Principes financiers pour les acheteurs sur Funda : guide du logement aux Pays-Bas
Apprenez à utiliser Funda pour évaluer votre capacité d'emprunt, analyser les caractéristiques essentielles d'un bien et prendre des décisions éclairées lors de votre recherche de logement aux Pays-Bas.
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Table des matières
Pour aller plus loin
Vacance croissante dans le logement aux Pays-Bas : plus de 200 000 logements inoccupés
Malgré une grave pénurie de logements, plus de 200 000 logements aux Pays-Bas restent inoccupés à la mi-2025, poussant le gouvernement à introduire une taxe sur la vacance.
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Plus de 200 000 logements vacants aux Pays-Bas : causes, impact et nouvelle taxe sur les logements vacants
Malgré une pénurie de logements croissante, plus de 200 000 logements aux Pays-Bas étaient inoccupés à la mi-2025. La nouvelle taxe sur les logements vacants du gouvernement vise à remettre ces biens en usage.
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Plus de 200 000 logements vacants aux Pays-Bas : causes, impact et nouvelle taxe sur les logements vacants
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Acheter une maison aux Pays-Bas nécessite désormais 160 000 € d'économies : ce que vous devez savoir
Les acheteurs aux Pays-Bas doivent désormais disposer en moyenne de 160 000 € d'économies en raison de la hausse des prix de l'immobilier et des plafonds hypothécaires.
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Nouvelles propriétés aux Pays-Bas
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Comprenez les termes locatifs néerlandais avant de signer le bail.
Louer aux Pays-Bas implique des règles, des termes juridiques et des abréviations parfois complexes. Le Glossaire de Location Luntero est votre guide pour tous les termes essentiels – des contrats de location, dépôts et frais d’agence aux charges, au contrôle des loyers et aux droits des locataires. Que vous soyez nouveau locataire, expatrié ou que vous vouliez éviter des frais cachés, notre glossaire vous aide à louer plus intelligemment, à mieux négocier et à éviter les erreurs.
Principes financiers pour les acheteurs sur Funda : guide du logement aux Pays-Bas
La recherche d’un logement aux Pays-Bas commence et se termine souvent sur Funda, le principal portail immobilier du pays. Si des photos pittoresques et des plans détaillés aident à imaginer la vie dans un nouvel espace, les acheteurs avisés doivent aussi penser comme un prêteur. Comprendre comment les banques et les organismes de crédit évaluent un bien peut avoir un impact direct sur le montant que vous pouvez emprunter — et, en fin de compte, sur la concrétisation de la maison de vos rêves.
Dans ce guide, nous explorerons cinq facteurs essentiels qui influencent votre capacité d’emprunt sur Funda. Des labels énergétiques aux vérifications de la santé de la Vereniging van Eigenaren (VvE), ces fondamentaux financiers vous permettront de faire des offres plus pertinentes et de négocier en toute confiance.
1. Évaluer l’état du bien et les projets de rénovation
Les prêteurs accordent une grande attention à l’état physique d’une maison. Un bien fraîchement rénové avec une cuisine entièrement équipée et une salle de bain moderne est généralement plus facile à financer qu’un logement à rénover. Si vous prévoyez des travaux importants, vous devriez :
Vérifier que les installations principales (cuisine, salle de bain, toiture et isolation) répondent aux normes minimales.
Préparer un budget de rénovation clair et un calendrier.
Confirmer quelles améliorations la banque est prête à financer ; de nombreux prêteurs plafonnent le montant du prêt pour les rénovations à un pourcentage de la valeur du bien.
Présenter un plan d’amélioration réaliste à votre conseiller en prêt clarifie non seulement les coûts mais peut aussi renforcer votre demande de financement.
2. Vérifier le label énergétique pour des avantages hypothécaires
La performance énergétique joue un rôle de plus en plus important sur le marché immobilier néerlandais. Les biens sont classés de A (le plus efficace) à G (le moins efficace) selon le système national de label énergétique. Une bonne note peut :
Vous qualifier pour un ratio prêt-valeur (loan-to-value) plus élevé.
Vous rendre éligible à des taux d’intérêt réduits ou à des produits hypothécaires verts.
Accroître l’attractivité à long terme et la valeur de revente du bien.
