Plus de vendeurs immobiliers baissent leurs prix demandés : 10,4 % des maisons néerlandaises remises en vente à un prix inférieur

Plus de vendeurs immobiliers baissent leurs prix demandés : 10,4 % des maisons néerlandaises remises en vente à un prix inférieur

Le marché immobilier néerlandais montre de nouveaux signes de dynamiques changeantes. Au deuxième trimestre 2024, 10,4 % des maisons ont été remises en vente à des prix demandés plus bas, contre 10 % au premier trimestre, selon une analyse récente de la plateforme immobilière Huispedia. Alors que le prix de vente moyen national reste 5 % au-dessus du prix initial demandé, près de la moitié des maisons dont le prix a été révisé ont finalement été vendues en dessous de ce prix réduit. Cet article décortique les données derrière cette tendance, examine ses causes et explore des stratégies potentielles pour améliorer la fluidité du marché.

Augmentation des remises en vente dans la tranche de prix la plus basse

Les réductions de prix les plus marquées ont eu lieu dans la catégorie de prix la plus basse, où de nombreux propriétaires se débarrassent de leurs anciennes propriétés locatives. Depuis juillet 2023, une régulation plus stricte des loyers a affecté les petits logements locatifs, poussant les investisseurs et les woningcorporaties (associations de logement) à convertir les locations en ventes. À mesure que ces propriétés plus abordables arrivent sur le marché, les vendeurs ont ajusté leurs attentes, entraînant une hausse des remises en vente à prix réduit.

Chiffres clés du deuxième trimestre :

• 10,4 % des maisons ont été remises en vente à un prix demandé inférieur (contre 10 % au T1).
• En moyenne, les propriétés se sont vendues 5 % au-dessus de leur prix demandé initial.
• 22,2 % de toutes les maisons vendues avaient subi au moins une réduction de prix avant la vente.

Malgré une demande robuste maintenant les prix de vente moyens au-dessus des prix demandés, le volume des annonces renégociées souligne une pression localisée dans les segments d'entrée de gamme.

Pourquoi de plus en plus de propriétaires vendent des locations

Plusieurs facteurs convergent pour pousser les propriétaires vers le marché de la vente :

1. Régulation des loyers : De nouvelles réglementations introduites le 1er juillet 2023 ont plafonné ou gelé les loyers des petits logements. Cela a rendu les rendements locatifs moins attractifs pour certains propriétaires privés et entreprises.
2. Fin des contrats temporaires : De nombreux locataires étaient sous contrats temporaires qui, à partir de mi-2024, ne peuvent plus être renouvelés selon les nouvelles règles. Cela crée une incitation administrative et financière pour les propriétaires à vendre plutôt que de réajuster les loyers.
3. Augmentation de l'offre d'une année sur l'autre : L'association immobilière NVM a rapporté que 21 % de maisons en plus ont été mises en vente au T2 2024 par rapport au T2 2023. Cette offre supplémentaire, particulièrement dans la gamme de prix la plus basse, a forcé les vendeurs à revoir leurs annonces à la baisse pour rester compétitifs.

Impact sur le marché et effets temporaires

Huispedia avertit que la vague actuelle d'annonces à prix révisés est temporaire. La plateforme prévoit que l'afflux d'anciennes locations diminuera d'ici mi-2026, une fois que tous les contrats temporaires existants auront expiré et qu'aucune nouvelle location à court terme ne pourra être émise sous la nouvelle loi de régulation des loyers. À ce moment, la pression sur l'offre dans les tranches inférieures pourrait s'atténuer, normalisant les renégociations de prix.

Néanmoins, l'effet à court terme a été double :

• Concurrence accrue : Les acheteurs dans les segments les plus abordables ont plus d'options, leur donnant un pouvoir de négociation pour faire baisser les prix en dessous des prix initiaux.
• Écart de visibilité du marché : Alors qu'environ 500 000 propriétaires prévoient de vendre leur bien actuel dans les deux prochaines années (enquête 2024 du Ministère du Logement), ils retardent souvent la mise en vente jusqu'à ce que leur prochain déménagement soit certain. Cette « offre invisible » prolonge l'impasse entre recherche et vente.

Débloquer l'offre invisible de logements

Selon Maxim Bours, directeur de Huispedia, une solution clé réside dans la visibilité plus précoce des vendeurs potentiels. Beaucoup de propriétaires hésitent à mettre leur bien en vente tant qu'ils n'ont pas sécurisé leur prochain logement, créant une impasse où « tout le monde attend tout le monde ». Bours propose une désignation « ouvert aux intérêts » :

• Les vendeurs indiquent un prix cible et un calendrier préféré sans s'engager à une vente immédiate.
• Les acheteurs intéressés peuvent enregistrer leur intérêt, donnant aux vendeurs une meilleure visibilité sur la demande et les attentes de prix.
• Une communication précoce peut faciliter les transitions, conduisant à des annonces et achats plus rapides.

En ouvrant le dialogue plus tôt, le marché peut mieux faire correspondre l'offre et la demande, réduisant potentiellement les délais d'attente et la volatilité des prix.

Implications plus larges pour les locataires et acheteurs

Pour les locataires et les primo-accédants, l'afflux d'anciennes locations sur le marché présente à la fois des opportunités et des défis :

• Opportunités : Une offre accrue à des prix plus bas pourrait se traduire par de meilleures affaires et un meilleur pouvoir de négociation.
• Défis : Si l'offre est vraiment temporaire, l'accessibilité à long terme pourrait ne pas s'améliorer. Les acheteurs potentiels doivent évaluer si les baisses de prix reflètent des conditions transitoires ou des changements durables des fondamentaux du marché.

Les mesures axées sur les locataires comme la huurtoeslag (allocation logement) restent cruciales pour ceux du secteur privé, mais la voie vers la propriété pourrait temporairement s'élargir à mesure que les propriétaires quittent la location.

Perspectives : stratégies pour propriétaires et acheteurs

Les propriétaires envisageant une vente devraient :

• Évaluer les tendances locales des prix et le niveau d'intérêt des acheteurs avant de mettre en vente.
• Envisager des stratégies de tarification à court terme pour jauger le sentiment du marché (par exemple, prix initial vs « ouvert aux intérêts »).
• Collaborer avec des plateformes professionnelles pour maximiser la visibilité des annonces et accélérer le processus de vente.

Les acheteurs devraient :

• Surveiller les annonces à prix révisés, surtout dans les tranches de prix bas, pour dénicher des bonnes affaires.
• Se tenir informés des changements de régulation des loyers pouvant affecter l'offre future.
• S'engager tôt avec les vendeurs via des outils d'enregistrement d'intérêt pour sécuriser les biens préférés avant leur mise sur le marché.

Conclusion

La hausse des remises en vente à des prix demandés plus bas reflète une interaction dynamique entre régulation des loyers, afflux d'offre et psychologie du marché. Alors que les prix de vente moyens restent stables au-dessus des prix demandés, les 10,4 % de maisons dont le prix a été révisé au T2 2024 soulignent des opportunités et risques évolutifs pour acheteurs, vendeurs et propriétaires. Mettre en œuvre des stratégies pour rendre les futures annonces visibles plus tôt — comme la fonctionnalité proposée « ouvert aux intérêts » — pourrait débloquer l'impasse persistante dans de nombreux quartiers.

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