Le secteur du logement locatif se réduit alors que les bailleurs vendent plus de logements aux Pays-Bas
Les bailleurs privés vendent un nombre record de logements locatifs, réduisant le secteur locatif privé de 11 % au cours des deux dernières années, selon les données du Kadaster.
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Le secteur du logement locatif se réduit alors que les bailleurs vendent plus de logements aux Pays-Bas
Les données récentes du registre foncier néerlandais (Kadaster) montrent un changement significatif sur le marché locatif privé des Pays-Bas. Au troisième trimestre 2025, les bailleurs individuels ont vendu bien plus de logements qu'ils n'en ont acquis, poursuivant une tendance qui a fait rétrécir le secteur locatif privé de 11 % — soit l'équivalent de 35 000 logements — au cours des deux dernières années. Si cette évolution facilite l'accès à la propriété pour les primo-accédants, elle renforce la concurrence pour les personnes à la recherche d'un logement locatif.
Ventes records par les investisseurs individuels
Entre juillet et septembre 2025, les bailleurs privés ont vendu 15 800 logements, soit une hausse de 37 % par rapport à la même période en 2024. Les achats réalisés par ces investisseurs se sont élevés à seulement 6 000 biens. Ce déséquilibre a accéléré le déclin du parc locatif détenu par des investisseurs :
Ventes à des occupants propriétaires : Plus de la moitié des biens cédés ont été achetés par des acquéreurs ayant l'intention d'y habiter. Ces logements nécessitent souvent des rénovations ou sont de plus petite taille, ce qui se traduit par des prix en moyenne presque 130 000 € inférieurs à la valeur du marché pour des biens non locatifs comparables.
Rachats par des investisseurs : L'activité d'achat limitée de la part des bailleurs suggère un retrait stratégique des locations à petite échelle.
Un atout pour les primo-accédants
L'afflux d'anciens logements locatifs a ouvert de nouvelles opportunités pour les jeunes familles et les primo-accédants. Des prix abordables — liés à l'état et à la taille des anciens logements locatifs — offrent une rare chance d'accéder au marché de la propriété aux Pays-Bas. Le chercheur du Kadaster Matthieu Zuidema note que ces opportunités sont particulièrement bien accueillies dans les régions où le coût du logement a historiquement dépassé la croissance des salaires.
L'offre locative se resserre pour les locataires
Alors que le marché des propriétaires en bénéficie, les futurs locataires font face à des options de plus en plus limitées. Le nombre réduit de logements locatifs privés a accru la pression sur ceux qui cherchent un logement. De plus, la demande croissante dans le secteur du logement social, géré par les woningcorporaties (sociétés municipales de logement), a entraîné de longues listes d'attente et des critères d'éligibilité plus stricts.
Points chauds régionaux
Le déclin du parc locatif détenu par des investisseurs est le plus prononcé dans les quatre plus grandes villes néerlandaises :
Amsterdam
Rotterdam
Utrecht
La Haye
Ici, de nouveaux contrôles des loyers limitant les charges maximales sur les petites unités ont poussé de nombreux bailleurs à vendre plutôt qu'à réduire les loyers. En dehors de ces centres urbains, les hausses de loyers étaient déjà plus modérées, de sorte que l'exode des bailleurs a été moins spectaculaire.
Forces motrices derrière ce changement
Plusieurs facteurs convergent pour rendre les locations à petite échelle moins attrayantes pour les investisseurs individuels :
Contrôles des loyers : De nouvelles réglementations plafonnent le loyer maximal autorisé sur les petites propriétés, réduisant les marges bénéficiaires.
Réformes du régime fiscal « box 3 » : Les changements apportés au régime « box 3 » de fiscalité des revenus d'investissement ont augmenté la charge fiscale pesant sur les biens locatifs.
Coûts d'entretien : De nombreux anciens logements locatifs nécessitent d'importantes rénovations, rendant les rendements sur investissement moins attrayants.
Conversions de logements étudiants : Plusieurs anciennes maisons étudiantes — autrefois occupées par quatre locataires ou plus — sont converties en studios séparés ou en logements occupés par leurs propriétaires, réduisant encore le parc locatif partagé.
Ce que cela signifie pour le marché
La contraction du secteur locatif privé est une arme à double tranchant. D'une part, les primo-accédants accèdent à des offres d'achat plus abordables ; d'autre part, la disponibilité et l'abordabilité des locations sont sous pression. Les décideurs politiques et les municipalités (communes) devront équilibrer les incitations à construire de nouveaux logements locatifs — en particulier des unités abordables — avec des protections pour les locataires afin d'éviter d'aggraver la pénurie de logements.
Perspectives et recommandations
Investir dans des logements locatifs construits à cet effet pourrait devenir plus attractif à mesure que le parc locatif détenu par des particuliers diminue. Les promoteurs et les investisseurs institutionnels pourraient combler le vide avec des logements locatifs gérés professionnellement, qui incluent souvent l'entretien et des services aux locataires.
Les futurs locataires devraient s'inscrire tôt sur les plateformes privées et auprès des sociétés de logement social pour améliorer leurs chances d'obtenir une location.
Les primo-accédants peuvent tirer parti des prix d'achat plus bas sur les anciens logements locatifs mais doivent prévoir un budget pour d'éventuelles rénovations.
Le paysage du logement locatif privé aux Pays-Bas évolue rapidement. Comprendre ces dynamiques de marché est essentiel pour les locataires, les acheteurs et les investisseurs.
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