Principales modifications des prêts hypothécaires aux Pays-Bas pour 2026 : ce que les acheteurs potentiels doivent savoir
Découvrez les changements à venir concernant les plafonds d'emprunt, les incitations pour les logements économes en énergie, les avantages fiscaux et les régimes de garantie en 2026 qui auront un impact sur les acheteurs néerlandais.
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Table des matières
Pour aller plus loin
Vacance croissante dans le logement aux Pays-Bas : plus de 200 000 logements inoccupés
Malgré une grave pénurie de logements, plus de 200 000 logements aux Pays-Bas restent inoccupés à la mi-2025, poussant le gouvernement à introduire une taxe sur la vacance.
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Plus de 200 000 logements vacants aux Pays-Bas : causes, impact et nouvelle taxe sur les logements vacants
Malgré une pénurie de logements croissante, plus de 200 000 logements aux Pays-Bas étaient inoccupés à la mi-2025. La nouvelle taxe sur les logements vacants du gouvernement vise à remettre ces biens en usage.
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Acheter une maison aux Pays-Bas nécessite désormais 160 000 € d'économies : ce que vous devez savoir
Les acheteurs aux Pays-Bas doivent désormais disposer en moyenne de 160 000 € d'économies en raison de la hausse des prix de l'immobilier et des plafonds hypothécaires.
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Modifications des prêts hypothécaires prévues en 2026 : guide complet pour les acheteurs aux Pays-Bas
Que vous soyez primo-accédant, investisseur cherchant une résidence de vacances ou simplement en train de planifier un déménagement aux Pays-Bas, 2026 apporte une série de changements en matière d'hypothèques et de fiscalité à prendre en compte. De l'augmentation de la capacité d'emprunt liée à la croissance salariale aux incitations révisées pour les logements économes en énergie, ces mises à jour peuvent influer sur votre décision d'achat. Cet article détaille les principaux changements, explique ce qu'ils signifient pour différents profils d'acheteurs et offre des conseils pratiques pour planifier votre prochain achat.
Capacité d'emprunt accrue stimulée par la hausse des salaires
Chaque année, l'institut néerlandais de dépenses des ménages Nibud publie des recommandations sur les montants maximums d'emprunt hypothécaire en se basant sur les revenus et dépenses prévus. Pour 2026, Nibud prévoit une augmentation salariale moyenne d'environ 4 %. Cette hausse signifie qu'un foyer gagnant 70 000 € pourrait emprunter environ 6 000 € de plus par rapport à 2025 — potentiellement l'avantage supplémentaire nécessaire pour décrocher votre logement idéal dans un marché concurrentiel.
Il est important de noter que ces plafonds tiennent compte des coûts de vie standard, des hypothèses de taux d'intérêt et des ratios dette/revenu appliqués par les prêteurs hypothécaires néerlandais. Avant de déposer une demande, passez en revue votre budget personnel et consultez un conseiller financier pour confirmer combien vous pouvez emprunter de manière durable.
Incitations révisées pour les logements économes en énergie
Les Pays-Bas encouragent depuis longtemps un mode de vie durable en offrant des marges d'emprunt plus élevées pour les logements économes en énergie. Toutefois, les changements de politique gouvernementale concernant les panneaux solaires devraient réduire ces incitations :
La compensation nette (net metering) prend fin en 2027 : les propriétaires ne pourront plus déduire entièrement l'électricité réinjectée sur le réseau, et une petite taxe s'appliquera. Cela réduit le bénéfice de revenu disponible lié aux installations solaires.
La marge d'emprunt supplémentaire pour les logements les mieux notés est réduite :
Maisons A+++: l'emprunt supplémentaire diminue de 5 000 €, passant de 30 000 € à 25 000 €.
Maisons A++++: l'emprunt supplémentaire diminue de 10 000 €, passant de 40 000 € à 30 000 €.
Ces ajustements compensent en grande partie les gains d'emprunt liés aux salaires, donc les acheteurs visant des logements de très haute performance énergétique doivent prévoir un budget légèrement plus serré.
