La hausse des salaires fait monter les prix de l'immobilier aux Pays-Bas : ce que doivent savoir acheteurs et locataires
ABN Amro prévoit désormais une hausse de 8,7 % des prix de l'immobilier aux Pays-Bas en 2025 en raison de la hausse des salaires, la croissance ralentissant à 3 % en 2026 en raison des contraintes d'offre. Les volumes de ventes se stabiliseront à mesure que les cessions d'investisseurs diminueront.
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La hausse des salaires fait monter les prix de l'immobilier aux Pays-Bas : ce que doivent savoir acheteurs et locataires
Le marché immobilier néerlandais entre dans une nouvelle phase de pression accrue sur les prix. Dans sa dernière prévision, ABN Amro prévoit que les prix moyens des logements augmenteront de 8,7 % en 2025 — en hausse par rapport à la projection antérieure de la banque de 8 % — puis ralentiront à une croissance de 3 % en 2026. Les économistes pointent la hausse des salaires comme un moteur clé, mais une pénurie persistante d'offre et un comportement des investisseurs en mutation façonnent également la dynamique du marché.
Que vous soyez acheteur potentiel, locataire actuel ou propriétaire-bailleur, comprendre ces tendances est essentiel pour prendre des décisions éclairées. Dans cet article, nous décryptons les perspectives d'ABN Amro, explorons les disparités régionales et examinons comment les salaires, les volumes de ventes et l'offre de logements influenceront l'accessibilité et la disponibilité à travers les Pays-Bas.
Dernières prévisions d'ABN Amro pour 2025 et 2026
L'équipe du marché immobilier d'ABN Amro — dirigée par l'économiste Mike Langen — a révisé à la hausse sa projection de prix pour 2025, passant de 8 % à 8,7 %. La prévision pour 2026 reste inchangée à 3 %. Les points clés incluent :
Croissance des prix en 2025 : augmentation de 8,7 % des prix de vente moyens par rapport à 2024.
Croissance des prix en 2026 : hausse prévue de 3 %, reflétant un ralentissement de la progression des salaires.
Volume des ventes : devrait augmenter de 12,5 % en 2025, puis ralentir pour n'afficher qu'une croissance d'environ 1 % en 2026.
Cette accélération en 2025 provient en grande partie de revenus disponibles plus élevés, mais la modération attendue l'année suivante indique que la croissance des salaires perdra de son élan et que la demande de logements pourrait s'atténuer en conséquence.
Pourquoi la hausse des salaires alimente des prix plus élevés
Les augmentations salariales ont tendance à accroître la capacité d'emprunt des consommateurs. À mesure que le salaire net augmente, les acheteurs néerlandais peuvent se qualifier pour des hypothèques plus importantes dans le cadre de la garantie nationale de prêt immobilier (NHG) et d'autres critères de prêt. À leur tour, ce pouvoir d'enchère exerce une pression à la hausse sur les prix de vente. D'autres facteurs incluent :
Taux hypothécaires bas : bien que les taux aient légèrement augmenté par rapport à des niveaux historiquement bas, ils restent relativement attractifs comparés aux moyennes à long terme.
Inflation : alors que le coût de la vie augmente, les salaires réels ont récemment réussi à devancer l'inflation, préservant le pouvoir d'achat.
Marché du travail tendu : les Pays-Bas ont enregistré de solides chiffres d'emploi, limitant le chômage et maintenant une trajectoire ascendante des revenus.
Ensemble, ces éléments créent une boucle de rétroaction : des salaires plus élevés soutiennent une demande plus forte qui, dans un marché à l'offre contrainte, se traduit directement par des prix plus élevés.
Tendances du volume des ventes : les investisseurs quittent le marché
Au cours des huit premiers mois de 2024, près de 150 000 logements ont changé de mains — soit 16 % de plus que sur la même période l'année précédente. Un facteur important de cette hausse a été la vente par des propriétaires privés de biens locatifs. Les impôts élevés et des réglementations locatives plus strictes, telles que le système par points régissant les augmentations de loyers autorisées, ont érodé la rentabilité pour de nombreux investisseurs.
