Pourquoi les prix du logement aux Pays-Bas devraient augmenter de 8 % en 2018, selon Rabobank
Rabobank prévoit une hausse de 8 % des prix du logement aux Pays-Bas en 2018, portée par une forte demande, des pénuries d’offre et des taux d’intérêt bas.
Dernière mise à jour : 3 août 20265 min de lecture
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Pourquoi les prix du logement aux Pays-Bas devraient augmenter de 8 % en 2018, selon Rabobank
Les prix du logement aux Pays-Bas continuent d’accélérer et, selon une prévision de Rabobank, ils devraient grimper de 8 % en 2018, dépassant la forte croissance de 7,6 % enregistrée l’an dernier. L’année prochaine, les prix devraient augmenter d’environ 7 %, poussant le prix moyen d’un logement vers 300 000 € d’ici deux ans. Cet article explique les facteurs à l’origine de cette hausse, les variations régionales et ce que cela signifie pour les acheteurs potentiels comme pour les locataires sur le marché néerlandais.
Qu’est-ce qui alimente la hausse des prix ?
Plusieurs facteurs clés convergent pour alimenter une croissance des prix des logements supérieure à la moyenne :
Contraintes d’offre : Les Pays-Bas sont confrontés à une pénurie persistante de logements. La construction neuve n’a pas suivi le rythme de la croissance démographique et de la formation des ménages, laissant trop peu de logements sur le marché.
Forte demande : Le faible coût de l’emprunt et la confiance élevée des consommateurs ont incité davantage de ménages néerlandais à entrer sur le marché du logement. Les jeunes actifs comme les expatriés se disputent un stock limité, en particulier dans les grandes villes.
Taux d’intérêt bas : La politique de taux d’intérêt ultra-bas de la Banque centrale européenne continue de rendre les prêts hypothécaires relativement abordables. Cet environnement encourage l’emprunt et intensifie la concurrence entre acheteurs.
Activité des investisseurs : Les investisseurs achetant pour louer et les acheteurs institutionnels, notamment les woningcorporaties (associations de logement social), sont actifs, en particulier dans les villes de taille moyenne, ce qui réduit encore l’offre pour les occupants propriétaires.
Prévisions de Rabobank : 8 % en 2018, 7 % en 2019
Les économistes de Rabobank soulignent :
Croissance en 2018 : hausse moyenne de 8 % à l’échelle nationale.
Base de référence 2017 : les prix ont augmenté de 7,6 %, le logement moyen coûtant 263 000 € en fin d’année, selon Statistics Netherlands (CBS).
Perspectives 2019 : une hausse encore soutenue de 7 %, portée par les pénuries persistantes et une demande durable.
À ce rythme, le logement moyen aux Pays-Bas pourrait coûter près de 300 000 € d’ici 2020, accentuant les difficultés d’accessibilité pour les primo-accédants.
Variations régionales : au-delà du Randstad
Alors qu’Amsterdam, Utrecht et La Haye font souvent la une, une croissance importante se produit ailleurs :
Gelderland : les ventes de logements ont bondi de près de 19 % en 2017, les acheteurs recherchant des options plus abordables en dehors des grandes villes.
Drenthe : a enregistré une hausse de près de 23 % des transactions l’an dernier, portée par des familles en quête d’espace et de prix plus bas.
Flevoland : a enregistré une hausse de plus de 24 % des ventes de logements, soutenue par l’expansion des infrastructures et de nouveaux développements.
En revanche, certaines parties du Randstad affichent encore les prix les plus élevés, mais connaissent une croissance des transactions légèrement plus modérée, les acheteurs explorant des régions périphériques pour obtenir un meilleur rapport qualité-prix.
Impact sur les primo-accédants
La forte trajectoire des prix est à double tranchant pour les primo-accédants :
Coûts d’entrée plus élevés : un apport plus important est nécessaire à mesure que les prix moyens augmentent.
Limites de LTV : les règles hypothécaires néerlandaises plafonnent le prêt à 100 % de la valeur d’un logement, ce qui signifie que les acheteurs doivent disposer d’économies suffisantes pour les frais de clôture et les dépenses initiales.
Alourdissement de l’endettement : les ménages s’endettent davantage, ce qui peut peser sur leurs finances si les taux d’intérêt augmentent à l’avenir.
Certains jeunes acheteurs retardent leurs achats, choisissant de louer plus longtemps ou de mettre leurs ressources en commun avec des membres de leur famille. Pourtant, comme les loyers augmentent eux aussi, l’écart se réduit.
Ce que cela signifie pour les locataires et le marché locatif
À mesure que l’accession à la propriété devient moins accessible, davantage de personnes resteront probablement dans le secteur locatif :
Pression sur les loyers : la hausse de la demande de locations pousse naturellement les loyers à la hausse, en particulier dans les villes universitaires et les grands pôles d’emploi.
Baux plus longs : les locataires peuvent rester plus longtemps en place, ce qui réduit le turnover mais limite aussi la disponibilité pour les nouveaux arrivants.
Opportunités pour les propriétaires bailleurs : des prix d’achat plus élevés peuvent dissuader les investisseurs, mais pour ceux qui détiennent un bien, les rendements locatifs peuvent s’améliorer sur un marché tendu.
Les locataires potentiels devraient agir rapidement, tenir leurs documents à jour et envisager des plateformes qui agrègent les annonces à travers plusieurs villes.
Équilibrer les risques et les opportunités du marché
Si les prévisions de Rabobank soulignent la solidité du marché du logement néerlandais, certains vents contraires existent :
Hausse des taux d’intérêt : toute augmentation des taux de la BCE pourrait freiner l’emprunt et ralentir la croissance des prix.
Interventions publiques : les efforts du gouvernement pour stimuler la construction ou réguler l’activité des investisseurs pourraient atténuer la pression haussière.
Évolutions économiques : un ralentissement de l’emploi ou de la confiance des consommateurs pourrait tempérer la demande.
À long terme, une pipeline d’offre plus équilibrée est essentielle. Les municipalités relèvent leurs objectifs de construction, mais il faudra du temps avant que de nouveaux logements arrivent sur le marché.
Conclusion
Les prix du logement aux Pays-Bas devraient poursuivre leur hausse, avec une augmentation prévue de 8 % en 2018 et une forte croissance par la suite. Les primo-accédants font face à des obstacles financiers plus élevés, tandis que les locataires verront la concurrence s’intensifier et les loyers augmenter. Surveiller les tendances des taux d’intérêt, les initiatives publiques en matière de logement et les opportunités régionales aidera les locataires et acheteurs potentiels à naviguer dans ce marché compétitif.
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