Le marché immobilier néerlandais se refroidit : offre accrue et moins de surenchères
Le marché immobilier néerlandais montre des signes clairs de refroidissement, avec plus de logements en vente, des taux de surenchère plus faibles et un ralentissement des hausses de prix au troisième trimestre.
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Le marché immobilier néerlandais se refroidit : offre accrue et moins de surenchères
Le marché immobilier néerlandais montre enfin des signes d'atténuation de sa spirale haussière autrefois implacable. Au troisième trimestre de cette année, environ 64 000 logements occupés par leur propriétaire ont changé de mains — soit 9,2 % de plus que pendant la même période l'an dernier. Dans le même temps, pour la première fois en plus de six mois, l'acheteur moyen a payé moins au-dessus du prix demandé, et les guerres d'enchères sont devenues marginalement moins fréquentes. Les experts prévoient que cette tendance au refroidissement se poursuivra jusqu'en 2024, modérant la forte croissance des valeurs immobilières que les acheteurs et vendeurs néerlandais ont subie.
Une offre en hausse alimente un marché plus calme
Un moteur clé de ce changement est une augmentation notable de l'offre. À la fin septembre, environ 45 000 logements étaient mis en vente, contre environ 41 000 au début de l'été. L'augmentation d'offre la plus marquante provient des propriétaires privés qui vendent des logements locatifs au segment des propriétaires occupants — en grande partie en réponse à des réglementations de loyer plus strictes et à des ajustements fiscaux à venir dans le secteur locatif.
Réorientation des portefeuilles des propriétaires : De nouveaux plafonds de loyer et des changements dans l'avantage fiscal sur les intérêts hypothécaires ont incité de nombreux propriétaires à reconsidérer leurs investissements dans le secteur locatif privé.
Croissance saisonnière des mises en vente : Traditionnellement, la période de milieu d'année voit davantage de logements arriver sur le marché ; la hausse de cette année a dépassé les mises en vente de l'été dernier de près de 10 %.
Cet afflux de biens supplémentaires a contribué à une dynamique plus équilibrée entre l'offre et la demande, offrant aux acheteurs potentiels un plus grand choix et réduisant le sentiment de rareté qui avait alimenté une croissance des prix suralimentée.
Les tendances de la surenchère enfin en recul
Après des mois de surenchères records, les données montrent qu'en septembre les acheteurs ont payé en moyenne 5,2 % au-dessus du prix demandé — une baisse par rapport à 5,5 % en août. De plus, la surenchère est intervenue dans 73,0 % de toutes les transactions, contre 73,9 % le mois précédent.
Moins d'acheteurs se retrouvent désormais plongés dans des guerres d'enchères, et le nombre global de visites par bien a diminué de 12,3 % entre août et septembre. Les analystes du secteur interprètent ces changements comme un marché qui se corrige après une période prolongée de concurrence écrasante.
Pourquoi le refroidissement va perdurer
Selon les observateurs du marché, plusieurs facteurs suggèrent que cette phase de refroidissement est loin d'être terminée :
Effets de la vente par les propriétaires : À mesure que les propriétaires privés continuent de céder des logements locatifs en réponse à la réglementation des loyers et aux réformes fiscales anticipées, l'offre restera élevée jusqu'au milieu de 2026.
Pression des taux hypothécaires : Avec des coûts d'emprunt toujours supérieurs aux creux historiques observés pendant la pandémie, certains acheteurs freinent leurs achats, réduisant ainsi davantage la demande.
Incertitude économique : Les vents contraires économiques mondiaux, la hausse de l'inflation et les inquiétudes concernant la croissance des salaires ont rendu de nombreux ménages plus prudents quant à la prise d'engagements pour d'importants prêts hypothécaires.
Ces éléments devraient freiner les augmentations de prix annuelles moyennes, empêchant les taux de croissance à deux chiffres qui ont caractérisé les deux dernières années.
Implications pour les acheteurs et les vendeurs
Pour les acheteurs
• Plus de pouvoir de négociation : L'augmentation des annonces et la baisse du nombre d'offres concurrentes signifient que les acheteurs peuvent négocier plus près du prix demandé.
• Plus de choix : Une gamme plus large de types de logements et de quartiers est désormais à portée, alors que des biens auparavant rares arrivent sur le marché.
• Options de financement : Bien que les taux hypothécaires restent élevés, un marché moins frénétique donne aux acheteurs plus de temps pour obtenir les meilleures conditions de financement.
Pour les vendeurs
• Stratégie de prix cruciale : Les vendeurs doivent fixer des prix demandés réalistes pour attirer l'intérêt sans compter sur les primes liées aux guerres d'enchères.
• Durée de mise sur le marché plus longue : Les biens peuvent mettre plusieurs semaines de plus à se vendre, donc la mise en valeur et la présentation deviennent de plus en plus importantes.
• Marketing ciblé : Mettre en avant les caractéristiques uniques du bien et les commodités locales peut aider à se démarquer dans un marché moins sous pression.
Perspectives pour 2024 et au-delà
Les prévisions du secteur suggèrent une croissance modeste des prix de 3 à 5 % pour l'année à venir, un net ralentissement par rapport aux gains annuels de 10 à 15 % des dernières années. La combinaison d'une offre soutenue provenant des ventes de propriétaires privés et des incertitudes macroéconomiques persistantes laisse présager un marché qui se stabilise plutôt qu'il ne s'effondre.
Les municipalités locales (gemeenten) pourraient ajuster les politiques ou les incitations en matière de logement pour stimuler certains segments, comme les acheteurs primo-accédants. Par ailleurs, les organismes de logement social (woningcorporaties) pourraient jouer un rôle plus important en proposant des logements sociaux et des loyers de milieu de gamme, influençant ainsi davantage l'offre.
Conclusion
Après des années de compétition effrénée, le marché immobilier néerlandais se refroidit enfin. Avec davantage de logements sur le marché et moins de guerres d'enchères, les acheteurs gagnent en levier tandis que les vendeurs doivent affiner leur stratégie de prix. Cet environnement plus équilibré devrait perdurer jusqu'en 2024, offrant un répit bienvenu après l'essentiel des récentes flambées des prix.
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