OCDE : les Pays-Bas offrent la plus importante aide fiscale d'Europe aux propriétaires, creusant l'écart en matière de logement
Selon l'OCDE, les Pays-Bas offrent la plus importante aide fiscale aux propriétaires en Europe, faisant monter les prix de l'immobilier et creusant les inégalités entre propriétaires et locataires.
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Rapport de l'OCDE : les Pays-Bas offrent la plus importante aide fiscale aux propriétaires
L'Organisation de coopération et de développement économiques (OCDE) a conclu que les Pays-Bas offrent la plus généreuse aide fiscale aux propriétaires parmi ses 38 pays membres, soit près du double de celle du deuxième, le Chili. Bien que visant à soutenir les acheteurs potentiels, ces incitations ont involontairement fait grimper les prix de l'immobilier, élargi l'écart entre propriétaires et locataires et exacerbé les pénuries de logements. Face à des préoccupations croissantes sur l'accessibilité, les décideurs et les observateurs du marché appellent à une réévaluation équilibrée des incitations à la propriété et à des réformes du secteur locatif.
Le rôle des incitations à la propriété dans la hausse des prix
Les déductions d'intérêts hypothécaires (DIH) sont au cœur du débat. Dans le système néerlandais actuel, les propriétaires peuvent déduire les paiements d'intérêts hypothécaires de leur revenu imposable, réduisant ainsi sensiblement leurs coûts de logement. Cette mesure est renforcée par d'autres politiques généreuses :
Déductibilité fiscale des intérêts hypothécaires : les propriétaires soustraient les paiements d'intérêts de leur revenu imposable pendant jusqu'à 30 ans.
Faible imposition du loyer imputé : un revenu locatif notionnel — un loyer imputé — pour les logements occupés par leur propriétaire est faiblement imposé.
Exonérations sur les plus-values : les particuliers propriétaires paient rarement d'impôt sur les gains réalisés lors de la vente d'une résidence principale.
Garanties de l'État et ratios prêt-valeur (LTV) élevés : les acheteurs peuvent emprunter jusqu'à 100 % de la valeur d'un logement, souvent soutenus par des garanties gouvernementales.
Ces incitations combinées font de la propriété non seulement une option abordable, mais aussi un outil attractif d'accumulation de patrimoine. Cependant, en stimulant la demande plus rapidement que l'offre ne peut s'ajuster, elles exercent une pression haussière persistante sur les prix de l'immobilier aux Pays-Bas.
Pressions sur l'accessibilité et inégalités croissantes
Avec une aide fiscale fortement orientée vers les propriétaires, l'écart entre occupants-propriétaires et locataires se creuse. Les locataires ne bénéficient pas des déductions hypothécaires et font souvent face à des contrôles stricts des loyers et à des interdictions sur les investissements en location, réduisant la disponibilité des logements locatifs privés. En conséquence :
Les ménages à revenu faible et moyen peinent à concurrencer sur un marché où les enchères font monter les prix hors de portée.
Le secteur locatif privé reste mince, contraignant de nombreux ménages au segment réglementé à disponibilité limitée.
L'accumulation de richesse par l'immobilier se concentre parmi ceux disposant déjà d'actifs ou d'un soutien familial.
L'OCDE souligne que recentrer les aides de la propriété vers l'expansion de l'offre locative pourrait aider à rééquilibrer le marché, rendant le logement plus accessible à une population plus large.
Recommandations de l'OCDE pour la réforme des politiques
Réduire progressivement les incitations fiscales aux propriétaires : réduire les déductions d'intérêts hypothécaires permettrait de tempérer la demande et d'aider à refroidir un marché en surchauffe.
Renforcer l'offre de logements et l'investissement dans le secteur locatif : simplifier les procédures d'autorisation, assouplir les restrictions d'utilisation des sols et supprimer progressivement les interdictions sur les investissements en location encourageraient les investisseurs institutionnels et privés à développer le parc locatif.
En établissant un calendrier clair de réforme, les Pays-Bas peuvent offrir de la certitude aux propriétaires, promoteurs et investisseurs, facilitant une transition plus harmonieuse vers un système de logement plus équilibré.
Initiatives gouvernementales pour améliorer l'offre
Les autorités néerlandaises ont déjà annoncé des engagements pour améliorer l'offre :
Incitations municipales : à partir de 2026, les municipalités recevront des récompenses financières pour chaque logement abordable qu'elles construiront, encourageant les gouvernements locaux à privilégier des projets à revenus mixtes.
Assouplissement des règles de construction : des ajustements du zonage et des exigences environnementales visent à accélérer les projets de logements rentables, réduisant ainsi les coûts et les délais de construction.
Ces mesures, combinées aux réductions prévues des allègements fiscaux pour les propriétaires, pourraient contribuer à réduire l'écart d'accessibilité et à assurer une meilleure répartition entre logements locatifs et logements en accession.
Ce que locataires et propriétaires doivent savoir
Pour les locataires, un secteur locatif renforcé signifie davantage de choix et, potentiellement, des loyers plus stables à long terme. À mesure que les restrictions sur les propriétaires privés s'assouplissent, de nouveaux investissements devraient augmenter l'offre disponible et réduire la concurrence pour les logements réglementés.
Les propriétaires doivent se préparer à un changement progressif :
Anticiper l'évolution de la réglementation concernant la propriété en location et d'éventuelles modifications des cadres de contrôle des loyers.
Se tenir informés des nouveaux modèles de financement et des incitations gouvernementales susceptibles de soutenir le développement de logements locatifs conçus spécifiquement.
Miser sur des normes professionnelles de gestion immobilière pour séduire un nombre croissant de locataires exigeant la qualité.
En s'adaptant tôt, les propriétaires peuvent se positionner pour tirer parti d'un marché locatif privé revitalisé.
Perspectives : équilibrer accession et location
Les conclusions de l'OCDE soulignent un tournant crucial pour la politique du logement aux Pays-Bas. Maintenir indéfiniment une aide fiscale généreuse aux propriétaires risque de surchauffer encore davantage les prix et de laisser les locataires à la traîne. À l'inverse, négliger le désir d'accession à la propriété pourrait freiner la constitution d'un patrimoine personnel et la confiance des consommateurs.
Une approche mesurée — réduire progressivement les déductions d'intérêts hypothécaires, accélérer la construction neuve et favoriser un secteur locatif privé concurrentiel — offre une voie vers des résultats de logement plus stables et inclusifs. La collaboration entre gouvernement national, autorités municipales, promoteurs et acteurs du marché sera essentielle pour mettre en œuvre ces réformes efficacement.
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