Les prix des logements néerlandais augmentent de 9,7 % sur un an dans un contexte de hausse des anciens biens locatifs

Les prix des logements néerlandais augmentent de 9,7 % sur un an dans un contexte de hausse des anciens biens locatifs

Le marché immobilier néerlandais a entamé 2025 avec des évolutions dynamiques. Selon l’association néerlandaise des agents immobiliers NVM, les prix moyens des transactions ont atteint 473 000 € au premier trimestre — une légère baisse de 1,8 % par rapport au T4 2024, mais une hausse marquée de 9,7 % par rapport au T1 2024. Fait notable, une vente sur cinq concernait d’anciens biens locatifs, un facteur qui à la fois accroît l’offre et exerce une pression à la baisse sur les prix globaux.

Aperçu du marché : le T1 2025 en chiffres

• Prix de vente moyen : 473 000 € au T1 2025 (-1,8 % vs. T4 2024 ; +9,7 % vs. T1 2024)
• Transactions totales : Près de 34 000 logements vendus, soit +13 % sur un an
• Part des anciens biens locatifs : 20 % au niveau national ; environ 40 % à Amsterdam, Rotterdam, La Haye et Utrecht
• Offre de biens listés : 26 000 logements disponibles via les courtiers NVM (+15 % vs. T4 2024)
• Taux de surenchère : 4,4 % au-dessus du prix demandé en moyenne
• Logements neufs vendus : 6 740 (stable vs. T1 2024)

Bien qu’une légère baisse des prix après le boom lié aux vacances soit typique du T1, le gain annuel souligne une demande robuste. Pourtant, l’afflux d’anciens biens locatifs — souvent des appartements plus petits — a modéré la croissance des prix par rapport aux trimestres précédents.

La vague des anciens biens locatifs : pourquoi les bailleurs vendent

Plusieurs mesures fiscales et législatives ont rendu la location privée moins rentable, poussant de nombreux bailleurs à vendre. Les principaux facteurs sont :

• Modifications fiscales : Réduction des déductions d’intérêts hypothécaires pour les biens d’investissement
• Réglementation locative plus stricte : Plafonnement des augmentations de loyer et règles plus strictes pour le logement social
• Coûts d’entretien et de conformité : Hausse des dépenses pour respecter les normes d’efficacité énergétique et de sécurité

Dans les grandes villes — Amsterdam, Rotterdam, La Haye et Utrecht — environ 40 % des logements vendus au T1 étaient d’anciens biens locatifs. Ces biens se négocient généralement à un prix moyen de 404 000 €, contre 482 000 € pour les logements sans historique locatif. Retirer les anciens biens locatifs du calcul augmenterait le prix moyen national de 9 000 €, neutralisant en pratique la légère baisse d’un trimestre à l’autre.

Dynamiques de l’offre et de la demande

La disponibilité des logements occupés par leurs propriétaires via les courtiers NVM a augmenté de 15 % pour atteindre près de 26 000 annonces. Cet inventaire élargi offre davantage de choix, en particulier pour les primo-accédants à la recherche de biens d’entrée de gamme. Néanmoins, le marché reste très concurrentiel :

• La surenchère persiste : Les acheteurs paient en moyenne 4,4 % au-dessus des prix affichés.
• Le neuf se stabilise : 6 740 logements neufs vendus au T1, soit le même niveau qu’un an plus tôt, car l’intérêt des consommateurs pour les constructions neuves reste fort.

Malgré la hausse de l’offre, la pénurie globale de logements perdure. La disponibilité limitée des terrains et la lenteur des autorisations continuent de soutenir une forte demande.

Ce que cela signifie pour les acheteurs et les locataires

Les primo-accédants peuvent trouver les anciens appartements locatifs plus accessibles en raison de leurs niveaux de prix relativement plus bas et de leurs plans compacts. En revanche, les locataires font face à un marché plus tendu à mesure que des biens quittent le secteur locatif :

• Les acheteurs en profitent : Davantage d’options d’entrée de gamme réduisent la barrière à l’accession à la propriété.
• Les locataires peinent : La contraction du parc locatif et des contrôles des loyers plus stricts rendent la location abordable plus difficile.

Les acheteurs potentiels devraient comparer attentivement les taux hypothécaires, tenir compte d’éventuelles surenchères et considérer les tendances propres à chaque zone. Pendant ce temps, les locataires peuvent vérifier leur éligibilité au huurtoeslag (allocation logement) et se tourner vers d’autres organismes de logement tels que les woningcorporaties (associations de logement social).

Perspectives politiques et suite des événements

La NVM réaffirme que la résolution de la pénurie de logements aux Pays-Bas passe par l’accélération de la construction de logements abordables. La présidente Lana Goutsmits-Gerssen souligne :

« Peu de permis de construire sont délivrés, et l’offre de logements de plain-pied continue de diminuer. Cela entraîne un déséquilibre entre l’offre, l’accessibilité financière et les besoins des acheteurs. Parallèlement, les enregistrements de nouveaux projets de construction augmentent, ce qui montre un fort intérêt des consommateurs pour les constructions neuves. »

Pour favoriser un marché équilibré, les décideurs et les municipalités (gemeenten) doivent simplifier les processus d’octroi de permis et encourager la diversité des types de logements — des maisons individuelles aux ensembles de logements collectifs.

Conclusion

La hausse annuelle de 9,7 % des prix sur le marché immobilier néerlandais au T1 2025 témoigne d’une demande durable, même si les anciens logements locatifs ajoutent à la fois de l’offre et une pression à la baisse sur les prix. Les primo-accédants ont tout à gagner d’options plus abordables, tandis que les locataires doivent composer avec un secteur locatif plus contraint. En définitive, les solutions à long terme résident dans le renforcement de la construction neuve abordable et dans un aménagement régional équilibré.

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