Révision réglementaire proposée pour résoudre la crise du logement aux Pays-Bas face à une hausse des prix de 20%
Un rapport commandé par le gouvernement critique les règles de construction excessives et suggère une déréglementation majeure pour accélérer la construction de logements aux Pays-Bas face à une forte augmentation des prix.
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Pour aller plus loin
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Plus de 200 000 logements vacants aux Pays-Bas : causes, impact et nouvelle taxe sur les logements vacants
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Révision réglementaire proposée pour résoudre la crise du logement aux Pays-Bas face à une hausse des prix de 20%
Le marché immobilier néerlandais est à un tournant critique. Avec une augmentation moyenne des prix des logements de près de 20 % dans certaines municipalités et de 10 % à l'échelle nationale, la pénurie de logements nationale s'intensifie. En réponse, un groupe mandaté par le gouvernement, connu sous le nom de Commission STOER, a publié un rapport audacieux appelant à la suppression des réglementations de construction « absurdes » et contradictoires afin d'accélérer les nouvelles constructions. Cet article examine les principales conclusions du rapport STOER, les principaux goulets d'étranglement réglementaires et l'impact potentiel sur l'accessibilité et l'offre de logements.
Forte augmentation des prix des logements
Selon Statistics Netherlands (CBS), les prix des logements néerlandais ont augmenté en moyenne de 10 % en glissement annuel au premier trimestre 2025. Cependant, plusieurs petites municipalités ont connu des hausses beaucoup plus marquées :
Bunnik : +19,8 % par rapport au T1 2024
Waddinxveen et Gouda : près de 18 % de gains
Les grandes villes ont également enregistré des augmentations significatives :
Amsterdam : +6,4 % à 632 700 €
Rotterdam : +8,9 % à 406 200 €
La Haye : +10,7 % à 443 800 €
Utrecht : +14,2 % à 557 000 €
Malgré les engagements successifs des gouvernements à construire 100 000 nouveaux logements par an, la livraison nette est restée inférieure à cet objectif — seulement 82 000 l'année dernière. Avec une demande largement supérieure à l'offre, de nombreux acheteurs et locataires potentiels font face à un marché aux options limitées et aux coûts en forte hausse.
Conclusions de la Commission STOER
La ministre du Logement Mona Keijzer (BBB) a nommé le professeur émérite Friso de Zeeuw de la TU Delft président de la Commission STOER — acronyme de Schrappen Tegenstrijdige en Overbodige Eisen en Regels (Suppression des exigences et règles contradictoires et superflues). Le groupe avait pour mission d'identifier les réglementations redondantes, obsolètes ou inutiles qui retardent les projets et augmentent les coûts. Son rapport final, publié en juin 2025, met en lumière comment l'effet cumulatif de règles bien intentionnées est devenu contre-productif.
De Zeeuw a résumé le problème : « Individuellement, les réglementations ont souvent une utilité. Ensemble, elles créent une toile insurmontable qui tue les projets par des procédures longues et des résultats imprévisibles. »
Principaux goulets d'étranglement dans les réglementations de construction
Le rapport STOER identifie plusieurs domaines majeurs où la réglementation cause des retards excessifs :
Évaluations environnementales et de la faune
Les longues enquêtes sur la flore et la faune peuvent bloquer la construction pendant des mois, les projets attendant les fenêtres de la saison de reproduction. La commission a même remis en question la protection systématique des espèces communes — telles que les pies et les mouettes — préconisant une approche plus pragmatique basée sur les risques.
Exigences en matière de stationnement et d'accessibilité
Les obligations concernant les places de parking et les pentes d'escalier visent à garantir l'accessibilité, mais elles peuvent engendrer des coûts importants et réduire l'espace utilisable. Le rapport suggère de donner plus de flexibilité aux autorités locales pour adapter ces règles à l'échelle des projets et aux besoins des quartiers.
Assainissement des sols et enquêtes archéologiques
Même une contamination minimale — comme des traces de produits chimiques PFAS — ou la présence potentielle d'artefacts archéologiques peuvent entraîner des traitements coûteux des sols ou l'arrêt complet des activités. Cela est particulièrement aigu dans les zones urbaines anciennes où les découvertes historiques sont probables.
Procédures d'opposition publique
Les résidents locaux soumettent souvent des objections aux nouveaux développements — dont beaucoup sont systématiquement rejetées — mais le processus d'examen reste manuel et long. La Commission STOER propose d'utiliser l'intelligence artificielle pour filtrer et catégoriser les objections, accélérant les refus inévitables et se concentrant sur les préoccupations substantielles.
Bénéfices et risques potentiels
Réduire la bureaucratie pourrait débloquer des dizaines de milliers de logements chaque année et atténuer la pression sur les prix. Les partisans soutiennent que la simplification des procédures réduira les coûts de développement, raccourcira les délais des projets et élargira la gamme d'options de logement — du logement social abordable (financé par les woningcorporaties) aux locations privées et aux logements à vendre.
Cependant, les critiques avertissent qu'une déréglementation hâtive pourrait compromettre les protections environnementales, la participation communautaire et les objectifs de planification urbaine à long terme. Supprimer trop de contrôles pourrait également entraîner une baisse des normes de construction ou des conflits avec le caractère des quartiers.
Le rapport recommande une approche progressive :
• Prioriser les déréglementations à faible impact avec des risques environnementaux ou sociaux minimes.
• Maintenir les normes essentielles de sécurité, de santé et de durabilité.
• Revoir les résultats après 12 mois pour garantir qualité et responsabilité.
Obstacles politiques et urgence
Le rapport STOER arrive dans un contexte d'instabilité politique. Le cabinet du Premier ministre Dick Schoof s'est effondré cette semaine, et la ministre Keijzer dirige désormais un gouvernement intérimaire sans nouveau mandat parlementaire. Les élections ne sont pas attendues avant octobre, et les négociations de coalition pourraient retarder les actions décisives.
Malgré ces vents contraires, les experts insistent sur le fait que la crise du logement ne peut pas attendre. Chaque mois d'inaction exerce une pression supplémentaire à la hausse sur les loyers et les prix d'achat. De Zeeuw a exhorté les législateurs à adopter rapidement les recommandations du rapport, même en gouvernement intérimaire, pour éviter de perpétuer les pénuries d'offre et d'aggraver les défis d'accessibilité.
Conclusion
Le marché immobilier néerlandais est à un carrefour. Avec des prix atteignant des niveaux records et une demande largement supérieure à l'offre nouvelle, l'appel à la déréglementation de la Commission STOER offre une voie potentielle pour accélérer la construction et apporter un soulagement aux acheteurs et locataires. Tout en maintenant l'équilibre entre protection de l'environnement et voix communautaires, des réformes ciblées pourraient aider à fournir les milliers de logements dont les Pays-Bas ont besoin chaque année.
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