Les propriétaires vendant des locations freinent la croissance des prix de l'immobilier aux Pays-Bas au T2 2025
Une vague sans précédent de ventes de biens locatifs par les propriétaires a augmenté l'offre de logements au T2 2025, modérant la hausse des prix à 6,2 % en glissement annuel et stimulant le volume des transactions.
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Les propriétaires vendant des locations freinent la croissance des prix de l'immobilier aux Pays-Bas au T2 2025
Le deuxième trimestre de 2025 a vu une augmentation remarquable de l'offre de logements aux Pays-Bas, les propriétaires se débarrassant de biens locatifs, selon le rapport trimestriel de l'Association néerlandaise des agents immobiliers (NVM) rapport trimestriel (ouvre dans une nouvelle fenêtre). Un nombre record de 52 000 logements est entré sur le marché au T2, bien plus que les années précédentes, exerçant une pression à la baisse sur la croissance des prix même si les prix globaux des logements ont augmenté de 6,2 % par rapport à la même période en 2024. Parallèlement, l'augmentation des mises en vente a alimenté une hausse de 15 % des transactions, illustrant un marché toujours actif malgré la nouvelle capacité.
Pourquoi les propriétaires vendent-ils des logements locatifs ?
Plusieurs facteurs ont rendu la location résidentielle moins attractive financièrement pour les propriétaires individuels. La Loi sur le loyer abordable a introduit des contrôles plus stricts des loyers pour les nouveaux et anciens contrats de location, limitant les revenus potentiels. Par ailleurs, une fiscalité plus élevée sur les actifs immobiliers dans la Boîte 3 du système fiscal néerlandais a réduit les rendements nets des biens d'investissement. Dès que les locataires quittent, de nombreux propriétaires choisissent de vendre plutôt que de réinvestir dans des rénovations nécessaires ou de faire face à des coûts réglementaires croissants. Cette vente massive concerne principalement les petits appartements et les maisons familiales modestes, des unités généralement soumises aux régulations locatives les plus strictes.
Impact sur les prix et les transactions
Malgré cette offre accrue, le marché néerlandais est resté surchauffé. Le prix moyen de transaction au T2 2025 a atteint 495 000 €, en hausse de 6,2 % en glissement annuel mais en forte baisse par rapport à l'augmentation annuelle de 14,1 % enregistrée à la mi-2025. L'amélioration de la croissance des salaires et de la capacité d'emprunt hypothécaire a maintenu une forte demande des acheteurs. Les volumes de ventes ont augmenté de 15 %, avec environ 42 000 logements échangés, un chiffre trimestriel record.
La concurrence reste toutefois féroce. En moyenne, les biens se sont vendus 5,6 % au-dessus du prix demandé, démontrant que les acheteurs sont prêts à dépasser leur budget pour des logements bien situés. Les appartements ont mené la dynamique avec une hausse de 23 % de l'activité transactionnelle, reflétant un fort intérêt des primo-accédants et des jeunes professionnels.
Variations régionales : légère baisse à Amsterdam
Alors que la plupart des régions ont connu des hausses de prix, la région métropolitaine d'Amsterdam a dérogé à la tendance avec une légère baisse de 0,4 % au T2. Néanmoins, Amsterdam reste le marché le plus cher du pays, avec des valeurs moyennes bien supérieures à la référence nationale. En dehors de la capitale, les villes de taille moyenne ont vu des marchés plus équilibrés grâce aux nouvelles mises en vente offrant des alternatives aux acheteurs soucieux de leur budget.
Déséquilibre entre l'offre et la demande selon les types de logements
Une préoccupation croissante est le décalage entre les types de logements proposés et les besoins des différents segments de la population. Lana Goutsmits-Gerssen, présidente de la division logement de la NVM, met en lumière trois lacunes majeures :
Logements abordables en location pour les ménages incapables ou réticents à acheter immédiatement.
Logements d'entrée de gamme pour les primo-accédants, notamment les petits appartements.
Logements adaptés à l'avenir conçus pour les seniors cherchant un habitat accessible et facile à entretenir.
Sans une plus grande diversité dans le parc immobilier, les déséquilibres pourraient persister, laissant certains acheteurs et locataires sans réponse, même dans un marché riche en nouvelles annonces.
L'état de la construction neuve
Les ventes de logements neufs ont diminué pour la première fois depuis 2023. Environ 6 700 logements neufs ont été vendus au T2 2025, soit 400 de moins qu'un an plus tôt, tandis que le prix moyen d'un logement neuf est resté stable à 475 000 €. Les promoteurs ont mis sur le marché 9 900 nouveaux logements au cours du trimestre ; près de la moitié (48 %) étaient des appartements, soit le double de la proportion observée il y a cinq ans.
Cependant, les appartements ont tendance à rester plus longtemps sur le marché : 60 % d'entre eux restent listés plus de trois mois contre 36 % pour les maisons en rangée, soulignant encore une fois le décalage entre la production et les préférences des acheteurs. Il est clair qu'une gamme plus large de types de logements est nécessaire pour assurer un renouvellement sain du marché.
Problèmes dans la chaîne de production et recommandations politiques
Les membres de la NVM rapportent que 61 % de leurs régions souffrent encore d'une offre de logements insuffisante. Les permis de construire accusent du retard et les procédures bureaucratiques ralentissent le démarrage des projets. Lana Goutsmits-Gerssen exhorte les décideurs à accélérer la délivrance des permis, à ouvrir davantage de terrains constructibles et à favoriser un climat propice à l'investissement. Sans ces mesures, les Pays-Bas risquent de prendre du retard sur leurs objectifs de logement et de ne pas répondre aux besoins réels de leurs habitants.
Conclusion
Les données du T2 2025 soulignent un paradoxe : si les ventes massives par les propriétaires ont atténué une partie de la pression à la hausse des prix, des fondamentaux tels qu'une forte demande des acheteurs, des pénuries régionales et des goulets d'étranglement dans la construction maintiennent un marché dynamique mais tendu. Traiter le déséquilibre entre les types de logements et accélérer les constructions neuves seront essentiels pour stabiliser les prix et offrir des options abordables à tous.
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