Le marché néerlandais des résidences de vacances se rafraîchit : offre équilibrée et prix stables en 2025

Le marché néerlandais des résidences de vacances se rafraîchit : ce que révèlent les données de 2025

Le marché néerlandais des résidences de vacances a changé de rythme en 2025, passant d’un environnement favorable aux vendeurs à un terrain plus équilibré. Selon l’association néerlandaise des agents immobiliers, la NVM, une croissance modeste des transactions, des prix moyens stables et une forte hausse de l’offre ont, ensemble, rétabli l’équilibre. Pour les acheteurs comme pour les vendeurs, comprendre ces tendances est essentiel pour naviguer sur le marché des biens de loisirs aux Pays-Bas.

Panorama national du marché : croissance des transactions et des annonces

En 2025, les courtiers enregistrés auprès de la NVM ont vendu 4 273 résidences de vacances, soit une hausse de 2,9 % par rapport à 2024. Malgré l’augmentation du volume de transactions, le prix de vente moyen est resté stable à 247 000 € — quasiment inchangé par rapport à l’année précédente. Parallèlement, l’offre totale de résidences de vacances est montée à plus de 2 700 annonces, le niveau le plus élevé depuis 15 ans.

Ce choix élargi a déplacé le pouvoir de négociation vers les acheteurs. En moyenne, les acquéreurs ont obtenu des biens à 3,4 % en dessous du prix demandé, et seulement 15 % des logements ont été vendus au-dessus du prix affiché. En outre, les résidences de vacances sont restées en moyenne 84 jours sur le marché avant la conclusion de la vente — un contraste net avec les 32 jours de moyenne pour les logements occupés par leur propriétaire. Ce ralentissement reflète le refroidissement d’un segment autrefois en surchauffe.

Les principaux facteurs de stabilisation du marché

Plusieurs զարգissements ont influencé le marché des biens de loisirs :

• Changements de la fiscalité des actifs de la case 3 : les récentes révisions de la case 3 du système fiscal néerlandais, qui encadre le patrimoine et l’épargne, ont découragé les investissements spéculatifs dans des biens secondaires.
• Hausse de la TVA sur les locations : une augmentation de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) pour les locations de vacances de courte durée a comprimé les rendements potentiels des investisseurs.
• Coûts de détention en hausse : les prix de l’énergie, les dépenses d’entretien et les primes d’assurance ont tous augmenté, incitant les investisseurs à reconsidérer la rentabilité des résidences de vacances.

En conséquence, les investisseurs institutionnels se retirent, tandis que les acheteurs privés manifestent un regain d’intérêt. Ces derniers privilégient l’usage personnel et la valeur émotionnelle plutôt qu’un pur rendement d’investissement, contribuant à un marché plus stable et moins spéculatif.

Variations régionales : gagnants et perdants

Bien que les chiffres nationaux indiquent un équilibre, les marchés régionaux présentent une réalité plus nuancée :

• Drenthe : les volumes de transactions ont bondi de 33 %, la plus forte croissance parmi toutes les provinces néerlandaises. Les offres au-dessus du prix demandé restent relativement fréquentes, la demande dépassant l’offre dans cette région pittoresque.
• Twente/Salland : les ventes ont progressé de 24 %, reflétant l’appétit des acheteurs de l’intérieur du pays pour des échappées proches de la nature. Les offres au-dessus du prix demandé y dépassent également la moyenne nationale.
• Zélande : l’offre a augmenté de 28 %, mais les ventes ont reculé de 9 %, ce qui en fait l’une des premières zones à afficher clairement un marché favorable aux acheteurs. Une combinaison d’un inventaire abondant et d’une légère baisse de la demande — surtout dans les tranches de prix supérieures — a déplacé le pouvoir de négociation.
• Îles de la mer des Wadden : toujours la région la plus chère, avec un prix de vente moyen de 519 000 € en 2025. La rareté des terrains et le tourisme tout au long de l’année maintiennent les prix à un niveau élevé.
• Limbourg : offre le meilleur rapport qualité-prix au mètre carré, à 2 616 €, attirant les acheteurs à la recherche de prix abordables dans un paysage vallonné et pittoresque.

Ces variations soulignent l’importance d’une étude de marché localisée. Si certaines régions se refroidissent rapidement, d’autres conservent une dynamique favorable aux vendeurs.

Ce que cela signifie pour les acheteurs

Dans un marché qui se stabilise, les acheteurs peuvent profiter de :

• Un pouvoir de négociation accru : avec des prix de vente moyens inférieurs aux prix demandés, les acheteurs potentiels peuvent négocier plus fermement le prix, les frais de clôture et les conditions d’occupation.
• Des périodes de visite plus longues : des délais de mise en vente plus importants permettent des inspections plus approfondies et la mise en place des financements.
• Des options diversifiées : un nombre record d’annonces se traduit par un choix plus large selon les segments de prix, des cottages économiques aux villas haut de gamme en bord de mer.

Avant de faire une offre, les acheteurs devraient obtenir un financement préapprouvé, disposer d’une vue claire des coûts récurrents (y compris les taxes foncières locales et les charges de copropriété) et prendre en compte la réglementation sur la location saisonnière s’ils prévoient de louer le bien à certaines périodes de l’année.

Conseils pour les vendeurs : fixation du prix et réalisme

Les vendeurs doivent ajuster leurs attentes à la réalité du marché. Anneke Haak-Bronsema de la NVM conseille : « Les acheteurs prennent de nouveau leur temps et négocient plus agressivement. C’est sain, mais cela exige aussi du réalisme de la part des vendeurs. » Les principales recommandations sont les suivantes :

1. Prix compétitif : alignez votre prix demandé sur les ventes comparables récentes et restez ouvert à des offres légèrement inférieures au prix affiché.
2. Mise en valeur et photographie professionnelles : des visuels de haute qualité et un bon home staging peuvent réduire le temps de commercialisation et justifier une position de prix plus forte.
3. Informations transparentes : détaillez tout problème d’entretien connu ou tout changement local de zonage afin de renforcer la confiance des acheteurs et de limiter les renégociations.

Rester réaliste quant à la demande sur votre marché local peut éviter des annonces prolongées et réduire les coûts de portage tels que les charges de services publics et les taxes foncières.

Perspectives : les prévisions du marché pour 2026

Les économistes et les experts immobiliers anticipent que le marché néerlandais des résidences de vacances conservera cette phase équilibrée jusqu’en 2026, sauf en cas de réforme fiscale majeure ou de ralentissement économique. À mesure que les investisseurs se retirent et que les utilisateurs finaux dominent les achats, la volatilité des prix devrait encore diminuer, favorisant un environnement plus sain à long terme pour les biens de loisirs.

Les acheteurs internationaux et les expatriés peuvent également tirer parti de cette modération, en trouvant des biens bien entretenus à des prix plus justes que lors des années récentes de records.

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