordable.

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