Inversement, les incitations pour l'achat de biens avec de faibles labels énergétiques (E, F, G) restent inchangées. Les acheteurs peuvent toujours obtenir un prêt supplémentaire de 20 000 € destiné aux travaux d'isolation, au double vitrage ou à d'autres mesures d'économie d'énergie.
Ajustements de la taxe de mutation immobilière
À partir de 2026, des changements majeurs de la taxe de mutation immobilière (overdrachtsbelasting) bénéficieront à la fois aux primo-accédants jeunes et aux acquéreurs de résidences secondaires :
Primo-accédants de moins de 35 ans : le seuil d'exonération passe de 400 000 € à 550 000 €. Les acheteurs éligibles paient 0 % de taxe de mutation sur les logements coûtant jusqu'à 550 000 €. Les acheteurs éligibles doivent avoir moins de 35 ans et ne pas avoir déjà possédé de logement.
Résidences secondaires et biens d'investissement : la taxe de mutation passe de 10,4 % à 8 %, rendant les résidences de vacances et les investissements locatifs plus abordables.
Ces changements visent à soutenir les jeunes acheteurs sur le marché tout en équilibrant les recettes fiscales provenant des taxes plus élevées sur les résidences qui ne sont pas principales.
Mises à jour du régime de Garantie Hypothécaire Nationale (NHG)
La Garantie Hypothécaire Nationale (NHG) offre un filet de sécurité si les emprunteurs rencontrent des difficultés de remboursement. En 2026, la valeur maximale du bien couverte par la NHG augmente légèrement :
Couverture standard : jusqu'à 470 000 €.
Mesures d'économie d'énergie : jusqu'à 498 200 € si les emprunteurs investissent dans des améliorations éligibles (par ex. panneaux solaires, pompes à chaleur ou travaux d'isolation).
La NHG offre non seulement une tranquillité d'esprit, mais peut aussi permettre d'obtenir des taux d'intérêt plus bas. Si votre prêt hypothécaire se situe dans ces limites et que vous prévoyez des améliorations vertes, cette garantie pourrait vous faire économiser des milliers d'euros sur la durée du prêt.
L'avenir de la déduction des intérêts hypothécaires
La déduction des intérêts hypothécaires (hypotheekrenteaftrek) a été un pilier du régime fiscal immobilier néerlandais, permettant aux propriétaires de déduire les intérêts hypothécaires de leur revenu imposable. Lors des dernières élections, plusieurs grands partis ont proposé de supprimer progressivement cet avantage, estimant qu'il gonfle les prix de l'immobilier et profite surtout aux ménages à revenu élevé.
Bien qu'aucune modification immédiate ne soit confirmée pour 2026, de nombreux experts prévoient une réduction progressive sur une décennie. Cette suppression progressive serait alignée sur la croissance salariale typique, minimisant les chocs de paiement soudains. Les acheteurs potentiels devraient se tenir informés des annonces gouvernementales et envisager de verrouiller des taux historiquement bas tant que la déduction reste pleinement disponible.
Planifier votre achat immobilier en 2026
Avec ces changements superposés à l'horizon, la planification est cruciale. Voici quelques étapes pour vous aider :
Passez en revue votre capacité d'emprunt : utilisez les directives publiées par Nibud et effectuez des simulations de budget personnel pour estimer vos limites de prêt.
Évaluez les incitations énergétiques : décidez s'il est préférable de viser un logement très performant ou d'opter pour des prêts destinés à améliorer un bien moins performant.
Comprenez les avantages fiscaux : vérifiez si vous êtes éligible aux exonérations pour les moins de 35 ans ou à la réduction de la taxe de mutation sur les résidences secondaires.
Examinez la couverture NHG : tenez compte des limites de garantie et des plafonds pour les améliorations vertes lors du choix d'un bien.
Surveillez les mises à jour politiques : anticipez les ajustements possibles de la déduction des intérêts hypothécaires ou des changements réglementaires inattendus.
Travailler avec un conseiller financier ou un courtier hypothécaire qualifié peut simplifier ce processus et vous assurer de prendre des décisions éclairées et adaptées à votre situation.
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