Avant de faire une offre, repérez le badge du label énergétique sur l’annonce Funda. Si le bien n’a pas de label ou nécessite des améliorations, intégrez les coûts d’isolation, d’installation d’une pompe à chaleur ou de panneaux solaires dans votre plan financier.
3. Comprendre l’erfpacht (ground lease) à Amsterdam et au-delà
Dans des villes comme Amsterdam, de nombreux logements se trouvent sur des terrains communaux loués — connus sous le nom d’erfpacht (ground lease) — ce qui peut affecter votre capacité d’emprunt. Lors de l’évaluation d’un bien :
Déterminez si l’erfpacht est perpétuel (entièrement acquitté) ou s’il nécessite des paiements futurs.
Passez en revue les conditions du bail et les clauses d’indexation avec la gemeente (municipalité).
Calculez comment les paiements annuels d’erfpacht peuvent influencer votre revenu disponible et votre ratio dette/revenu.
Acheter sur un terrain en pleine propriété (eigen grond) simplifie le financement. Si l’erfpacht s’applique, consultez un spécialiste pour comprendre les coûts à long terme et les options de renégociation.
4. Déchiffrer la valeur marchande vs. le prix demandé
Le prix demandé sur Funda n’est qu’un point de départ. Les prêteurs s’appuient sur une expertise indépendante (marktwaarde) pour déterminer la valeur réelle du marché. Pour éviter les surprises :
Travaillez avec un agent immobilier expérimenté qui connaît les tendances locales et les niveaux d’offre réalistes.
Comparez les ventes récentes de biens similaires dans le quartier pour établir une valeur de référence.
Soyez prêt à ce que le rapport d’expertise diffère du prix affiché ; cette évaluation influence directement le montant que la banque est prête à prêter.
Une offre bien informée, alignée sur la valeur marchande, renforce votre pouvoir de négociation et réduit le risque de manque de financement.
5. Inspecter la VvE (Vereniging van Eigenaren) pour les appartements
Lors de l’achat d’un appartement, vous rejoignez automatiquement la VvE — une association de copropriétaires responsable de l’entretien de l’immeuble. Les prêteurs veulent voir une VvE gérée professionnellement qui :
Est enregistrée auprès de la Kamer van Koophandel (KvK).
Tient des assemblées générales annuelles avec des procès-verbaux clairs.
Maintient un fonds de réserve sain pour les réparations et les travaux importants.
Dispose d’une assurance bâtiment complète et suit un plan d’entretien à long terme.
Vous pouvez généralement trouver les détails de la VvE sur Funda dans la section « Homeowners’ Association ». Une VvE transparente réduit le risque pour le prêteur et garantit des coûts de service stables pour vous en tant que propriétaire.
Mettre tout ensemble
Maîtriser ces fondamentaux financiers sur Funda vous transforme d’un simple visiteur en un acheteur autonome. En évaluant l’état du bien, l’efficacité énergétique, les conditions d’erfpacht, la valeur marchande et la qualité de la VvE, vous aurez une image claire de votre capacité d’emprunt avant même de soumettre une offre.
Que vous soyez primo-accédant ou propriétaire expérimenté, comprendre la façon dont les prêteurs perçoivent votre futur bien est essentiel. Armé de ces informations, vous pouvez faire une offre stratégique, négocier plus intelligemment et obtenir un financement qui correspond à vos ambitions.
Si vous êtes encore locataire ou que vous explorez votre prochaine étape, Luntero est le moyen le plus simple pour trouver des annonces de location aux Pays-Bas. Visitez https://www.luntero.com/ aujourd’hui pour découvrir votre prochain logement !
Glossaire de Location Luntero
Comprenez les termes locatifs néerlandais avant de signer le bail.
Louer aux Pays-Bas implique des règles, des termes juridiques et des abréviations parfois complexes. Le Glossaire de Location Luntero est votre guide pour tous les termes essentiels – des contrats de location, dépôts et frais d’agence aux charges, au contrôle des loyers et aux droits des locataires. Que vous soyez nouveau locataire, expatrié ou que vous vouliez éviter des frais cachés, notre glossaire vous aide à louer plus intelligemment, à mieux négocier et à éviter les erreurs.
