La pénurie de logements aux Pays-Bas connaît une première légère diminution en 2024
En 2024, la pénurie de logements aux Pays-Bas s'est légèrement atténuée à 396 000 logements, soit 5 000 de moins que l'année précédente, mais reste bien au-dessus de l'objectif gouvernemental de 2 %.
Dernière mise à jour : 4 août 20255 min de lecture
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La pénurie de logements aux Pays-Bas connaît une première légère diminution en 2024
Après des années de déficits croissants, la pénurie de logements aux Pays-Bas a enfin légèrement diminué en 2024. Selon le calcul annuel d'ABF Research pour le compte du gouvernement national, il manquait 396 000 logements l'année dernière, soit 5 000 de moins qu'en 2023. Bien que cela ne représente qu'une baisse de 0,1 %, cela marque une étape importante sur un marché soumis à une pression croissante due à la formation de ménages et à une offre limitée.
Qu'est-ce que la pénurie de logements ?
Le terme « pénurie de logements » désigne l'écart entre le nombre de ménages cherchant un logement et les logements disponibles. Sur un marché tendu, les futurs locataires et acheteurs font face à des temps de recherche plus longs, des guerres d'enchères, ainsi qu'à une augmentation des loyers ou des prix d'achat. En 2024, la pénurie représente 4,8 % du parc total de logements, ce qui reste bien au-dessus du niveau idéal fixé par le gouvernement.
Chiffres clés en un coup d'œil :
Indicateur
Valeur
Pénurie de logements en 2024
396 000 logements
Variation annuelle
–5 000 logements (–0,1 %)
Pénurie en % du parc
4,8 %
Objectif gouvernemental
2,0 %
Logements supplémentaires nécessaires pour atteindre l'objectif
226 000
Objectifs gouvernementaux et mesures politiques
Le gouvernement néerlandais vise un niveau de pénurie de 2 %, qu'il considère comme le juste équilibre entre éviter un marché surchauffé et assurer une mobilité suffisante. Une petite marge d'offre réduit le risque d'effondrement du marché et empêche des taux de vacance élevés. Pour combler l'écart de 226 000 logements, les décideurs ont adopté plusieurs approches :
Objectifs annuels de construction : Le cabinet intérimaire prévoit 100 000 nouveaux logements par an, poursuivant les objectifs fixés par le gouvernement précédent.
Conversion des bâtiments existants : La reconversion de bureaux et de propriétés commerciales en unités résidentielles reste une stratégie rentable dans les zones urbaines.
Incitations pour les fournisseurs de logements sociaux (woningcorporaties) : Ces sociétés à but non lucratif reçoivent des subventions et un soutien au développement pour construire des logements locatifs abordables.
Malgré ces mesures, l'objectif de 100 000 logements n'a jamais été pleinement atteint.
Tendances de la construction : défis et progrès
En 2024, environ 82 000 logements ont été ajoutés au parc immobilier néerlandais grâce à de nouveaux projets de construction et de conversion. Bien que cette activité soit solide, elle reste inférieure de 18 % à l'objectif annuel.
Les données sur les permis de construire soulignent davantage les défis à venir. Au premier semestre 2025, les permis de construire ont diminué de 13 % par rapport à la même période l'année précédente, signalant un ralentissement potentiel des projets de construction à venir. Les facteurs contribuant à cette baisse incluent :
Hausse des coûts des matériaux et de la main-d'œuvre : Les promoteurs sont confrontés à des dépassements de budget et à des contraintes de chaîne d'approvisionnement.
Procédures d'urbanisme complexes : Les municipalités (gemeenten) rencontrent souvent des retards dans les zonages, les évaluations environnementales et les consultations communautaires.
Pressions sur le financement : Des critères de prêt plus stricts et des taux d'intérêt plus élevés ont rendu le financement des projets plus difficile.
Trajectoire prévue de la pénurie
ABF Research prévoit un assouplissement progressif de la pénurie au cours de la prochaine décennie :
2031 : pénurie de logements réduite à 3,9 % du parc total
2040 : pénurie approchant la fourchette de 2,2 %
Ces projections supposent que la construction annuelle atteigne ou frôle l'objectif de 100 000 unités et que les processus municipaux deviennent plus efficaces. Si la délivrance des permis et les taux de construction continuent de ralentir, la pénurie pourrait persister au-dessus des 2 % souhaités pendant plusieurs années.
Implications pour les locataires et les propriétaires
Pour les locataires, même une légère réduction de la pénurie peut se traduire par une stabilisation des augmentations de loyer et des temps de recherche plus courts. Cependant, avec une concurrence toujours féroce dans des villes populaires comme Amsterdam, Rotterdam et Utrecht, obtenir un logement locatif abordable peut encore nécessiter de la flexibilité sur le lieu ou le type de logement.
Les propriétaires et investisseurs peuvent bénéficier d'un marché plus équilibré. Une marge de vacance modérée permet une rotation saine des locataires, un entretien régulier et des rénovations potentielles valorisantes sans risque de longues périodes de vacance.
Stratégies pour naviguer dans un marché tendu
Les locataires à la recherche d'un nouveau logement peuvent envisager :
Élargir les zones de recherche : Explorer les annonces en banlieue ou dans des communes plus petites où la pression locative est moins intense.
Profiter de la huurtoeslag (aide au logement) : Vérifier l'éligibilité à cette subvention gouvernementale pour compenser les coûts de location.
Préparer les documents nécessaires : Avoir contrats de travail, fiches de paie et références prêts peut donner un avantage aux candidats.
Les propriétaires doivent se tenir informés des changements dans la réglementation locative et envisager :
D'adopter des améliorations énergétiques pour bénéficier de subventions à la durabilité.
De collaborer avec les woningcorporaties pour des développements à usage mixte.
De revoir annuellement les règles d'indexation des loyers pour rester en conformité.
Perspectives d'avenir
Bien que la première réduction de la pénurie de logements soit encourageante, les Pays-Bas font toujours face à un écart important entre l'offre et la demande. Atteindre l'objectif gouvernemental de 2 % nécessitera des efforts soutenus, une planification simplifiée et des solutions innovantes dans les secteurs public et privé.
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