Réduction du cheptel et règles relatives à l’azote : implications pour le marché immobilier néerlandais

Réduction du cheptel et règles relatives à l’azote : implications pour le marché immobilier néerlandais

Le gouvernement néerlandais est depuis longtemps confronté aux émissions d’azote, un défi qui touche à la protection de l’environnement, à l’agriculture et au développement immobilier. Récemment, le député de D66 Tjeerd de Groot a relancé le débat en proposant de réduire de moitié le cheptel aux Pays-Bas. Il soutient que cette mesure audacieuse permettrait de limiter les émissions d’azote et de libérer des terrains pour les logements dont le besoin est urgent. Dans cet article, nous examinons la question de l’azote, la proposition de D66, les obstacles juridiques et ce que les locataires doivent attendre de l’évolution du paysage immobilier néerlandais.

Comprendre le défi de l’azote aux Pays-Bas

Les composés azotés — principalement les oxydes d’azote (NOₓ) et l’ammoniac (NH₃) — sont rejetés dans l’air par les activités agricoles, le trafic routier et l’industrie. Aux Pays-Bas, environ 70 % des émissions d’azote proviennent de l’agriculture, l’élevage intensif en étant responsable d’une part importante. L’ammoniac issu du fumier et des engrais contribue à l’acidification des sols, à la pollution de l’eau et à la perte de biodiversité dans les zones naturelles protégées.

Le principal problème pour le logement est que les règles européennes de protection de la nature limitent les projets de construction à proximité des sites Natura 2000 lorsque les dépôts d’azote dépassent les seuils légaux. Lorsque le Conseil d’État (Raad van State) a annulé le Programme d’approche de l’azote (PAS) au motif qu’il ne respectait pas pleinement le droit de l’UE, des milliers de permis de construire — allant des projets résidentiels aux travaux d’élargissement des routes — ont été suspendus.

La proposition de D66 : réduire de moitié le cheptel pour libérer des terrains

D66 propose d’offrir aux agriculteurs une incitation financière pour qu’ils cessent l’élevage ou se tournent vers l’« agriculture en circuit fermé » (dans laquelle les animaux sont nourris uniquement avec des sous-produits impropres à la consommation humaine). L’agriculture en circuit fermé réduit la dépendance aux aliments importés et aux engrais artificiels, diminuant ainsi les émissions d’azote. Les principaux éléments du plan comprennent :

• Un programme progressif de rachat ou de conversion financé par le gouvernement national.
• Un soutien à d’autres usages des terres, tels que les cultures énergétiques, les zones tampons vertes autour des réserves naturelles ou de nouveaux projets résidentiels.
• Des conseils techniques pour accompagner les agriculteurs dans la transition vers des techniques de gestion du fumier permettant de capter et de recycler l’ammoniac.

Selon De Groot, l’élevage intensif contribue à moins de 1 % du PIB national, ce qu’il considère comme un compromis acceptable au regard des avantages environnementaux et immobiliers importants. En réduisant l’empreinte de l’élevage, la proposition vise à libérer des zones rurales et périurbaines pour la construction sans enfreindre les directives européennes relatives à la nature.

Contexte juridique : la décision du Conseil d’État et les permis de construire

En mai 2019, le Conseil d’État a déclaré le Programme d’approche de l’azote invalide, interrompant l’approbation des projets susceptibles d’accroître les dépôts d’azote à proximité des sites protégés. Cette décision a souligné la nécessité d’une stratégie globale visant à réduire les émissions à la source. Le plan de D66 concernant l’élevage constitue une approche fondée sur la réduction à la source, contrairement aux mesures temporaires de réduction des émissions, telles que le stockage à sec du fumier ou les engrais à faibles émissions.

Les partenaires de la coalition réagissent avec prudence. Le VVD (Parti populaire pour la liberté et la démocratie) et la ChristenUnie reconnaissent la crise de l’azote, mais s’inquiètent des moyens de subsistance dans les zones rurales, tandis que le CDA (Appel chrétien-démocrate) s’oppose fermement à une réduction importante du cheptel. Toute nouvelle loi nécessiterait des négociations minutieuses à la Tweede Kamer (chambre basse néerlandaise) ainsi qu’une feuille de route claire pour sa mise en œuvre.

Impact sur le marché : à quoi les locataires doivent-ils s’attendre ?

1. Ralentissement à court terme : Tant qu’un nouveau cadre de réduction de l’azote ne sera pas en place, l’accumulation des demandes de permis de construire pourrait se poursuivre. Cela pourrait ralentir le rythme des nouveaux projets locatifs, en particulier dans les régions proches des réserves naturelles.
2. Variations régionales : Les provinces où l’agriculture intensive est très présente — comme le Brabant-Septentrional et le Limbourg — pourraient connaître davantage de conversions de terres agricoles, ce qui ouvrirait potentiellement de nouveaux sites de construction dans les zones rurales. À l’inverse, l’octroi des permis pourrait rester limité dans les paysages protégés.
3. Pression sur les loyers : L’offre limitée dans les villes très demandées comme Amsterdam, Utrecht et La Haye pourrait maintenir les loyers à un niveau élevé. Toutefois, si les terres agricoles sont reclassées et que les grands projets reprennent, les banlieues et les petites villes pourraient proposer des options plus abordables.
4. Qualité et durabilité : Les nouveaux projets réalisés dans le cadre de programmes compatibles avec les objectifs de réduction de l’azote intégreront probablement des normes de construction écologique, allant d’une isolation économe en énergie à des bornes de recharge pour véhicules électriques dans les garages communs.

Se préparer au changement : conseils pour les futurs locataires

• Commencez tôt : inscrivez-vous sur les plateformes locatives et aux listes de diffusion des organismes de logement (woningcorporatie).
• Tenez compte des axes de déplacement : avec la croissance potentielle des projets périurbains, les lignes de train à grande vitesse et les lignes de bus deviennent essentielles pour trouver un équilibre entre prix et commodité.
• Recherchez les caractéristiques durables : les logements étiquetés « à énergie neutre » ou équipés de panneaux solaires pourraient bénéficier d’incitations gouvernementales, réduisant ainsi vos coûts de vie.
• Restez informé : suivez les mises à jour du Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO) et de votre gemeente (municipalité) concernant les nouveaux zonages et les demandes de permis.

En comprenant ces dynamiques, les locataires peuvent prendre des décisions stratégiques plutôt que d’être pris au dépourvu par les changements de politique.

Conclusion

La proposition de D66 visant à réduire de moitié le cheptel offre un moyen direct de diminuer les émissions d’azote et de libérer des terrains pour le logement, mais elle se heurte à des obstacles politiques et prendra des années à être mise en œuvre. Entre-temps, le marché locatif néerlandais reste limité par des considérations juridiques et environnementales. Les futurs locataires doivent rester proactifs, explorer les régions émergentes et privilégier les caractéristiques durables afin de trouver un logement à un prix équitable.

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