La réduction des déductions d’intérêts hypothécaires pourrait freiner la hausse des prix immobiliers aux Pays-Bas, selon l’OCDE
Un récent rapport de l’Organisation de coopération et de développement économiques (OCDE) a mis en lumière l’un des incitatifs à la propriété les plus généreux d’Europe : la déduction des intérêts hypothécaires (DIH). Selon l’OCDE, cette exonération fiscale est un facteur majeur de la flambée des prix des logements et de l’aggravation des inégalités sur le marché immobilier néerlandais. L’organisation internationale soutient qu’une réduction prudente de cette déduction—en particulier pour les ménages à revenus élevés—pourrait diminuer la capacité d’emprunt, freiner la surenchère et, en fin de compte, faire baisser les prix à des niveaux plus abordables.
Comprendre la déduction des intérêts hypothécaires aux Pays-Bas
Aux Pays-Bas, les propriétaires peuvent déduire les intérêts payés sur leur prêt hypothécaire de leur revenu imposable. Cette politique réduit effectivement les coûts mensuels du logement et rend la propriété attrayante comme investissement. Cependant, elle gonfle aussi les budgets des acheteurs, augmente la demande et contribue à une concurrence intense pour un stock de logements limité.
L’OCDE note que ce système, combiné à une faible taxation du loyer imputé (le revenu fictif que les propriétaires « gagnent » en habitant leur propre bien) et aux exonérations de la taxe sur les plus-values, crée une subvention puissante. En moyenne, les propriétaires néerlandais bénéficient davantage de ces incitations combinées que dans tout autre pays européen.
Principaux constats du rapport de l’OCDE
Dans son Enquête économique 2025 sur les Pays-Bas, l’OCDE a souligné plusieurs points critiques :
- Les généreuses déductions d’intérêts hypothécaires et la faible taxation du loyer imputé sont parmi les principales causes des prix élevés des logements.
- Les garanties d’État (via la Garantie hypothécaire nationale, ou NHG) et la réduction des droits de mutation stimulent encore la demande, incitant les vendeurs à intégrer ces avantages dans leurs prix demandés.
- L’effet cumulatif de ces politiques a creusé les inégalités de richesse, les ménages à revenus élevés en tirant des bénéfices disproportionnés.
- Une suppression progressive et bien communiquée de la déduction, en commençant par les tranches de revenus les plus élevées, pourrait réduire les prix de pointe sans choquer le marché.
En réduisant la capacité d’emprunt, l’OCDE soutient que les ménages feraient des offres plus prudentes—limitant la surenchère et les achats spéculatifs.
S’inspirer de l’exemple danois
Le Danemark offre un modèle utile pour une réforme ciblée. Là-bas, les déductions d’intérêts hypothécaires varient selon le niveau de revenu du propriétaire et, dans certains cas, la valeur du bien. Les maisons de grande valeur ou les emprunteurs à hauts revenus bénéficient d’une réduction des avantages fiscaux, tandis que les ménages à revenus plus modestes conservent des déductions plus généreuses.
Cette approche à paliers aide à amortir l’impact sur les primo-accédants et les familles de classe moyenne, tout en supprimant une subvention importante pour les investisseurs et les acheteurs de résidences secondaires. L’expérience danoise montre que l’adaptation des incitations peut soutenir les objectifs d’accessibilité sans provoquer un effondrement brutal du marché.
Autres facteurs de la hausse des prix immobiliers
Au-delà des incitations fiscales, plusieurs réglementations ont gonflé les prix des logements aux Pays-Bas :
- Garantie hypothécaire nationale (NHG) : Cette garantie soutenue par l’État réduit le risque des prêteurs, permettant aux banques d’offrir des hypothèques avec des ratios prêt-valeur plus élevés. En conséquence, les acheteurs peuvent emprunter davantage sur un même bien, ce qui fait monter les prix.
- Réduction des droits de mutation : Les primo-accédants bénéficient d’un taux réduit de droits de mutation, ce qui encourage l’achat de logements mais augmente aussi la demande parmi les acheteurs débutants.
- Pénurie de logements : Un déficit persistant de logements disponibles, en particulier dans les centres urbains comme Amsterdam, Utrecht et La Haye, reste la cause principale des prix élevés. Sans une augmentation significative de l’offre, les subventions structurelles continueront de faire pression à la hausse sur le marché.
Trouver un équilibre entre réforme et stabilité du marché
L’OCDE met en garde que le marché immobilier néerlandais est très réglementé et complexe. Toute réforme créera des gagnants et des perdants, les décideurs doivent donc planifier avec soin :
- Mise en œuvre progressive : Introduire progressivement des limites sur les déductions—en commençant par les hauts revenus—minimise les effets perturbateurs.
- Communication claire : Expliquer les raisons des changements aide à construire un soutien public et à éviter la panique sur le marché.
- Soutien à l’augmentation de l’offre : Des efforts parallèles pour accélérer les procédures d’urbanisme, inciter au logement social (via les woningcorporaties) et investir dans la construction neuve sont essentiels.
En combinant des réformes fiscales ciblées avec des mesures du côté de l’offre, le gouvernement peut améliorer l’accessibilité sans sacrifier la stabilité du marché.
Vers un marché du logement plus abordable
Les recommandations de l’OCDE s’alignent sur les appels plus larges à des politiques de logement durables et à long terme. Réduire les déductions d’intérêts hypothécaires ne résoudra pas à lui seul la crise de l’accessibilité, mais cela peut être un outil puissant dans un ensemble de politiques équilibré.
Augmenter l’offre de logements, investir dans le logement public et social, et simplifier les réglementations joueront tous un rôle vital. En même temps, un système DIH réformé peut freiner la demande spéculative et réduire les inégalités de richesse parmi les propriétaires.
Conclusion
Le rapport de l’OCDE est clair : pour maîtriser les prix exorbitants des logements et réduire les inégalités, les Pays-Bas doivent repenser leur généreuse déduction d’intérêts hypothécaires. Adopter une approche progressive et à paliers—similaire à celle du Danemark—et la combiner avec des efforts pour augmenter l’offre de logements pourrait conduire à un marché plus stable et abordable pour tous.
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