Près d'un quart des maisons néerlandaises revendues en moins de cinq ans
De nouvelles données révèlent que 22 % des maisons aux Pays-Bas sont revendues dans les cinq ans suivant leur achat, reflétant des changements dans les modes de propriété et le comportement des investisseurs.
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Près d'un quart des maisons néerlandaises revendues en moins de cinq ans
La propriété immobilière aux Pays-Bas évolue. Des chiffres récents du spécialiste de l'évaluation Calcasa montrent que 22 % des biens vendus jusqu'à présent cette année avaient appartenu à leurs propriétaires précédents depuis moins de cinq ans. Cela représente une augmentation significative par rapport à 14 % en 2016 et met en évidence une tendance croissante de détention à court terme dans tout le pays.
L'essor de la détention à court terme
La détention à court terme — lorsque des acheteurs revendent un bien en quelques années — devient plus courante sur le marché immobilier néerlandais. Plusieurs facteurs expliquent ce changement :
Activité des investisseurs : Les bailleurs professionnels se séparent de biens locatifs qu'ils conservaient auparavant sur de plus longues périodes. Alors que les augmentations de loyer ont été plafonnées et que les revenus locatifs sont désormais davantage imposés, beaucoup choisissent de liquider leurs actifs plutôt que de les conserver.
Volatilité du marché : La demande post-pandémie, les fluctuations des taux d'intérêt et les mesures gouvernementales visant à refroidir le marché ont érodé les marges bénéficiaires des investisseurs en buy-to-let.
Changements de mode de vie : Les jeunes propriétaires et les expatriés peuvent déménager plus fréquemment pour des raisons professionnelles ou familiales, entraînant des rotations de biens plus rapides.
Si la revente rapide de logements peut être rentable pour les vendeurs, elle crée aussi des difficultés pour les acheteurs potentiels dans un marché déjà caractérisé par une faible offre et des prix élevés.
Points chauds régionaux : la Randstad en tête
La région de la Randstad — qui comprend Amsterdam, Utrecht, Rotterdam, La Haye et les zones environnantes — enregistre les taux de rotation les plus élevés du pays. Les appartements, en particulier, changent rapidement de mains :
À Amsterdam et Utrecht, plus de 50 % des biens ont été revendus au moins une fois au cours des dix dernières années.
En dehors de la Randstad, Lelystad se distingue : 26 % de ses maisons ont été vendues dans les cinq ans suivant leur achat.
Ces chiffres reflètent la concentration de logements locatifs, de résidences étudiantes et de portefeuilles d'investisseurs dans les grandes villes et leurs banlieues. En conséquence, les habitants des centres urbains font souvent face à une forte concurrence pour acheter ou louer, avec des durées d'affichage plus courtes et des hausses de prix plus marquées.
Pourquoi les bailleurs vendent-ils plus souvent ?
Carola de Groot, économiste du marché immobilier chez RaboResearch, attribue l'augmentation des ventes initiées par les bailleurs à deux facteurs principaux :
Augmentations de loyer limitées : Les politiques de contrôle des loyers du gouvernement (y compris le secteur réglementé pour le logement social et les loyers privés réglementés) ont compressé les rendements locatifs.
Réformes fiscales : Les récents changements fiscaux signifient que les bénéfices locatifs sont davantage imposés, réduisant les rendements après impôts pour les bailleurs.
De Groot prévoit que la vague de ventes buy-to-let pourrait culminer l'année prochaine, alors que les bailleurs réagissent aux doubles pressions d'une réglementation plus stricte et de coûts de financement en hausse.
Croissance de la propriété à long terme
Paradoxalement, alors que la détention à court terme augmente d'un côté du spectre, une part significative de propriétaires reste dans leur logement pendant des décennies. Les données de Calcasa montrent que 35 % des maisons vendues cette année avaient été détenues par l'occupant précédent pendant 20 ans ou plus — contre 28 % il y a dix ans.
Plusieurs dynamiques entrent en jeu :
Population vieillissante : La génération actuelle de retraités est entrée sur le marché immobilier bien avant les restrictions hypothécaires des dernières décennies. Ayant acheté tôt, ils ont tendance à rester une fois leurs prêts remboursés.
Satisfaction liée au logement : De nombreux propriétaires de longue date ont investi dans des rénovations et des améliorations d'efficacité énergétique, rendant leur logement plus confortable et moins coûteux à entretenir.
Options limitées pour réduire la taille du logement : Une pénurie de logements adaptés aux personnes âgées et de résidences spécialisées fait que les propriétaires âgés ont du mal à trouver des alternatives.
Cette tendance à deux volets — reventes rapides et conservations longues — génère un ensemble d'implications pour le marché locatif au sens large.
Ce que cela signifie pour les locataires et les investisseurs
Pour les locataires :
Offre plus restreinte : À mesure que les investisseurs quittent le marché locatif, moins de logements sont disponibles à la location, en particulier dans les zones urbaines prisées.
Pressions sur les prix : Des rendements locatifs plus faibles peuvent freiner la construction de nouveaux immeubles locatifs privés, maintenant les loyers à un niveau élevé.
Stratégie de recherche : Les futurs locataires doivent être prêts avec un dossier complet (justificatifs de revenus, pièces d'identité, références) pour décrocher rapidement un bail lorsqu'un bien devient disponible.
Pour les bailleurs et investisseurs :
Revue de portefeuille : Réfléchissez à l'opportunité de conserver vos unités locatives au regard de vos objectifs financiers compte tenu des évolutions réglementaires et fiscales.
Opportunités d'ajout de valeur : Les biens pouvant être modernisés ou améliorés sur le plan énergétique peuvent encore offrir de bons rendements grâce à des loyers premium ou à une valeur de revente future.
Diversification : Certains investisseurs explorent les espaces de co-living, les logements étudiants ou les locations de courte durée (là où cela est autorisé) pour compenser les contraintes du buy-to-let traditionnel.
Perspectives
Le marché immobilier néerlandais est à un tournant. Les décideurs cherchent à concilier la protection des locataires, la propriété durable et la confiance des investisseurs. Entre-temps, les tendances de données suggèrent que nous continuerons de voir à la fois des reventes à court terme et des conservations à long terme façonner l'avenir du marché.
Que vous soyez locataire à la recherche de votre prochain logement ou investisseur évaluant votre portefeuille immobilier, il est crucial de rester informé. Suivez des fournisseurs de données et des analystes de marché réputés pour anticiper les évolutions réglementaires, des taux d'intérêt et des schémas démographiques.
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