Pourquoi les projets de construction de logements aux Pays-Bas prennent plus de temps à être achevés
Les nouveaux projets de logements aux Pays-Bas prennent désormais près de deux ans entre l'octroi du permis et la livraison, contre 1,5 an il y a dix ans, avec des différences urbaines et régionales qui accentuent les retards.
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Table des matières
Pour aller plus loin
Pourquoi la construction de logements aux Pays-Bas prend désormais presque deux ans
La construction de nouveaux logements aux Pays-Bas prend désormais près de deux ans entre l'obtention du permis et l'achèvement, avec d'importantes différences régionales et entre zones urbaines et rurales qui expliquent ces retards.
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Pourquoi les projets de construction de logements aux Pays-Bas prennent plus de temps à être achevés
La construction de logements aux Pays-Bas connaît des retards sans précédent. Selon Bureau central des statistiques (CBS), le délai moyen entre l'octroi du permis et la livraison d'un nouveau logement s'est allongé pour atteindre près de deux ans, contre 1,5 an il y a seulement dix ans. Ces délais croissants sont particulièrement marqués dans les régions urbaines, affectant l'offre de nouveaux logements à un moment où la demande reste forte.
Du permis à la livraison : un calendrier qui s'allonge
Les données récentes du CBS montrent que, parmi les logements achevés au cours des trois premiers trimestres de 2025 :
50 % avaient obtenu leur premier permis de construire il y a moins de 23 mois.
Les 25 % les plus rapides de projets se sont terminés en moins de 16 mois.
Les 25 % les plus lents ont nécessité plus de 35 mois pour être achevés.
En revanche, en 2015, la moitié des nouveaux logements étaient livrés dans les 16 mois suivant l'approbation du permis, et 75 % dans les 25 mois. Ce changement illustre le ralentissement généralisé de la construction — pas seulement dans le logement, mais aussi dans les écoles, les bureaux et les commerces (désormais 20 mois en moyenne, contre 15 mois il y a dix ans).
Variations régionales : de Overijssel à Noord-Holland
Toutes les provinces ne subissent pas les mêmes retards. Le CBS indique les temps moyens de livraison des logements en 2025 comme suit :
Noord-Holland : 26 mois (la plus lente)
Zuid-Holland : 22 mois
Utrecht : 21,5 mois
Overijssel : 15 mois (la plus rapide)
Ces disparités reflètent des différences dans les processus municipaux, la disponibilité de la main-d'œuvre et la complexité des projets locaux. Les régions fortement urbanisées ont tendance à connaître des procédures de permis plus longues, des schémas d'aménagement plus denses et une demande plus élevée pour des entreprises spécialisées.
Urbain contre non urbain : la complexité entraîne des retards
La construction dans les villes est particulièrement chronophage. Le CBS souligne que dans les communes urbaines :
Les immeubles d'appartements mettent en moyenne 28,6 mois entre le permis et la remise des clés.
Les maisons individuelles mettent en moyenne 19,6 mois.
En revanche, dans les zones non urbaines, les immeubles d'appartements sont achevés en 19,9 mois et les maisons individuelles en 15,2 mois. La complexité supplémentaire des constructions en hauteur, les chantiers plus étroits et des réglementations de sécurité plus strictes dans les villes contribuent à ces délais prolongés.
Principaux facteurs à l'origine de l'allongement des délais de construction
Plusieurs facteurs interdépendants expliquent ces ralentissements :
Complexités liées aux permis et au zonage
Les municipalités renforcent les règles de zonage et les évaluations environnementales, ajoutant des mois aux procédures de dépôt et d'examen des dossiers.
Pénurie de main-d'œuvre
Le secteur de la construction fait face à un manque de personnel qualifié — en menuiserie, plomberie et électricité — ce qui ralentit les calendriers de projets et augmente les coûts.
Perturbations des chaînes d'approvisionnement
Les pénuries mondiales de matériaux et les retards d'acheminement pour l'acier, le bois et l'isolation ont allongé les délais d'approvisionnement des composants critiques.
Exigences en matière de durabilité
Les nouvelles normes de performance énergétique (par exemple les bâtiments à énergie quasi nulle) exigent des matériaux avancés et des installations spécialisées, ce qui peut rallonger les phases de construction.
Chantiers urbains complexes
Construire en zones densément peuplées implique souvent une logistique difficile — espace de stockage limité, restrictions de travail nocturne et plans de sécurité complexes.
Impacts sur le marché locatif et les locataires
L'allongement des délais de construction a des effets en aval pour les locataires :
Offre plus tendue : les retards des nouvelles constructions réduisent l'arrivée de logements locatifs récents, exacerbant les pénuries sur des marchés chauds comme Amsterdam et Utrecht.
Hausse des loyers : une offre réduite pousse les loyers moyens à la hausse, les propriétaires professionnels répercutant les coûts accrus de construction et de financement.
Listes d'attente prolongées : les woningcorporaties (organismes de logement social) voient leurs files d'attente d'apprenants s'allonger, car les nouveaux logements sociaux arrivent également plus tard.
Pour les internationaux et expatriés qui recherchent un logement sur le marché locatif néerlandais, ces retards signifient moins d'options et une concurrence plus rude pour les biens disponibles.
Comment faire face à un marché retardé
Alors que les changements systémiques prennent du temps, les locataires et futurs locataires peuvent prendre des mesures pour améliorer leurs chances :
Élargissez votre zone de recherche : envisagez les villes voisines ou des municipalités moins urbanisées où les nouveaux projets sont achevés plus rapidement.
Inscrivez-vous tôt : enregistrez-vous auprès des woningcorporaties et de plateformes de location comme Luntero pour recevoir des alertes lorsque de nouvelles annonces sont publiées.
Préparez vos documents : ayez des preuves de revenus, des références et un dossier locatif prêts pour accélérer votre candidature.
Soyez flexible sur le calendrier : si vous avez besoin d'un logement sous quelques mois, privilégiez le parc existant plutôt que d'attendre des constructions neuves.
Perspectives : solutions pour accélérer les livraisons
Les experts du secteur et les décideurs cherchent des moyens de réduire les délais de construction :
Permis numériques : des portails de demandes en ligne rationalisés peuvent réduire les délais administratifs.
Construction modulaire : des modules fabriqués en usine et assemblés sur site peuvent accélérer les calendriers globaux.
Initiatives de formation : développer les formations professionnelles pour combler le déficit de main-d'œuvre qualifiée dans les métiers.
Partenariats public–privé : les municipalités collaborant avec des promoteurs pour accélérer les projets de logements prioritaires.
Si ces mesures prennent de l'ampleur, nous pourrions observer des réductions significatives du cycle permis–livraison au cours des cinq prochaines années.
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