Les prix de l'immobilier aux Pays-Bas bondissent de 9,7 % au T2 2024 : niveaux records dans toutes les municipalités
Le marché du logement néerlandais poursuit sa trajectoire haussière, les prix des logements existants ayant augmenté de façon impressionnante de 9,7 % au deuxième trimestre 2024 par rapport à l'année précédente. Selon les données publiées par Statistics Netherlands (CBS) et le Land Registry, chaque municipalité du pays a enregistré une hausse des prix, soulignant une reprise généralisée des valeurs résidentielles.
Vue d'ensemble du marché du logement au T2 2024
Au premier semestre 2024, les prix des logements aux Pays-Bas se sont fortement redressés par rapport au léger recul observé après l'été 2022. La hausse de 9,7 % en glissement annuel au T2 marque la poursuite d'une croissance entamée à la mi-2023, après une période où la remontée des taux hypothécaires et l'incertitude économique avaient brièvement freiné la demande.
Principaux indicateurs du marché pour le T2 2024 :
- Croissance des prix en glissement annuel : 9,7 % (contre 9,3 % au T1)
- Volume des transactions : près de 14 % de transactions immobilières en plus en juillet, selon le Land Registry
- Nouveaux biens mis en vente : la plus forte offre trimestrielle depuis près de vingt ans, selon la NVM (Association néerlandaise des agents immobiliers)
Malgré l'entrée de davantage de logements sur le marché, la concurrence reste féroce. La disponibilité limitée dans les zones urbaines prisées et la demande soutenue des acheteurs ont alimenté la hausse des prix.
Points saillants par municipalité : gagnants et retardataires
Si chaque municipalité a enregistré des prix plus élevés, le rythme de croissance varie largement selon les régions :
- Albrandswaard (Zuid-Holland) : en tête du pays avec une hausse annuelle spectaculaire de 21,9 %. Sa proximité avec Rotterdam et son cadre suburbain attractif en ont fait un lieu prisé pour les familles et les navetteurs.
- Borger-Odoorn (Drenthe) : a enregistré une hausse de 20,2 %, reflétant l'intérêt croissant pour les provinces rurales du nord où l'accessibilité financière reste supérieure à celle de la Randstad.
- Hattem (Gelderland) : a enregistré le plus faible gain, seulement 0,2 %, la mise en vente limitée et une demande locale stable ayant maintenu les prix relativement stables.
- Reusel-De Mierden (Noord-Brabant) et Oudewater (Utrecht) : ont affiché des hausses modestes de 0,7 % et 0,8 %, respectivement.
La plupart des autres municipalités ont enregistré des croissances allant de plusieurs pourcents à de faibles pourcentages à deux chiffres, les niveaux de prix record étant désormais monnaie courante.
Facteurs à l'origine de la hausse des prix
Plusieurs facteurs se sont conjugués pour pousser les prix des logements à la hausse :
- Stabilisation des taux hypothécaires : après avoir atteint un pic fin 2022, les taux d'intérêt se sont légèrement détendus, restaurant la capacité d'emprunt de nombreux ménages.
- Demande robuste : la formation de nouveaux ménages, alimentée par la migration et les évolutions démographiques, a soutenu un fort intérêt des acheteurs.
- Contraintes d'offre : bien que le nombre de nouvelles annonces soit en hausse, il reste insuffisant pour atteindre les objectifs nationaux en matière de logement, en particulier dans les villes à forte demande.
- Activité des investisseurs : les investisseurs institutionnels et privés continuent d'acquérir des biens résidentiels, attirés par les rendements locatifs et la valorisation à long terme.
Ce mélange de conditions de financement stabilisées, d'une demande persistante et d'une offre limitée consolide la dynamique haussière des valeurs immobilières.
Tendances régionales et urbain-rural
Le récit du marché du logement aux Pays-Bas reflète de plus en plus une histoire à deux vitesses :
- Excellence de la Randstad : Amsterdam, Utrecht, La Haye et Rotterdam demeurent en tête du spectre des prix. Les acheteurs y font face aux prix moyens les plus élevés, mais bénéficient aussi de marchés de l'emploi et d'infrastructures solides.
- Attrait des provinces : des provinces comme Drenthe, Friesland et Zeeland attirent des acheteurs en quête de plus d'espace et d'un meilleur rapport qualité-prix. Les options de télétravail améliorées et les facteurs de qualité de vie sont des atouts majeurs.
Si les centres urbains tirent les chiffres, les régions périphériques contribuent désormais de manière significative aux taux de croissance nationaux, réduisant les écarts historiques de prix.
Conséquences pour les locataires et les acheteurs
Pour les acheteurs potentiels, la hausse incessante des prix implique :
- Coûts d'entrée plus élevés : les primo-accédants doivent composer avec des prix d'achat plus élevés et constituer des acomptes plus importants.
- Budgétisation plus stricte : les calculs d'accessibilité hypothécaire sont plus critiques que jamais, en particulier dans les zones connaissant une escalade rapide des prix.
Les locataires font face à un autre ensemble de défis :
- Pression sur le marché locatif : à mesure que l'accession à la propriété devient plus coûteuse, la demande de logements locatifs s'intensifie, exerçant une pression à la hausse sur les loyers.
- Considérations sur la huurtoeslag (allocation logement) : les locataires bénéficiant de la huurtoeslag peuvent voir leur admissibilité aux aides évoluer si les loyers augmentent de manière significative.
Les deux groupes devront s'engager étroitement avec des conseillers financiers et surveiller les conditions du marché pour prendre des décisions éclairées.
Perspectives : les prix continueront-ils d'augmenter ?
Les économistes et observateurs du marché sont partagés quant à la durabilité d'une telle croissance robuste :
- Point de vue optimiste : une offre toujours faible, des tendances démographiques et des conditions de financement stables pourraient soutenir une croissance modérée des prix tout au long de 2024.
- Point de vue prudent : toute nouvelle remontée des taux de la BCE ou un ralentissement de l'activité économique pourrait tempérer la demande et les gains de prix.
Les mois à venir seront cruciaux pour déterminer si les prix des logements se stabiliseront ou maintiendront leur dynamique haussière.
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