Pénurie de logements et hausse des salaires : ABN Amro prévoit une croissance de 8 % des prix de l'immobilier aux Pays-Bas

Introduction

Le marché immobilier des Pays-Bas a fait preuve d'une remarquable résilience malgré l'incertitude économique mondiale. Dans ses prévisions immobilières à mi-année, ABN Amro a relevé sa prévision de croissance des prix des logements pour 2024 à 8 % — contre 7 % précédemment. Cette révision met en lumière deux forces dominantes : une pénurie persistante de logements disponibles et la hausse des revenus des ménages. En conséquence, acheteurs et locataires ressentent les effets d'une offre plus restreinte, d'une demande évolutive et de stratégies d'investisseurs en mutation.

Prévision de croissance des prix des logements

Les économistes d'ABN Amro ont noté que les prix des logements aux Pays-Bas ont augmenté de 6,6 % au cours des cinq premiers mois de 2024 par rapport à la même période l'année précédente. La forte croissance des salaires, le nombre limité de logements neufs construits et des taux d'intérêt hypothécaires légèrement plus bas ont compensé les vents contraires liés aux tensions commerciales et aux préoccupations géopolitiques.

Facteurs clés

Pénurie de logements

Les Pays-Bas continuent de faire face à une pénurie aiguë de logements, la construction neuve ne suivant pas le rythme de la croissance démographique et de la formation des ménages. Au cours des cinq dernières années, l'achèvement des logements neufs a été inférieur aux objectifs gouvernementaux. Ce décalage persistant entre l'offre et la demande exerce une pression à la hausse sur les prix dans toutes les régions — de la conurbation de la Randstad aux provinces plus rurales.

Croissance des salaires

Les revenus des ménages aux Pays-Bas ont augmenté régulièrement, grâce à des conditions solides sur le marché du travail et des accords de négociation collective. Les hausses de salaires signifient que les acheteurs potentiels disposent d'une plus grande capacité d'emprunt, ce qui soutient l'approbation de prêts hypothécaires plus élevés et des niveaux de prix plus élevés. En effet, un pouvoir d'achat accru parmi les primo-accédants et les propriétaires en quête de logement plus grand a donné aux vendeurs la confiance pour demander — et obtenir — des prix plus élevés.

Taux d'intérêt hypothécaires

Après une période de hausse des taux hypothécaires, les prêteurs ont commencé à ralentir les augmentations au début de 2024. Bien que les taux d'intérêt restent supérieurs aux niveaux bas observés en 2021, la légère baisse récente a réduit les coûts de financement mensuels pour les acheteurs. Ce changement a rendu les hypothèques légèrement plus abordables, encourageant à la fois les occupants propriétaires et les investisseurs à agir.

Hausse du volume des transactions

ABN Amro a également révisé sa prévision pour les transactions immobilières en 2024, prévoyant une augmentation de 12,5 % au lieu de 5 % précédemment estimée. Au cours des cinq premiers mois, le volume des transactions a atteint 90 000 — une hausse de 15,8 % en glissement annuel et l'un des niveaux les plus élevés de la dernière décennie.

Nombre de ces transactions proviennent de propriétaires vendant des biens locatifs. Les investisseurs semblent réaligner leurs portefeuilles en réponse aux changements fiscaux, à l'incertitude réglementaire et aux perspectives de plus-values. En conséquence, davantage de logements locatifs sont mis en vente, ce qui augmente le nombre de transactions mais réduit la disponibilité des logements à louer.

Conséquences pour les locataires et les propriétaires

Locataires et marché locatif

Avec la vente de propriétés détenues par des investisseurs, certains locataires pourraient faire face à des loyers plus élevés ou à un déplacement si les nouveaux propriétaires repositionnent les logements pour une occupation par le propriétaire. Les locataires potentiels doivent se préparer à une concurrence accrue et envisager des options alternatives telles que les coopératives de logement ou les demandes de logements sociaux (woningcorporatie) lorsque l'éligibilité le permet.

De plus, les locataires doivent examiner attentivement les contrats de location et se tenir informés des réglementations sur les plafonds de loyer. Bien que les Pays-Bas n'aient pas de contrôles absolus des loyers, les augmentations dans le secteur réglementé (social) sont liées aux indices d'inflation et plafonnées par la loi.

Ventes de logements locatifs par les propriétaires

Pour les propriétaires privés, la vente de logements locatifs peut être une opportunité de réaliser des gains dans un contexte de hausse des valeurs immobilières. Cependant, il existe des considérations fiscales — comme l'impôt sur la fortune en box 3 pour les biens d'investissement — qui peuvent affecter les rendements nets. Les propriétaires doivent également prendre en compte les options de réinvestissement potentielles et les perspectives à long terme des rendements locatifs, qui pourraient se modérer si les prix des logements continuent de dépasser la croissance des loyers.

Prévisions pour 2025 et au-delà

En regardant plus loin, ABN Amro maintient une perspective plus modérée pour 2025 et 2026. La banque prévoit une croissance des prix des logements de 3 % pour ces deux années, reflétant une augmentation plus lente des salaires et des taux hypothécaires stables. Les volumes de transactions devraient également se calmer, avec une hausse d'à peine 1 % en 2026, à mesure que la vague de ventes des investisseurs s'estompe.

Cette décélération suggère un rééquilibrage progressif des dynamiques du marché. L'offre pourrait s'améliorer avec l'achèvement de plus de logements, tandis que la demande pourrait se stabiliser si la croissance des revenus et les coûts de financement s'alignent plus étroitement.

Ce que cela signifie pour les locataires et les acheteurs

Pour les locataires, le défi immédiat sera de naviguer dans un marché locatif plus tendu, notamment dans des villes populaires comme Amsterdam, Rotterdam et Utrecht. Ceux qui cherchent une stabilité à long terme peuvent envisager d'explorer le logement social, l'éligibilité à la huurtoeslag (allocation logement) ou les arrangements en coopérative.

Les acheteurs, quant à eux, doivent prendre en compte la poursuite de la hausse des prix et planifier leurs finances en conséquence. Obtenir une pré-approbation de prêt hypothécaire tôt, comprendre tous les coûts associés (par exemple, taxe de transfert, frais de notaire) et travailler avec un conseiller hypothécaire compétent peuvent aider à gérer les risques d'accessibilité.

Conclusion

Les prévisions actualisées d'ABN Amro soulignent la résilience du marché immobilier néerlandais et l'impact profond de facteurs structurels tels que la pénurie de logements et la croissance des salaires. Bien que le rythme de la hausse puisse ralentir après 2024, les prochaines années resteront cruciales pour les locataires décidant entre location et achat, et pour les propriétaires pesant la conservation ou la vente.

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