ABN Amro anticipe que la vague de ventes d'investisseurs se stabilisera en grande partie d'ici la fin 2025. En conséquence :
Augmentation des ventes en 2025 : +12,5 % en glissement annuel.
Augmentation des ventes en 2026 : seulement environ +1 % alors que la vague de cessions de portefeuilles s'atténue.
Pour les acheteurs, cela pourrait signifier une concurrence légèrement moindre de la part des investisseurs, mais la demande des occupants-propriétaires restera forte si la progression des salaires demeure robuste.
Les écarts de prix régionaux se réduisent
Un point positif pour l'accessibilité au logement est la réduction de l'écart de prix entre la Randstad (Amsterdam, Rotterdam, La Haye, Utrecht) et les régions périphériques. Mike Langen note que, bien que les grandes villes commandent toujours des primes, les gains de prix les plus rapides se sont déplacés vers des petites villes et des zones rurales où l'offre est moins tendue.
Cette convergence suggère deux choses :
Les acheteurs exclus des centres-villes cherchent des logements plus éloignés.
Les promoteurs peuvent trouver de nouvelles opportunités dans des régions où le foncier et les coûts de construction sont plus faibles.
Cependant, même en dehors de la Randstad, les nouvelles annonces restent rares et les prix continuent de grimper — simplement à un rythme comparativement plus lent.
Défis d'approvisionnement : l'objectif de 100 000 logements manqué
Le gouvernement néerlandais s'était fixé l'objectif ambitieux de construire 100 000 nouveaux logements par an pour alléger la pénurie. Pourtant, les données récentes montrent que les délivrances de permis et les unités achevées sont insuffisantes. Les principaux obstacles comprennent :
Des procédures d'aménagement et de zonage longues au niveau de la gemeente (niveau municipal).
Des travaux de remédiation des sols et des évaluations environnementales retardant le démarrage des projets.
Des pénuries de main-d'œuvre qualifiée et la hausse des coûts des matériaux allongeant les délais et augmentant les budgets de construction.
Avec une croissance de l'offre en retard sur la demande, acheteurs et locataires font face à une lutte difficile. Tant que le flux de nouveaux logements ne se renforcera pas, les hausses des prix et des loyers risquent de se poursuivre.
Ce que cela signifie pour les locataires et les acheteurs
Pour les locataires, un ralentissement de la croissance des revenus l'année prochaine pourrait encore serrer les budgets si les loyers continuent d'augmenter. Cependant, le départ accru des investisseurs pourrait conduire à la conversion de certains anciens logements locatifs en résidences occupées par leurs propriétaires, réduisant potentiellement l'offre locative à court terme.
Les acheteurs potentiels devraient :
Obtenir une pré-approbation hypothécaire tôt pour verrouiller des conditions favorables.
Explorer les régions émergentes où la croissance des prix se modère.
Prendre en compte les frais de transaction (taxe de transfert, frais d'évaluation) et les éventuels coûts de rénovation.
Les propriétaires-bailleurs envisageant de quitter le marché devraient peser les avantages des prix de vente actuels par rapport aux revenus locatifs à long terme, en particulier s'ils bénéficient d'allégements fiscaux ou peuvent inscrire des logements dans le secteur régulé.
Perspectives pour 2026
Avec la modération de la croissance des salaires, ABN Amro s'attend à un marché plus équilibré en 2026 avec :
Des augmentations de prix plus lentes (3 %).
Des volumes de ventes stables (+1 %).
Un assouplissement progressif des contraintes d'offre si la construction neuve s'accélère.
Néanmoins, toute mesure politique significative — telle que des ajustements des plafonds de prêts hypothécaires ou des incitations au développement du logement — pourrait modifier cette trajectoire.
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