Le secteur locatif privé se rétrécit alors que les investisseurs vendent des logements aux Pays-Bas

Le secteur locatif privé se rétrécit alors que les investisseurs vendent des logements aux Pays-Bas

Le marché locatif privé néerlandais a atteint un tournant. Pour la première fois depuis le début des enregistrements en 2010, plus de logements privés ont été vendus que acquis, d'après les données du service national du cadastre Kadaster. Entre avril et juin 2025, les investisseurs privés ont vendu près de 16 400 biens en location — soit 42 % de plus que sur la même période l'an dernier — tout en n'en achetant qu'environ 7 800, entraînant une perte nette de plus de 8 500 logements disponibles à la location.

Hausse des ventes par les investisseurs

Les investisseurs ont longtemps joué un rôle essentiel dans l'offre de logements locatifs du segment moyen, qui s'adressent aux professionnels, aux étudiants et aux familles qui ne sont pas éligibles au logement social ou qui ne peuvent pas obtenir de prêt hypothécaire. Cependant, au 2e trimestre 2025 :

• Les propriétaires privés se sont débarrassés d'un nombre record d'unités locatives.
• Les achats de nouveaux logements locatifs ont chuté à environ la moitié du volume des ventes.
• Plus de 2 000 résidences secondaires sont passées en statut de résidence principale.

Une grande partie de ces rotations s'est produite entre investisseurs eux-mêmes. Pourtant, des experts immobiliers soulignent que de nombreux biens ne sont mis sur le marché qu'après le départ des locataires. Un bien vacant peut se vendre avec une prime de 20 % à 40 % par rapport à un bien occupé, faisant de la libération des locataires une stratégie rentable pour certains vendeurs.

Législation gouvernementale et réaction du marché

Un moteur clé de ces ventes est l'introduction d'une nouvelle législation sur le logement abordable visant à élargir le « segment locatif moyen » sous des contrôles de loyers plus stricts. Alors que la loi visait à protéger les locataires et à freiner la flambée des loyers, elle est apparue moins attrayante pour les propriétaires. Une réglementation plus stricte, combinée à la hausse des coûts d'entretien et à des taux hypothécaires plus élevés, a poussé de nombreux investisseurs à reconsidérer leurs portefeuilles.

L'organisation immobilière Vastgoed Belang met en garde contre des conséquences « désastreuses pour le marché du logement » de cet empilement de mesures gouvernementales. Les locataires qui se situent entre les mailles du logement social (subventionné par les sociétés de logement) et l'accession à la propriété se retrouvent désormais avec des options réduites.

Impact sur les locataires

Les locataires du secteur privé ressentent déjà la pression :

• Disponibilité réduite : Moins d'annonces locatives signifient une concurrence plus dure et des temps de recherche plus longs.
• Hausse potentielle des loyers : Les nouveaux propriétaires, en particulier les sociétés d'investissement locatif, peuvent rechercher des loyers au niveau du marché une fois qu'ils contrôlent un bien.
• Déplacements géographiques : Des villes comme Amsterdam et Utrecht, où la demande est la plus forte, enregistrent la plus forte diminution du parc locatif.

Les ménages à faibles revenus qui dépendent de l'allocation de logement (huurtoeslag) se trouvent particulièrement vulnérables. Avec une offre limitée, certains locataires éligibles pourraient ne plus trouver de logement dans le cadre de leur budget d'allocation.

Augmentation des primo-accédants

Les ventes ont ouvert des opportunités pour les primo-accédants, en particulier ceux qui ciblent de petits anciens logements locatifs. Dans les grandes villes comme Amsterdam, jusqu'à deux transactions sur cinq concernent désormais d'anciens logements locatifs. Ces biens attirent souvent de jeunes professionnels et de jeunes familles cherchant des logements en accession à la propriété plus stables.

L'économiste du logement chez ING, Sander Burgers, attribue ce changement à une combinaison d'une réglementation locative plus stricte et de conditions hypothécaires relativement favorables. Cependant, cette tendance comporte aussi des risques : des biens autrefois conçus pour plusieurs occupants — comme les studios étudiants — peuvent finir sous-utilisés, avec moins de personnes vivant sur la même surface.

Implications plus larges pour le marché du logement

Avec environ 8,2 millions de logements aux Pays-Bas, plus de 60 % sont occupés par leur propriétaire et environ 30 % appartiennent à des sociétés de logement. La part restante, détenue par des investisseurs institutionnels et des petits propriétaires privés, a historiquement comblé les lacunes de l'offre de logement. Désormais, cette marge de manœuvre se réduit.

Les analystes du logement avertissent d'un effet domino :

• Pression sur le logement social : Les listes d'attente pour le secteur social pourraient encore s'allonger.
• Ruée vers l'accession : Des transactions à vitesse record pourraient faire monter les prix et élargir le fossé d'accessibilité.
• Déséquilibre de l'offre : À mesure que des logements locatifs se convertissent en propriété, la pénurie globale de logements accessibles s'intensifie.

Ce que l'avenir réserve aux locataires

Les décideurs sont soumis à une pression croissante pour trouver un équilibre entre la protection des locataires et le maintien de la participation des investisseurs. Les mesures proposées incluent des incitations ciblées pour les propriétaires qui maintiennent des loyers abordables et des subventions de rénovation simplifiées pour compenser les coûts de conformité. Pendant ce temps, les municipalités (gemeenten) explorent des plafonds de loyers locaux et des projets d'aménagement urbain pour augmenter l'offre.

Les locataires devraient se tenir informés des changements réglementaires, surveiller attentivement les annonces locales et envisager des plateformes spécialisées dans les disponibilités locatives à jour.

Conclusion

La baisse nette sans précédent du nombre de logements locatifs privés signale un moment charnière sur le marché du logement néerlandais. Si les primo-accédants trouvent de nouvelles opportunités, de nombreux locataires font face à des défis plus importants pour trouver un logement abordable. Alors que le gouvernement, les investisseurs et les communautés cherchent des solutions, la dynamique de l'offre et de la demande continuera d'évoluer.

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