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La hausse des salaires fait monter les prix de l'immobilier aux Pays-Bas : ce que doivent savoir acheteurs et locataires
ABN Amro prévoit désormais une hausse de 8,7 % des prix de l'immobilier aux Pays-Bas en 2025 en raison de la hausse des salaires, la croissance ralentissant à 3 % en 2026 en raison des contraintes d'offre. Les volumes de ventes se stabiliseront à mesure que les cessions d'investisseurs diminueront.
Actualités
Davantage d'acheteurs célibataires primo-accédants aux Pays-Bas accèdent au marché immobilier grâce à l'amélioration des conditions économiques, mais beaucoup dépendent encore du soutien financier de leurs parents.
ABN Amro prévoit une hausse des prix de l'immobilier aux Pays-Bas de 8,7 % cette année et de 3 % l'année prochaine, portée par la hausse des salaires et la rareté de l'offre.
ABN Amro prévoit désormais une hausse de 8,7 % des prix des logements aux Pays-Bas en 2025 en raison de la progression des salaires, la croissance ralentissant à 3 % en 2026 en raison des contraintes d'offre. Les volumes de vente se stabiliseront à mesure que les cessions par les investisseurs se calmeront.
La croissance démographique record d'Amsterdam ralentit, due à moins de nouveaux arrivants et à une hausse de l'émigration, tandis que l'écart entre propriétaires et locataires se creuse en raison de la flambée des prix de l'immobilier.
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Le marché immobilier néerlandais entre dans une nouvelle phase de pression accrue sur les prix. Dans sa dernière prévision, ABN Amro prévoit que les prix moyens des logements augmenteront de 8,7 % en 2025 — en hausse par rapport à la projection antérieure de la banque de 8 % — puis ralentiront à une croissance de 3 % en 2026. Les économistes pointent la hausse des salaires comme un moteur clé, mais une pénurie persistante d'offre et un comportement des investisseurs en mutation façonnent également la dynamique du marché.
Que vous soyez acheteur potentiel, locataire actuel ou propriétaire-bailleur, comprendre ces tendances est essentiel pour prendre des décisions éclairées. Dans cet article, nous décryptons les perspectives d'ABN Amro, explorons les disparités régionales et examinons comment les salaires, les volumes de ventes et l'offre de logements influenceront l'accessibilité et la disponibilité à travers les Pays-Bas.
L'équipe du marché immobilier d'ABN Amro — dirigée par l'économiste Mike Langen — a révisé à la hausse sa projection de prix pour 2025, passant de 8 % à 8,7 %. La prévision pour 2026 reste inchangée à 3 %. Les points clés incluent :
Cette accélération en 2025 provient en grande partie de revenus disponibles plus élevés, mais la modération attendue l'année suivante indique que la croissance des salaires perdra de son élan et que la demande de logements pourrait s'atténuer en conséquence.
Les augmentations salariales ont tendance à accroître la capacité d'emprunt des consommateurs. À mesure que le salaire net augmente, les acheteurs néerlandais peuvent se qualifier pour des hypothèques plus importantes dans le cadre de la garantie nationale de prêt immobilier (NHG) et d'autres critères de prêt. À leur tour, ce pouvoir d'enchère exerce une pression à la hausse sur les prix de vente. D'autres facteurs incluent :
Ensemble, ces éléments créent une boucle de rétroaction : des salaires plus élevés soutiennent une demande plus forte qui, dans un marché à l'offre contrainte, se traduit directement par des prix plus élevés.
Au cours des huit premiers mois de 2024, près de 150 000 logements ont changé de mains — soit 16 % de plus que sur la même période l'année précédente. Un facteur important de cette hausse a été la vente par des propriétaires privés de biens locatifs. Les impôts élevés et des réglementations locatives plus strictes, telles que le système par points régissant les augmentations de loyers autorisées, ont érodé la rentabilité pour de nombreux investisseurs.
ABN Amro anticipe que la vague de ventes d'investisseurs se stabilisera en grande partie d'ici la fin 2025. En conséquence :
Pour les acheteurs, cela pourrait signifier une concurrence légèrement moindre de la part des investisseurs, mais la demande des occupants-propriétaires restera forte si la progression des salaires demeure robuste.
Un point positif pour l'accessibilité au logement est la réduction de l'écart de prix entre la Randstad (Amsterdam, Rotterdam, La Haye, Utrecht) et les régions périphériques. Mike Langen note que, bien que les grandes villes commandent toujours des primes, les gains de prix les plus rapides se sont déplacés vers des petites villes et des zones rurales où l'offre est moins tendue.
Cette convergence suggère deux choses :
Cependant, même en dehors de la Randstad, les nouvelles annonces restent rares et les prix continuent de grimper — simplement à un rythme comparativement plus lent.
Le gouvernement néerlandais s'était fixé l'objectif ambitieux de construire 100 000 nouveaux logements par an pour alléger la pénurie. Pourtant, les données récentes montrent que les délivrances de permis et les unités achevées sont insuffisantes. Les principaux obstacles comprennent :
Avec une croissance de l'offre en retard sur la demande, acheteurs et locataires font face à une lutte difficile. Tant que le flux de nouveaux logements ne se renforcera pas, les hausses des prix et des loyers risquent de se poursuivre.
Pour les locataires, un ralentissement de la croissance des revenus l'année prochaine pourrait encore serrer les budgets si les loyers continuent d'augmenter. Cependant, le départ accru des investisseurs pourrait conduire à la conversion de certains anciens logements locatifs en résidences occupées par leurs propriétaires, réduisant potentiellement l'offre locative à court terme.
Les acheteurs potentiels devraient :
Les propriétaires-bailleurs envisageant de quitter le marché devraient peser les avantages des prix de vente actuels par rapport aux revenus locatifs à long terme, en particulier s'ils bénéficient d'allégements fiscaux ou peuvent inscrire des logements dans le secteur régulé.
Avec la modération de la croissance des salaires, ABN Amro s'attend à un marché plus équilibré en 2026 avec :
Néanmoins, toute mesure politique significative — telle que des ajustements des plafonds de prêts hypothécaires ou des incitations au développement du logement — pourrait modifier cette trajectoire.
Pour les locataires et les acheteurs qui naviguent dans ces conditions changeantes, l'accès à des annonces complètes et à des conseils d'experts est crucial. Découvrez le moyen le plus simple de trouver votre prochain logement aux Pays-Bas en explorant Luntero.
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