L'offre de logements locatifs privés aux Pays-Bas diminue face à une vague continue de ventes
L'offre de logements loués dans le secteur privé aux Pays-Bas a diminué l'an dernier, les petits propriétaires continuant de vendre leurs biens en raison de règles plus strictes et de changements fiscaux.
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L'offre de logements locatifs privés aux Pays-Bas diminue face à une vague continue de ventes
Le marché locatif privé néerlandais a connu une contraction notable en 2024, le nombre total de logements détenus par des investisseurs privés ayant chuté de 3 000. Les petits propriétaires — possédant une ou deux propriétés — ont mené l'exode, tandis que des investisseurs institutionnels tels que les fonds de pension ont accru leurs portefeuilles. Les locataires à travers les Pays-Bas ressentent les effets, car moins de logements du secteur privé arrivent sur le marché et les loyers continuent d'augmenter dans de nombreuses zones urbaines.
Tendances du marché locatif privé
Selon une recherche de Statistics Netherlands (CBS), les petits propriétaires ont terminé l'année dernière avec 22 000 propriétés en moins, vendant majoritairement à des occupants-propriétaires. En revanche, les grands investisseurs ont augmenté leur parc de logements privés de 19 000 via de nouvelles constructions et des transformations de biens. Au total, les bailleurs privés possèdent désormais environ 1,18 million de logements, contre 2,3 millions de logements sociaux gérés par les woningcorporaties (organismes de logement social) et 4,8 millions de logements occupés par leurs propriétaires.
Ce réaménagement met en lumière une division plus large :
Les petits propriétaires se retirent, motivés par la hausse des impôts, un encadrement plus strict des loyers et la fin des baux flexibles et de courte durée.
Les investisseurs institutionnels sont optimistes, profitant d'économies d'échelle, d'un accès au capital et de filières de développement dédiées.
Le changement est le plus prononcé à Utrecht et dans la province de Noord-Holland (incluant Amsterdam), où de petits logements ont été achetés par des acheteurs cherchant une propriété abordable dans des zones à forte demande.
Facteurs poussant la vague de ventes
Plusieurs changements réglementaires et fiscaux ont rendu la détention de logements locatifs privés moins attrayante pour les petits propriétaires :
Encadrement plus strict des loyers : le gouvernement a étendu le secteur réglementé, plafonnant les augmentations annuelles des loyers et resserrant le système de points (woningwaarderingsstelsel) pour les logements du secteur libre.
Réformes fiscales : des taux d'imposition plus élevés sur les revenus locatifs et la suppression de certaines déductions ont comprimé les marges.
Limitations des baux : la suppression des contrats flexibles et de courte durée a réduit la flexibilité des investisseurs, rendant la gestion des biens plus complexe.
Augmentation des coûts d'entretien : de nouvelles normes d'efficacité énergétique et des mises à niveau obligatoires ont accru les dépenses en capital pour les propriétaires.
Ces facteurs ont poussé de nombreux petits propriétaires à vendre — souvent à des occupants-propriétaires — plutôt que d'essayer de s'adapter à l'évolution de la réglementation.
Impact sur les locataires et la dynamique du marché
Avec moins d'options dans le secteur privé, les locataires font face à plusieurs défis :
Choix réduit : la concurrence pour les logements disponibles s'intensifie, en particulier dans les grandes villes, entraînant des temps de recherche plus longs.
Hausse des loyers : l'offre limitée exerce une pression à la hausse sur les prix tant dans le segment libre que dans le segment réglementé.
Tension sur le logement social : la pression augmente sur les woningcorporaties, qui ont déjà de longues listes d'attente pour les logements abordables.
Dans les villes du nord et les villes de taille moyenne, certains locataires se tournent vers des communes plus petites ou des solutions de colocation. Cependant, pour ceux liés à un emploi ou à des études dans les quartiers centraux, les options restent limitées.
Suivi et réponse du gouvernement
Le ministère du Logement a commandé l'étude du CBS pour évaluer les effets des récentes réglementations en matière de logement. Les outils politiques actuels incluent :
Allocation de loyer (huurtoeslag) : une aide gouvernementale pour les locataires à faible revenu afin d'aider à couvrir les coûts du loyer. L'éligibilité dépend du revenu, du niveau de loyer et de la composition du foyer.
Expansion du logement social : des plans pour construire davantage de logements sociaux via les woningcorporaties, visant à livrer 900 000 nouveaux logements abordables d'ici 2030.
Mesures municipales : certaines gemeenten (communes) expérimentent des incitations pour les petits investisseurs locatifs, telles que des réductions fiscales pour les rénovations énergétiques.
Bien que ces mesures visent à corriger les déséquilibres d'offre et l'accessibilité, les experts avertissent que les cycles de construction et de rénovation prennent du temps, et que l'aide immédiate pour les locataires est limitée.
Stratégies pour les locataires dans un marché tendu
Les futurs locataires peuvent adopter plusieurs tactiques pour améliorer leurs chances d'obtenir un logement :
Élargir votre zone de recherche : envisagez des quartiers en devenir ou des villes plus petites bien desservies par les transports.
Préparer les documents à l'avance : ayez des preuves de revenus, des références et des pièces d'identité prêtes à être soumises avec les candidatures.
Explorer la colocation : les plateformes de coliving ou la colocation peuvent être plus accessibles et économiques.
Faire appel à un agent : les plateformes de location professionnelles et les agents peuvent disposer d'annonces présélectionnées et de relations avec les propriétaires.
Aucune de ces approches ne garantit le succès, mais elles peuvent augmenter la compétitivité dans un marché saturé.
Conclusion
Le retrait des petits propriétaires du marché locatif privé néerlandais redessine les lieux et les modalités selon lesquelles les locataires trouvent des logements. Combinée aux réformes réglementaires en cours et à l'investissement institutionnel, cette tendance souligne la nécessité d'une stratégie équilibrée en matière de logement qui protège les locataires tout en encourageant une offre durable.
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