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Payez-vous trop de loyer ? Votre guide du système de points néerlandais
Découvrez comment fonctionne le système de points d’évaluation des logements aux Pays-Bas, les récentes évolutions du secteur et des conseils pratiques pour éviter de payer un loyer excessif.
Actualités
Les statistiques des Pays-Bas montrent qu'entre 2018 et 2023, les ménages néerlandais consacrent une part moindre de leur revenu au logement, car la hausse des revenus dépasse celle des coûts dans les secteurs locatif et propriétaire.
Le gouvernement néerlandais prévoit d'assouplir les règles de construction à partir de 2026 pour accélérer le développement du logement et réduire les coûts.
En réponse à la grave pénurie de logements, le gouvernement néerlandais prévoit d'autoriser les résidents à vivre dans des maisons de vacances jusqu'à dix ans sous de nouvelles exigences de sécurité et de santé.
Une étude récente du CBS et du NIDI révèle que les locataires dans les régions néerlandaises coûteuses ont beaucoup moins de chances d'avoir des enfants que ceux des zones plus abordables.
Luntero regroupe des annonces de location provenant des sites d’appartements les plus fiables, vous donnant accès à une collection complète et à jour de propriétés locatives, le tout en un seul endroit.
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Louer aux Pays-Bas peut être une étape excitante — jusqu’à ce que les prix élevés et la forte concurrence vous accueillent à la porte. Ce que beaucoup de locataires, en particulier les internationaux, ignorent, c’est que les logements locatifs réglementés aux Pays-Bas se voient attribuer un loyer maximum basé sur un système de points. En comprenant ce système — et ses récentes évolutions — vous pouvez vérifier si votre loyer est juste et, si nécessaire, agir pour le réduire.
Naviguer sur le marché immobilier d’un nouveau pays est un défi. Des compétences limitées en néerlandais, des procédures juridiques méconnues et la pression pour trouver rapidement un logement font des expatriés des cibles privilégiées pour des propriétaires désireux de facturer des tarifs « libres » — même lorsque les biens relèvent du contrôle des loyers. Sans connaissance de vos droits ou des outils pour vérifier les plafonds de loyer, vous pourriez payer des centaines d’euros de plus chaque mois que ce que la loi autorise.
Le woningwaarderingsstelsel néerlandais (système d’évaluation des logements) attribue des points à un logement locatif autonome en fonction de plusieurs caractéristiques. Le total des points détermine le loyer mensuel maximum que le propriétaire peut légalement demander. Les facteurs clés incluent :
Chaque élément a une valeur en points fixe. Une fois que vous connaissez le total de votre logement, vous pouvez consulter le loyer maximum via l’outil de vérification de loyer de la Huurcommissie.
Jusqu’à mi-2024, les logements obtenant 144 points ou plus étaient considérés comme du secteur libre, exemptés des plafonds de loyer. À partir du 1er juillet 2024, les seuils ont changé pour introduire une catégorie loyer intermédiaire :
| Secteur | Plage de points | Niveau de régulation |
|---|---|---|
| Logement social | 0 – 143 points | Strictement réglementé |
| Loyer intermédiaire | 144 – 186 points | Partiellement réglementé |
| Secteur libre | 187+ points | Non réglementé |
Ces ajustements signifient que davantage de logements relèvent désormais d’une régulation partielle, offrant potentiellement une meilleure protection aux locataires. De plus, à compter du 1er janvier 2025, les propriétaires doivent fournir un calcul officiel des points sur demande. En cas de non-respect ou d’erreurs, vous pouvez contester auprès de la Commission des Loyers.
Imaginez que vous louiez un appartement d’une chambre à Amsterdam avec un score de 165 points. Selon le système mis à jour, votre loyer maximum pourrait être d’environ 1 050 € par mois. Pourtant, il n’est pas rare de voir des annonces affichant 1 400–1 600 €, surtout pour les expatriés. Sur une année, cela représente un surpaiement potentiel de 4 200 € ou plus — sur trois ans, cela peut dépasser 12 000 €.
Le processus devant la Commission des Loyers et tout éventuel appel au kantonrechter (tribunal de district) se déroulent entièrement en néerlandais, avec des règles strictes de procédure et souvent des frais de justice. Beaucoup de locataires choisissent de se faire accompagner par des professionnels — tels que des conseillers juridiques ou des associations de défense des droits des locataires — pour les aider dans les démarches, les audiences et les appels éventuels.
Le système de points néerlandais vise à créer un marché du logement équitable. Que vous soyez dans le logement social, le loyer intermédiaire ou le secteur libre, connaître la protection offerte est la première étape pour ne payer que ce que vous devez. En vérifiant proactivement le score de votre logement et en comprenant les régulations sectorielles, vous pouvez éviter de payer trop cher et potentiellement récupérer des trop-perçus.
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