Le ministre néerlandais du Logement propose des mesures pour mettre fin à la vente massive de logements locatifs

Le ministre néerlandais du Logement propose des mesures pour mettre fin à la vente massive de logements locatifs

Les Pays-Bas sont confrontés à une pénurie aiguë de logements, et les données gouvernementales montrent une tendance inquiétante : en 2024, plus de 50 000 logements locatifs privés ont été vendus — contre 30 000 seulement un an plus tôt. La ministre du Logement, Mona Keijzer, a qualifié cela de menace sérieuse pour l’accessibilité financière et la disponibilité des logements locatifs. En réponse, elle prévoit de présenter un ensemble de mesures visant à maintenir davantage de biens sur le marché locatif privé, tout en conciliant le besoin de rentabilité des propriétaires.

La vente croissante du parc locatif

Selon des chiffres récents du Kadaster, le registre foncier national, les propriétaires privés ont mis en vente plus de 50 000 logements locatifs en 2024. Cela marque une forte hausse par rapport à environ 30 000 annonces en 2023, et une tendance à la hausse qui a commencé en 2021. Beaucoup de ces logements ont été rapidement achetés par leurs locataires actuels à des prix relativement bas, transférant de fait des unités du parc locatif vers l’occupation par leurs propriétaires. Si l’accession à la propriété peut bénéficier à certains locataires, l’effet global est une diminution nette de l’offre locative intermédiaire.

Année	Logements locatifs vendus	% d’augmentation
2021	28 000	–
2022	32 500	16 %
2023	30 200	–7 %
2024	50 600	68 %

Impact sur le logement abordable et les loyers

La vente de logements locatifs réglementés aggrave la crise du logement en réduisant le parc de logements intermédiaires et sociaux. Dans le système néerlandais, il existe trois principaux niveaux de location :

• Logement social : Logements fortement subventionnés gérés par les woningcorporaties (associations municipales de logement) pour les ménages à faibles revenus.
• Location intermédiaire (Affordable Rent Act) : Introduit en 2024 dans le cadre de l’Affordable Rent Act, ce niveau plafonne les loyers entre les niveaux sociaux et les niveaux entièrement dictés par le marché.
• Location sur le marché privé : Logements aux loyers fixés par le marché et sans plafonnement.

Beaucoup des biens vendus l’an dernier relevaient du nouveau niveau de l’Affordable Rent, conçu pour offrir aux ménages à revenus moyens des loyers stables et réglementés. À mesure que ces logements quittent le marché locatif, les listes d’attente s’allongent et les loyers du parc restant augmentent. Les municipalités des grandes villes signalent déjà des files d’attente plus longues pour les logements intermédiaires.

Les mesures proposées par la ministre Keijzer

Mona Keijzer, du parti BoerBurgerBeweging (BBB), souligne que « le loyer abordable doit être rentable ». À la fin du mois de mars, elle présentera à la Tweede Kamer (la chambre basse du Parlement) des propositions visant à inciter les propriétaires privés à conserver leurs portefeuilles locatifs. Les principaux éléments à l’étude comprennent :

1. Réglementation flexible : Introduire des exigences de conformité échelonnées en fonction de la taille du bien et de son emplacement, afin de réduire la charge administrative des petits propriétaires.
2. Allègement fiscal dans le box 3 : Réviser l’impôt sur la fortune du box 3 appliqué aux actifs locatifs afin de rendre les biens néerlandais plus compétitifs par rapport à d’autres marchés européens.
3. Baisse des droits de mutation : Réduire le droit de mutation de 6 % sur les logements intermédiaires à un taux plus bas, allégeant ainsi le coût d’expansion des portefeuilles locatifs.
4. Ajustements de la déductibilité des intérêts : Harmoniser les limitations de la déductibilité des intérêts dans l’impôt sur les sociétés afin d’améliorer les rendements nets des investisseurs institutionnels et privés.

Ces mesures visent à trouver un équilibre entre la protection des locataires et la garantie que les propriétaires obtiennent un rendement viable sur investissement.

Réactions des propriétaires et des investisseurs

L’association des propriétaires privés Vastgoed Belang a vivement exhorté le gouvernement à agir rapidement. Son analyse montre que 90 % des logements vendus avaient des loyers réglementés et des prix de vente moyens inférieurs à 400 000 €. Le grand investisseur Heimstaden, qui gère près de 13 000 unités aux Pays-Bas, a décrit le climat d’investissement actuel comme « énormément détérioré ». Selon eux, revenir sur l’Affordable Rent Act serait idéal mais politiquement peu probable. Ils soutiennent plutôt des « mesures d’accompagnement » fiscales telles que des allègements d’impôts et des réductions des droits de mutation.

Le président de la banque centrale, Klaas Knot, s’est également exprimé, suggérant que le gouvernement reconsidère certaines parties des réglementations locatives adoptées l’an dernier. Bien que ses remarques aient alimenté le débat politique, elles soulignent l’urgence d’un climat d’investissement immobilier stable.

Les locataires, les sociétés de logement et les municipalités s’opposent

À l’inverse, l’organisation de locataires Woonbond, l’association faîtière des sociétés de logement Aedes et l’Association des municipalités des Pays-Bas (VNG) mettent en garde contre une modification de l’Affordable Rent Act. Ils estiment que bricoler la loi sur les loyers maintenant pourrait perturber la bonne gouvernance et nuire aux locataires qui dépendent des loyers réglementés.

« Si des ajustements sont nécessaires pour attirer les investisseurs privés, réduire les impôts du box 3 est plus logique que d’affaiblir les plafonds de loyer », indiquent-ils. Ils soulignent que des changements fiscaux amélioreraient directement les rendements des investisseurs sans pénaliser les locataires par des loyers plus élevés ni éroder les protections juridiques.

Arbitrer entre les options politiques : droit ou réforme fiscale

À mesure que le débat se déroule, les décideurs sont confrontés à un choix clé :

• Modifier la réglementation locative : offrir aux propriétaires davantage de flexibilité opérationnelle mais risquer des loyers plus élevés et une incertitude juridique pour les locataires.
• Mettre en œuvre des réformes fiscales : améliorer les rendements des investisseurs grâce à des incitations fiscales tout en maintenant les plafonds de loyer existants.

Le consensus parmi de nombreux experts est que les réformes fiscales — en particulier dans le box 3 et sur les droits de mutation — peuvent rapidement renforcer le climat d’investissement sans porter atteinte aux protections des locataires. Par ailleurs, toute modification réglementaire doit être soigneusement conçue afin d’éviter des hausses de loyer involontaires ou des failles juridiques.

Ce que cela signifie pour les locataires et les propriétaires

Pour les locataires, les prochaines propositions de la ministre signalent un engagement à préserver le parc de logements intermédiaires. Si elles réussissent, les locataires pourraient bénéficier d’une disponibilité plus stable dans le segment des prix moyens et d’une croissance des loyers plus lente. Pour les propriétaires, en particulier les petits investisseurs, des allègements fiscaux et réglementaires pourraient rétablir la confiance dans le marché locatif néerlandais et réduire l’incitation à vendre.

Cependant, la complexité politique signifie que les réformes pourraient être progressives. Les deux camps s’accordent sur un point : une politique du logement stable et prévisible est essentielle pour résoudre la crise locative aux Pays-Bas.

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