La pénurie de logements aux Pays-Bas s'aggrave alors que les investisseurs se retirent du marché locatif

La pénurie de logements aux Pays-Bas s'aggrave alors que les investisseurs se retirent du marché locatif

Les Pays-Bas font face à une crise du logement croissante : un récent rapport du cabinet-conseil immobilier Capital Value montre que l'écart entre les logements disponibles et les ménages s'est élargi à 410 000 unités. Avec une demande qui devance l'offre, notamment dans le secteur locatif, le pays a besoin de nouvelles mesures politiques pour mobiliser l'investissement privé et accélérer la construction.

Le déséquilibre croissant entre l'offre et la demande

Entre 2022 et 2025, le nombre de ménages néerlandais a augmenté d'environ 80 000, mais les ajouts de nouveaux logements n'ont totalisé que 70 000 unités. Ce déficit signifie que pour dix ménages supplémentaires, moins de neuf logements ont été livrés. Le retard persistant dans la croissance du parc immobilier accentue la concurrence pour la location et l'accession à la propriété, entraînant une hausse des loyers et des listes d'attente plus longues.

Principaux facteurs à l'origine de ce déséquilibre :

• Construction lente : les retards d'urbanisme, les pénuries de main-d'œuvre et la hausse des coûts des matériaux ont freiné les promoteurs.
• Manque de conversions : moins de bâtiments existants sont reconvertis en unités résidentielles, malgré les incitations politiques.
• Disparités régionales : les grandes villes connaissent les pires pénuries, tandis que les zones rurales présentent des poches de sureffectif.

Objectifs gouvernementaux vs réalité

Les cabinets sortant et actuel ont fixé un objectif ambitieux de 100 000 nouveaux logements par an, combinant constructions neuves et reconversions. Pourtant, pour la troisième année consécutive, le total des livraisons de logements est resté en deçà :

Malgré des cadres politiques tels que la simplification du zonage et des subventions pour le logement social, les municipalités doivent encore concilier évaluations environnementales, consultations communautaires et arriérés de permis de construire.

Les investisseurs tournent le dos

Les mesures de contrôle des loyers ont récemment été étendues pour couvrir une plus grande partie du marché locatif privé, limitant les augmentations de loyers et plafonnant les prix. Bien qu'elles visent à protéger les locataires, ces règles ont eu des conséquences non souhaitées :

• Ventes de portefeuilles : au cours de la dernière année, les investisseurs et les associations de logement ont vendu plus de 26 000 logements locatifs à des occupants-propriétaires, réduisant le parc locatif privé.
• Désengagement international : les investisseurs non néerlandais, autrefois une source majeure de capitaux, ont réduit leurs avoirs de 80 000 à 72 500 unités.

Selon Arjan Peerboom, directeur chez Capital Value, « Il devient de plus en plus clair que les investisseurs internationaux tournent le dos au marché néerlandais en vendant à des investisseurs néerlandais et à des occupants-propriétaires. » Avec environ 27 milliards d'euros affectés à des projets de logement au cours des trois prochaines années, de nombreux développements ne répondent pas aux seuils de rendement plus stricts dans le cadre réglementaire actuel.

Impact sur les personnes âgées et la chaîne du logement

Une autre dimension négligée est la pénurie de logements adaptés aux personnes âgées. En l'absence d'unités « de transition » abordables, de nombreux seniors restent dans des maisons familiales plus grandes, ralentissant la réaction en chaîne de libération de biens pour les familles en croissance. Ce goulot d'étranglement contribue au stress lié au logement dans toutes les tranches d'âge, amplifiant les pénuries tant dans le segment occupé par le propriétaire que dans le segment locatif.

Construire davantage d'appartements adaptés aux seniors, de résidences avec assistance et de logements modulables permettrait de :

1. Encourager les personnes âgées à réduire leur logement.
2. Libérer des maisons familiales dans des quartiers prisés.
3. Augmenter le flux global du marché du logement.

Mobiliser les capitaux privés : recommandations politiques

Combler l'écart de 410 000 logements exige une stratégie multifacette qui relance l'investissement privé et accélère la construction :

• Inciter les investisseurs institutionnels : adapter des réductions fiscales ou des dispositifs de co-investissement qui équilibrent risque et rendement dans le cadre des réglementations locatives en évolution.
• Partenariats public–privé : développer les collaborations entre municipalités, woningcorporaties (associations de logement social) et promoteurs pour réduire le risque des projets à grande échelle.
• Accélération des permis : introduire des « guichets uniques » pour les autorisations environnementales et patrimoniales afin de gagner plusieurs mois sur les délais de construction.
• Convertir l'immobilier sous-utilisé : promouvoir la reconversion des immeubles de bureaux, hôtels et commerces en portefeuilles résidentiels à usage mixte.
• Fonds ciblés pour le logement des seniors : créer des instruments de capital affectés spécifiquement à l'hébergement adapté aux personnes âgées.

En alignant les cadres réglementaires sur les attentes des investisseurs, le gouvernement néerlandais peut débloquer des milliards de capitaux privés et augmenter la production annuelle de logements.

Conclusion

Les Pays-Bas se trouvent à un tournant critique : la demande de logements dépasse l'offre de 410 000 unités, et le sentiment des investisseurs s'est détérioré face à des contrôles de loyers plus stricts. Pour combler cet écart, les parties prenantes doivent collaborer sur des financements innovants, des procédures d'approbation simplifiées et des solutions ciblées pour le logement des seniors.

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