Payez-vous trop de loyer ? Votre guide du système de points néerlandais
Découvrez comment fonctionne le système de points d’évaluation des logements aux Pays-Bas, les récentes évolutions du secteur et des conseils pratiques pour éviter de payer un loyer excessif.
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Table des matières
Pour aller plus loin
Vacance croissante dans le logement aux Pays-Bas : plus de 200 000 logements inoccupés
Malgré une grave pénurie de logements, plus de 200 000 logements aux Pays-Bas restent inoccupés à la mi-2025, poussant le gouvernement à introduire une taxe sur la vacance.
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Plus de 200 000 logements vacants aux Pays-Bas : causes, impact et nouvelle taxe sur les logements vacants
Malgré une pénurie de logements croissante, plus de 200 000 logements aux Pays-Bas étaient inoccupés à la mi-2025. La nouvelle taxe sur les logements vacants du gouvernement vise à remettre ces biens en usage.
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Acheter une maison aux Pays-Bas nécessite désormais 160 000 € d'économies : ce que vous devez savoir
Les acheteurs aux Pays-Bas doivent désormais disposer en moyenne de 160 000 € d'économies en raison de la hausse des prix de l'immobilier et des plafonds hypothécaires.
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Comprenez les termes locatifs néerlandais avant de signer le bail.
Louer aux Pays-Bas implique des règles, des termes juridiques et des abréviations parfois complexes. Le Glossaire de Location Luntero est votre guide pour tous les termes essentiels – des contrats de location, dépôts et frais d’agence aux charges, au contrôle des loyers et aux droits des locataires. Que vous soyez nouveau locataire, expatrié ou que vous vouliez éviter des frais cachés, notre glossaire vous aide à louer plus intelligemment, à mieux négocier et à éviter les erreurs.
Payez-vous trop de loyer ? Un guide clair du système de points néerlandais
Louer aux Pays-Bas peut être une étape excitante — jusqu’à ce que les prix élevés et la forte concurrence vous accueillent à la porte. Ce que beaucoup de locataires, en particulier les internationaux, ignorent, c’est que les logements locatifs réglementés aux Pays-Bas se voient attribuer un loyer maximum basé sur un système de points. En comprenant ce système — et ses récentes évolutions — vous pouvez vérifier si votre loyer est juste et, si nécessaire, agir pour le réduire.
Pourquoi les expatriés paient souvent trop cher
Naviguer sur le marché immobilier d’un nouveau pays est un défi. Des compétences limitées en néerlandais, des procédures juridiques méconnues et la pression pour trouver rapidement un logement font des expatriés des cibles privilégiées pour des propriétaires désireux de facturer des tarifs « libres » — même lorsque les biens relèvent du contrôle des loyers. Sans connaissance de vos droits ou des outils pour vérifier les plafonds de loyer, vous pourriez payer des centaines d’euros de plus chaque mois que ce que la loi autorise.
Comprendre le Woningwaarderingsstelsel (WWS)
Le woningwaarderingsstelsel néerlandais (système d’évaluation des logements) attribue des points à un logement locatif autonome en fonction de plusieurs caractéristiques. Le total des points détermine le loyer mensuel maximum que le propriétaire peut légalement demander. Les facteurs clés incluent :
Surface : Surface habitable totale en mètres carrés.
Équipements : Présence d’une cuisine, d’une salle de bain privée ou de toilettes séparées.
Espace extérieur : Jardin, balcon ou terrasse.
Valeur WOZ : Valeur officielle municipale pour la taxe foncière (WOZ = Waardering Onroerende Zaken).
Étiquette énergétique : Classement de A+++ à G indiquant l’efficacité énergétique.
Caractéristiques supplémentaires : Comme des espaces de rangement, des intérieurs rénovés ou un statut historique.
Jusqu’à mi-2024, les logements obtenant 144 points ou plus étaient considérés comme du secteur libre, exemptés des plafonds de loyer. À partir du 1er juillet 2024, les seuils ont changé pour introduire une catégorie loyer intermédiaire :
Secteur
Plage de points
Niveau de régulation
Logement social
0 – 143 points
Strictement réglementé
Loyer intermédiaire
144 – 186 points
Partiellement réglementé
Secteur libre
187+ points
Non réglementé
Ces ajustements signifient que davantage de logements relèvent désormais d’une régulation partielle, offrant potentiellement une meilleure protection aux locataires. De plus, à compter du 1er janvier 2025, les propriétaires doivent fournir un calcul officiel des points sur demande. En cas de non-respect ou d’erreurs, vous pouvez contester auprès de la Commission des Loyers.
Un exemple concret : un appartement à Amsterdam
Imaginez que vous louiez un appartement d’une chambre à Amsterdam avec un score de 165 points. Selon le système mis à jour, votre loyer maximum pourrait être d’environ 1 050 € par mois. Pourtant, il n’est pas rare de voir des annonces affichant 1 400–1 600 €, surtout pour les expatriés. Sur une année, cela représente un surpaiement potentiel de 4 200 € ou plus — sur trois ans, cela peut dépasser 12 000 €.
Vérifier votre loyer et agir
Calculez les points : Utilisez les critères officiels ou demandez le calcul formel à votre propriétaire.
Demandez une réduction de loyer : Si vous payez au-dessus du plafond, envoyez une demande écrite à votre propriétaire en citant le WWS et les seuils sectoriels.
Passez à l’étape supérieure si nécessaire : Si le propriétaire refuse, vous pouvez déposer une plainte auprès de la Huurcommissie (Commission des Loyers). Note : toutes les procédures et audiences se déroulent en néerlandais.
Surmonter les barrières linguistiques et juridiques
Le processus devant la Commission des Loyers et tout éventuel appel au kantonrechter (tribunal de district) se déroulent entièrement en néerlandais, avec des règles strictes de procédure et souvent des frais de justice. Beaucoup de locataires choisissent de se faire accompagner par des professionnels — tels que des conseillers juridiques ou des associations de défense des droits des locataires — pour les aider dans les démarches, les audiences et les appels éventuels.
Conseils pour un examen de loyer réussi
Documentez tout : Conservez des copies de votre bail, de vos demandes écrites et de toute correspondance concernant le calcul des points.
Utilisez une aide à la traduction : Les sites gouvernementaux proposent souvent des résumés en anglais, mais envisagez un traducteur pour les documents officiels.
Agissez rapidement : Il y a généralement un délai après la signature ou une augmentation de loyer pour déposer une plainte.
Restez informé : Les règles et seuils peuvent changer chaque année (généralement le 1er juillet), alors vérifiez votre loyer annuellement.
Protéger vos droits de locataire
Le système de points néerlandais vise à créer un marché du logement équitable. Que vous soyez dans le logement social, le loyer intermédiaire ou le secteur libre, connaître la protection offerte est la première étape pour ne payer que ce que vous devez. En vérifiant proactivement le score de votre logement et en comprenant les régulations sectorielles, vous pouvez éviter de payer trop cher et potentiellement récupérer des trop-perçus.
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Glossaire de Location Luntero
Comprenez les termes locatifs néerlandais avant de signer le bail.
Louer aux Pays-Bas implique des règles, des termes juridiques et des abréviations parfois complexes. Le Glossaire de Location Luntero est votre guide pour tous les termes essentiels – des contrats de location, dépôts et frais d’agence aux charges, au contrôle des loyers et aux droits des locataires. Que vous soyez nouveau locataire, expatrié ou que vous vouliez éviter des frais cachés, notre glossaire vous aide à louer plus intelligemment, à mieux négocier et à éviter les erreurs.
