Pénurie croissante de logements étudiants aux Pays-Bas : les propriétaires vendent, aggravant la crise

Les Pays-Bas sont confrontés à une pénurie aiguë de logements étudiants. À mesure que de plus en plus de propriétaires privés se retirent du segment des logements étudiants, l'écart entre l'offre et la demande se creuse, laissant des dizaines de milliers d'étudiants en quête d'un logement. Avec des projections indiquant une perte pouvant atteindre 45 000 chambres étudiantes privées au cours des deux prochaines années, la crise exige une attention urgente des universités, des municipalités et des décideurs nationaux.

État actuel du logement étudiant

En 2025, les Pays-Bas comptaient environ 393 000 chambres étudiantes, dont la moitié est gérée par des propriétaires privés. Des analyses récentes suggèrent que, en une seule année, plus de 5 000 logements étudiants — soit l'équivalent de 10 000 chambres individuelles — ont changé de mains, les investisseurs privés choisissant de vendre plutôt que de louer. Cette tendance s'est accélérée : les volumes de vente de biens étudiants sont désormais 1,5 fois supérieurs à ceux d'il y a un an.

Les grandes villes universitaires subissent le plus les conséquences de ces ventes massives. Amsterdam est en tête avec une perte d'environ 2 080 logements étudiants à propriété privée, suivie de Rotterdam (1 025), Utrecht (810), La Haye (750) et Groningen (695). Bien qu'une moyenne de 5 000 nouvelles chambres étudiantes ait été construite chaque année depuis 2022, ces ajouts peinent à compenser les biens retirés du marché.

Facteurs motivant les ventes par les propriétaires

Plusieurs facteurs incitent les propriétaires privés à quitter le segment des logements étudiants :

• Pressions réglementaires : La loi sur le loyer abordable, mise en œuvre en 2024, a renforcé les contrôles des loyers et introduit des coûts de conformité supplémentaires pour les propriétaires. Bien que conçues pour protéger les locataires, ces mesures ont réduit les marges bénéficiaires, poussant certains propriétaires à vendre.
• Augmentation des impôts : Des modifications récentes des impôts fonciers et sur le revenu ont accru la charge financière des petits propriétaires, rendant d'autres classes d'actifs plus attractives.
• Hausse des taux d'intérêt : Des coûts d'emprunt plus élevés signifient que de nombreux propriétaires ne peuvent plus justifier le financement de portefeuilles locatifs.
• Investissements alternatifs : Avec des rendements immobiliers sous pression, les investisseurs réaffectent des capitaux vers les actions, les obligations et l'immobilier commercial.

Les économistes avertissent que lorsque des mesures politiques rendent la location privée moins attrayante, les bénéfices escomptés peuvent être compensés par une diminution du nombre de logements disponibles.

Impact sur les étudiants et les universités

La pénurie de logements étudiants a des conséquences profondes :

• Concurrence accrue : Les étudiants trouvent souvent un logement des mois avant le début de leurs études, faisant monter les loyers et réduisant l'offre de chambres partagées.
• Pression financière : Les loyers mensuels moyens pour des chambres étudiantes privées peuvent dépasser 600 €, tandis que les studios dans les grandes villes commencent souvent à 900 €. Pour beaucoup, cela grève des budgets déjà serrés.
• Stress académique : La recherche d'un logement distrait les étudiants de leurs études et peut retarder les inscriptions universitaires ou le début des cours.
• Surcharge des campus : Les universités sont sous pression pour étendre leur parc de logements, ce qui pèse sur les budgets et retarde d'autres améliorations du campus.

Conséquences pour le marché locatif plus large

La crise du logement étudiant s'inscrit dans un schéma plus large affectant le secteur locatif néerlandais. Les logements privés sont loués presque immédiatement après leur mise en ligne, le délai moyen sur le marché tombant à 18 jours — cinq jours de moins qu'il y a un an. Ce marché « bloqué » fait monter les loyers demandés, nécessitant des revenus mensuels bruts supérieurs à 5 500 € pour pouvoir prétendre à une location moyenne à 1 856 €. À mesure que les propriétaires privés se détournent des baux à long terme, les opportunités pour tous les locataires se raréfient.

Solutions potentielles et réponses politiques

Répondre à la pénurie de logements étudiants nécessite une action coordonnée :

1. Encourager l'investissement privé : Des allégements fiscaux ciblés ou des dérogations réglementaires pour les petits propriétaires qui maintiennent des biens disponibles pour les étudiants pourraient stabiliser l'offre.
2. Étendre le logement social et coopératif : Les Woningcorporaties (organismes de logement social) peuvent développer des projets dédiés aux étudiants avec des modèles à revenus mixtes pour croiser les subventions et garantir l'accessibilité.
3. Partenariats universitaires : Les universités pourraient s'associer à des promoteurs privés dans des montages public-privé, garantissant des baux et partageant les revenus pour réduire le risque d'investissement.
4. Logement modulaire rentable : Les techniques de construction modulaire permettent une extension rapide et rentable des chambres étudiantes sur ou à proximité des campus.
5. Réformes du zonage municipal : Les villes peuvent simplifier les autorisations d'urbanisme pour les projets axés sur les étudiants, raccourcissant de plusieurs mois les délais des projets.

Les discussions politiques au niveau national devraient équilibrer la protection des locataires et les incitations qui maintiennent le marché locatif viable pour les propriétaires.

Conseils pratiques pour les étudiants en quête d'un logement

• Commencez votre recherche tôt, idéalement six à neuf mois avant le début de votre formation.
• Envisagez des quartiers moins centraux bien desservis par les transports en commun.
• Inscrivez-vous sur les portails officiels de logement des universités et rejoignez des groupes Facebook ou WhatsApp vérifiés pour éviter les arnaques.
• Partagez de manière responsable : sous-louer une chambre libre ou trouver un colocataire peut réduire considérablement les coûts.
• Explorez des options à court terme comme les auberges étudiantes ou les chambres d'hôte universitaires pendant que vous sécurisez un logement à long terme.

Aucune mesure unique ne résoudra la crise du logement du jour au lendemain, mais une combinaison de leadership public et d'incitations privées peut freiner la tendance.

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