Hausse de 9,7 % des prix des logements aux Pays-Bas au T2 2024 : niveaux records dans toutes les communes
Les prix des logements aux Pays‑Bas ont augmenté de 9,7 % au T2 2024, atteignant de nouveaux records dans toutes les communes, avec les plus fortes hausses à Albrandswaard et Borger‑Odoorn.
Dernière mise à jour : 4 septembre 20255 min de lecture
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Hausse de 9,7 % des prix des logements aux Pays‑Bas au T2 2024 : niveaux records dans toutes les communes
Les prix des logements existants dans l’ensemble des Pays‑Bas ont augmenté en moyenne de 9,7 % au deuxième trimestre 2024, selon des données publiées par Statistics Netherlands (CBS) et le cadastre néerlandais (Kadaster). Toutes les communes ont enregistré des hausses de prix par rapport à l’année précédente, marquant une reprise du marché immobilier depuis la mi‑2023 et poussant les valeurs immobilières à de nouveaux sommets dans de nombreuses régions.
Panorama national de la croissance des prix
Après avoir atteint un pic à l’été 2022, les prix des logements existants ont légèrement baissé mais remontent régulièrement depuis le milieu de l’année dernière. La hausse de 9,7 % sur un an au T2 s’ajoute à une augmentation de 9,3 % au T1 et à une progression de 8,6 % rapportée en juillet par le CBS. Parallèlement, le Kadaster a enregistré près de 14 % de transactions immobilières en plus en juillet, soulignant la résilience de la demande des acquéreurs malgré les préoccupations liées aux taux hypothécaires et à l’accessibilité financière.
Cette nouvelle dynamique a été soutenue par plusieurs facteurs :
Taux hypothécaires bas : Bien que les taux aient remonté par rapport à des niveaux historiquement bas, ils restent comparativement favorables à long terme.
Contraintes d’offre de logements : Le manque de nouvelles constructions et la pénurie d’options locatives poussent toujours davantage de personnes vers le marché de l’achat.
Confiance des consommateurs solide : Des indicateurs économiques en amélioration et des chiffres d’emploi stables ont renforcé la volonté des acheteurs d’investir dans l’immobilier.
Principales communes en hausse : Albrandswaard et Borger‑Odoorn
Les plus fortes hausses de prix ont été enregistrées dans :
Commune
Province
Variation annuelle
Albrandswaard
Hollande‑Méridionale
21,9 %
Borger‑Odoorn
Drenthe
20,2 %
Albrandswaard, une commune de banlieue près de Rotterdam, a vu la valeur moyenne des logements augmenter de près de 22 %. La demande pour des maisons familiales spacieuses et l’amélioration des liaisons de transport ont fait monter les prix. À Borger‑Odoorn, l’intérêt croissant des télétravailleurs cherchant un coût de la vie inférieur en milieu rural a contribué à une hausse de 20,2 %.
Communes aux hausses plus modestes
À l’autre extrémité, trois communes ont connu une croissance plus limitée :
Ces gains plus faibles reflètent principalement des niveaux de prix déjà élevés, moins de transactions et une demande extérieure plus lente comparée aux zones urbaines et périurbaines en pointe.
Facteurs de marché à l’origine de la flambée
Même si toutes les communes ont enregistré des prix plus élevés, les dynamiques régionales varient. Les principaux moteurs sont :
Effet d’entraînement urbain : Les acheteurs exclus des grandes villes comme Amsterdam et Utrecht se déplacent vers les communes proches, faisant monter les prix dans les zones de banlieue.
Tendances du télétravail : Les modes de travail hybrides ou entièrement à distance poussent davantage de ménages à regarder au‑delà des centres urbains pour des logements plus grands avec jardin.
Demande d’investissement : Les investisseurs nationaux et étrangers ciblent des biens bien situés pour la location ou des projets de rénovation.
Politique gouvernementale : Les mesures de relance et les ajustements des règles hypothécaires, y compris les modifications du ratio prêt/valeur (loan‑to‑value), ont influencé la capacité d’emprunt.
Tendances régionales et records
La plupart des communes affichent désormais des prix moyens à des niveaux records. Si la moyenne nationale indique une croissance significative, l’intensité varie :
Région de la Randstad : Elle conserve la tête en termes de prix nominaux, avec une croissance à deux chiffres régulière dans les communes de la périphérie.
Régions rurales et frontalières : Certaines petites villes rattrapent leur retard, stimulées par l’accessibilité financière et la qualité de vie.
Communes à ticket moyen : Des lieux combinant des niveaux de prix modérés et des commodités solides, comme Tilburg et Arnhem, montrent une demande constante.
Les données du CBS et du Kadaster suggèrent que, sauf changement brutal des conditions économiques ou de la politique hypothécaire, la croissance des prix devrait rester positive pour le reste de 2024.
Ce que doivent savoir acheteurs et vendeurs
Pour les acheteurs potentiels, le marché concurrentiel souligne l’importance d’obtenir une pré‑approbation de prêt hypothécaire et de travailler avec un agent local compétent. La rapidité et la certitude de la conclusion peuvent être décisives en cas d’offres multiples. Les vendeurs, quant à eux, peuvent envisager de tirer parti des valorisations élevées mais doivent tenir compte des frais de transaction et des implications fiscales.
Consulter un notaire tôt, prévoir la taxe de transfert (2 % pour les occupants propriétaires, 8 % pour les investisseurs) et obtenir un certificat de performance énergétique (EPC) clair facilitera toute transaction. De plus, les primo‑accédants peuvent toujours être éligibles à la huurtoeslag (allocation de loyer) s’ils envisagent le marché locatif, tandis que d’autres peuvent bénéficier des incitations à la construction neuve proposées par les gemeentes (communes).
Perspectives du marché immobilier néerlandais
Le consensus prédominant parmi les économistes et les analystes de marché est en faveur d’une croissance modérée continue. On s’attend à ce que les taux hypothécaires se stabilisent plutôt qu’à une flambée, et les initiatives gouvernementales pour accroître l’offre de logements pourraient commencer à avoir un impact à moyen terme. Toutefois, des changements significatifs des règles d’urbanisme ou de la politique fiscale pourraient modifier la trajectoire.
Avec un appétit des acheteurs toujours soutenu et des contraintes d’offre persistantes, les Pays‑Bas semblent partis pour une nouvelle appréciation des prix dans de nombreuses régions, même si le rythme de croissance se modère par rapport aux gains exceptionnels du T2 2024.
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