Pourquoi acheter une maison aux Pays-Bas n'est peut‑être pas le meilleur choix pour les expatriés
Même si posséder un logement peut donner un sentiment de stabilité, les coûts élevés, la hausse des taux et les permis temporaires rendent l'achat d'un bien aux Pays-Bas risqué pour de nombreux expatriés. Découvrez les principaux pièges avant de vous lancer.
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Vacance croissante dans le logement aux Pays-Bas : plus de 200 000 logements inoccupés
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Plus de 200 000 logements vacants aux Pays-Bas : causes, impact et nouvelle taxe sur les logements vacants
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Pourquoi acheter une maison aux Pays-Bas n'est peut‑être pas le meilleur choix pour les expatriés
Déménager aux Pays-Bas s'accompagne souvent du rêve de posséder un charmant appartement au bord d'un canal ou une maison de ville moderne dans une ville néerlandaise dynamique. Mais malgré l'attrait — et les adorables stroopwafels — acheter un bien ici en 2025 peut comporter des risques cachés, surtout pour les expatriés. Des taux hypothécaires en forte hausse aux frais de transaction élevés, en passant par l'incertitude des visas et un parc de logements vieillissant, beaucoup d'acheteurs potentiels pourraient constater que la location est l'option la plus sûre et la plus flexible.
1. Les taux hypothécaires restent élevés
Entre 2021 et 2024, les taux d'intérêt hypothécaires moyens aux Pays-Bas sont passés d'environ 1,5 % à entre 3,5 % et 4,5 %, selon la durée de fixation. D'après De Nederlandsche Bank (DNB), les taux ont plus que doublé sur cette période 1. Sur une hypothèque de €400,000, cette augmentation se traduit par des centaines d'euros supplémentaires par mois, même avant de prendre en compte les frais de copropriété (VvE) ou les frais de service.
Des taux plus élevés réduisent votre pouvoir d'emprunt et serrent davantage le budget mensuel. Si la Banque centrale européenne (BCE) maintient ses taux, il est peu probable que les coûts hypothécaires diminuent de manière significative dans les 6 à 12 prochains mois.
2. Les prix des logements pourraient encore se corriger
En 2022, les prix de l'immobilier néerlandais ont atteint des niveaux historiques. Plus récemment, le marché s'est refroidi dans les principales régions. Statistics Netherlands (CBS) rapporte une baisse de 3,7 % des prix des logements entre le début de 2023 et la fin de 2024 2. Si des facteurs économiques plus larges entrent en jeu — comme la croissance des salaires et la politique de la BCE — acheter maintenant pourrait signifier acheter au niveau d'un pic à court terme, pour voir ensuite votre investissement perdre de la valeur à court terme.
3. Incertitude liée au visa vs dette à long terme
De nombreux expatriés détiennent des permis de séjour temporaires liés à leur emploi. Si votre contrat n'est pas renouvelé — ou si votre entreprise vous transfère — être coincé avec une hypothèque sur 30 ans peut devenir un fardeau sérieux. Contrairement à la location, que vous pouvez généralement quitter à la fin du bail (sous réserve des délais de préavis), vendre votre logement et rapatrier vos affaires en urgence est souvent compliqué et coûteux.
4. Coûts initiaux élevés : un coup au portefeuille
Acheter un logement aux Pays-Bas implique des frais de clôture importants, généralement autour de 5 %–6 % du prix d'achat :
Taxe de transfert (2 %) – une taxe obligatoire sur les achats immobiliers.
Frais de notaire et d'expertise (€2,000–€3,000) – services juridiques et d'évaluation essentiels.
Prime NHG – assurance-garantie hypothécaire optionnelle mais recommandée, qui vous place dans le cadre de la Nationale Hypotheek Garantie.
Sur une maison à €450,000, vous pourriez facilement dépenser €20,000–€25,000 d'avance, des fonds que vous ne récupérerez pas à moins de rester et de vendre avec un bénéfice.
5. Liquidité et flexibilité : ça compte
La location offre la liberté de déménager — que ce soit pour des opportunités de carrière, des raisons familiales ou un retour spontané dans votre pays d'origine. Posséder un bien immobilise du capital dans les acomptes, les frais de clôture et les rénovations. Si vous devez soudainement déménager, vendre une maison dans un marché en baisse peut prendre des mois, et vous pourriez être contraint d'accepter une perte.
6. Avantages fiscaux réduits
Pendant des années, la déduction des intérêts hypothécaires (hypotheekrenteaftrek) a été un avantage central de l'accession à la propriété aux Pays-Bas. Cependant, en 2025, le taux maximal déductible est plafonné à 36,97 %, contre près de 49 % il y a quelques années. Les expatriés bénéficiant de la règle des 30 % (30% ruling) peuvent voir un avantage additionnel minimal. Consultez toujours un conseiller fiscal pour des recommandations personnalisées.
7. La concurrence reste féroce
Malgré un léger refroidissement du marché, les annonces sur Funda dans des villes comme Amsterdam, Utrecht et Leiden attirent encore des dizaines de visites et des surenchères fréquentes. Le marché du logement reste tendu, et les acheteurs doivent souvent faire face à des guerres d'enchères. Si vous souhaitez une recherche moins stressante, louer avec un bail moyen ou long terme peut être préférable.
8. Un parc de logements vieillissant réserve des surprises
Une grande partie du parc urbain néerlandais date de 1900 à 1975. Ce charme classique peut masquer des particularités structurelles :
Planchers en bois affaissés
Fenêtres à simple vitrage avec une faible isolation
Sous-sols humides au niveau des canaux
Les rénovations et les améliorations énergétiques peuvent rapidement ajouter des dizaines de milliers d'euros à vos coûts initiaux.
9. Le timing est crucial
Les marchés immobiliers sont cycliques. Les économistes de Rabobank et d'ING prévoient une baisse modeste des prix ou une stagnation jusqu'à la fin 2025, à mesure que les salaires rattrapent et que les taux de la BCE restent inchangés 3. Attendre 6 à 12 mois pourrait offrir de meilleures opportunités d'achat, un meilleur pouvoir de négociation et plus de temps pour obtenir un permis stable ou la résidence permanente.
Faire le bon choix : louer ou acheter
Si vous êtes aux Pays-Bas pour une mission de courte à moyenne durée, ou si votre avenir ici n'est pas fixé, la location offre une flexibilité incomparable, des coûts immédiats plus faibles et la liberté d'éviter les soucis d'entretien. Constituer votre épargne tout en surveillant l'évolution du marché peut vous positionner pour acheter dans de meilleures conditions ultérieurement.
En fin de compte, l'accession à la propriété est une décision très personnelle. Pesez vos plans de carrière à long terme, votre coussin financier, votre statut de visa et votre tolérance à l'entretien immobilier. Et souvenez-vous : le timing, l'emplacement et les circonstances personnelles jouent tous un rôle crucial.
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Comprenez les termes locatifs néerlandais avant de signer le bail.
Louer aux Pays-Bas implique des règles, des termes juridiques et des abréviations parfois complexes. Le Glossaire de Location Luntero est votre guide pour tous les termes essentiels – des contrats de location, dépôts et frais d’agence aux charges, au contrôle des loyers et aux droits des locataires. Que vous soyez nouveau locataire, expatrié ou que vous vouliez éviter des frais cachés, notre glossaire vous aide à louer plus intelligemment, à mieux négocier et à éviter les erreurs.
