Les petits investisseurs vendent des logements locatifs, réduisant l'offre privée de locations aux Pays-Bas

Le marché locatif privé néerlandais connaît un changement notable : les petits investisseurs et propriétaires privés se défont de plus de logements qu'ils n'en acquièrent. Selon des chiffres récents du service du cadastre Kadaster, cette tendance a commencé en 2023 et s'est accélérée au premier trimestre 2025. En conséquence, l'offre locative du segment intermédiaire s'est contractée de manière significative, laissant les locataires en quête de logements disponibles dans des villes comme Amsterdam et Rotterdam.

Facteurs à l'origine des ventes

Plusieurs facteurs ont contribué à l'augmentation des ventes de biens par les petits investisseurs :

1. Extension des contrôles des loyers : De nouvelles réglementations ont étendu les limites du contrôle des loyers, couvrant davantage de logements et des tranches de prix plus élevées qu'auparavant. Les propriétaires font face à des plafonds pour les augmentations annuelles de loyer et à des règles strictes sur les loyers initiaux demandés.

2. Hausse des impôts sur les revenus locatifs : Des réformes fiscales récentes ont alourdi les prélèvements sur les bénéfices locatifs, réduisant les rendements nets pour les propriétaires privés. Beaucoup estiment désormais que le rendement après impôts est moins attractif par rapport à d'autres placements.

3. Volatilité du marché : Avec la hausse des taux d'intérêt et des inquiétudes sur la performance future du marché, les investisseurs réévaluent le profil de risque de l'immobilier résidentiel comme source de revenus stable.

Comme le rapporte [Kadaster], les petits propriétaires privés ont vendu nettement plus de logements au 1er trimestre 2025 qu'ils n'en ont acheté, faisant passer leur part de marché de 3,9 % à 3,6 %. Pendant ce temps, les investisseurs institutionnels ont continué d'acquérir de nouveaux projets, compensant en partie la perte d'offre mais sans combler le vide dans le segment intermédiaire.

Le rôle des petits propriétaires privés

Les petits investisseurs gèrent souvent des portefeuilles de un à dix logements locatifs. Leurs décisions influencent le secteur locatif privé de manière disproportionnée car ils possèdent généralement des logements du segment intermédiaire — ceux dont les loyers mensuels se situent entre 900 € et 1 200 €. Ces logements sont essentiels pour les ménages aux revenus moyens qui ne sont pas éligibles au logement social (fournie par les woningcorporaties, ou organismes de logement social) et ne peuvent pas se permettre les loyers les plus élevés.

En vendant à des occupants-propriétaires, ces propriétaires participent à répondre à la demande de logements en propriété, mais le compromis réduit le nombre de logements locatifs intermédiaires disponibles. Le secteur locatif global n'a connu qu'une légère baisse — les investisseurs contrôlent encore environ 9,2 % du marché du logement néerlandais (environ 764 700 logements) — mais la composition s'est éloignée des petits portefeuilles.

Tension sur l'offre locative du segment intermédiaire

Les données de la plateforme de location Pararius mettent en évidence la gravité de la contraction dans le secteur intermédiaire :

• L'offre de logements avec des loyers entre 900 € et 1 200 € a chuté de près de 13 % en glissement annuel.
• Ces annonces attirent désormais en moyenne 425 réponses à Amsterdam et 456 à Rotterdam — contre environ 200 il y a seulement deux ans.
• Les locations du segment intermédiaire restent en ligne en moyenne seulement six jours, contre 19 jours pour les logements haut de gamme.

Le directeur de Pararius, Jasper de Groot, met en garde : « Le secteur non soumis au contrôle des loyers est devenu inabordable pour de nombreux ménages, mais ils n'arrivent pas à entrer non plus sur le segment intermédiaire. » Les locataires qui ne sont pas éligibles à la huurtoeslag (allocation au logement) ou au logement social se retrouvent désormais coincés des deux côtés.

Impact sur les locataires et l'accessibilité au logement

Pour les locataires, la réduction des options de moyenne gamme a plusieurs conséquences :

• Concurrence accrue : Plus de candidats par annonce signifie moins de chances d'obtenir un logement, entraînant des recherches prolongées et des solutions de logement temporaires.
• Inflation des loyers : Même dans les limites réglementées, la demande accrue permet aux propriétaires de fixer des loyers demandés proches ou au maximum autorisé.
• Déplacements géographiques : Les locataires évincés des marchés d'Amsterdam et de Rotterdam explorent des villes plus petites ou la périphérie, ce qui peut augmenter les temps de trajet et les coûts de vie ailleurs.

Les milléniaux et les jeunes familles sont particulièrement touchés, car les files d'attente pour le logement social restent longues et très peu de personnes sont éligibles aux aides au logement sans répondre à des critères de revenus stricts.

Les investisseurs institutionnels sont-ils la solution ?

Alors que les petits propriétaires quittent le marché, les investisseurs institutionnels — tels que les fonds de pension et les sociétés immobilières — construisent de nouveaux portefeuilles locatifs. Ces entités se concentrent souvent sur des projets à grande échelle et des ensembles conçus spécifiquement qui peuvent offrir des équipements allant d'espaces de travail partagés à des installations de remise en forme.

Cependant, leurs projets visent généralement des tranches de loyers plus élevées et se situent dans des emplacements de premier choix, laissant le vide du segment intermédiaire pour l'essentiel non comblé. Les critiques soutiennent que, à moins que les décideurs politiques n'incitent au développement de logements intermédiaires ou n'ajustent les réglementations, le déficit persistera.

Considérations politiques et perspectives d'avenir

Les décideurs politiques font face à un équilibre délicat :

• Stimuler l'offre : Des subventions ou des incitations fiscales pour la construction de logements locatifs intermédiaires pourraient encourager les acteurs privés et institutionnels à développer davantage d'unités abordables.
• Réviser les contrôles des loyers : Veiller à ce que les plafonds de loyers trouvent un équilibre entre la protection des locataires et le rendement des investisseurs peut prévenir de nouvelles ventes massives.
• Soutenir les petits propriétaires : Des processus de conformité simplifiés et des allégements ciblés sur les impôts des revenus locatifs pourraient permettre aux petits portefeuilles de rester viables.

Le gouvernement néerlandais envisage des propositions pour simplifier les procédures d'urbanisme et piloter des projets à tenure mixte, où logements sociaux, intermédiaires et du marché libre coexistent dans un même projet.

Conclusion

La tendance des petits investisseurs à vendre plus de logements locatifs qu'ils n'en achètent redessine le paysage locatif privé néerlandais. L'offre du segment intermédiaire a fortement diminué, entraînant une concurrence et des problèmes d'accessibilité pour les locataires. Si les investisseurs institutionnels et les interventions politiques peuvent atténuer partiellement ce changement, un soutien significatif aux logements intermédiaires reste crucial.

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