Les loyers du secteur libre néerlandais bondissent de près de 10 % alors que l'offre se tarit

Les loyers du secteur libre néerlandais bondissent de près de 10 % alors que l'offre se tarit

Trouver un logement locatif abordable aux Pays-Bas devient de plus en plus difficile. Au cours des trois derniers mois, le loyer moyen au mètre carré dans le secteur libre a augmenté de près de 10 % sur un an, tandis que le nombre de nouvelles annonces a chuté d’environ un tiers. Ce marché qui se resserre reflète un mélange complexe d’initiatives gouvernementales, de changements fiscaux et de décisions des propriétaires — des facteurs qui remodèlent à la fois les choix des locataires et les stratégies d’investissement.

Les facteurs à l’origine de la hausse des loyers du secteur libre

Selon un récent rapport trimestriel de la principale plateforme immobilière Pararius, l’offre dans le secteur locatif libre s’est fortement contractée. Environ 33 % de biens en moins sont arrivés sur le marché au dernier trimestre par rapport à l’année précédente. Dans le même temps, le loyer moyen d’un logement du secteur libre — c’est-à-dire non soumis à la réglementation du logement social — a sensiblement augmenté, la concurrence entre locataires s’intensifiant.

Plusieurs facteurs alimentent cette pression à la hausse :

• Réglementation des loyers par le gouvernement : une nouvelle loi visant à rendre les logements locatifs de milieu de gamme plus abordables a plafonné les rendements possibles pour les propriétaires dans le « segment libéralisé ».
• Réformes fiscales : les changements dans la fiscalité hypothécaire ont rendu les investissements locatifs moins attractifs, poussant certains propriétaires à vendre ou à convertir leurs biens locatifs.
• Conversions en propriété occupée par leur propriétaire : depuis le début de 2023, au moins 8 000 anciens logements locatifs listés sur Pararius ont été vendus sur le marché de la propriété occupée, réduisant le stock de locations disponibles.

Le directeur de Pararius, Jasper de Groot, estime que ces chiffres sous-estiment probablement l’ampleur réelle du changement, car de nombreuses conversions ont lieu en dehors des annonces de la plateforme.

Mesures gouvernementales et réaction du marché

En avril, l’ancien ministre du Logement Hugo de Jonge a présenté la loi sur le logement abordable (Betaalbaarheidswet), qui a reçu un large soutien à la fois au Sénat et à la Chambre des représentants. La loi limite les hausses de loyers dans le segment intermédiaire et vise à protéger les locataires contre de fortes augmentations. Cependant, les propriétaires indiquent que la baisse des rendements locatifs, combinée à des règles hypothécaires plus strictes, a déclenché la vente de biens d’investissement.

L’actuelle ministre du Logement, Mona Keijzer, a indiqué adopter une approche plus prudente. Elle prévoit d’évaluer si la récente contraction de l’offre et la hausse des loyers ne sont qu’un effet secondaire temporaire avant d’apporter d’autres ajustements politiques. En attendant, les locataires font face à moins de choix et à des prix plus élevés, surtout dans les grands centres urbains.

Variations régionales : grandes villes contre communes plus petites

Les loyers et la disponibilité n’évoluent pas de manière uniforme dans tout le pays. Les cinq grandes villes — Amsterdam, Rotterdam, La Haye, Utrecht et Eindhoven — présentent des tendances distinctes :

• Amsterdam reste le marché locatif le plus cher à 27,57 € par mètre carré, bien que la croissance des loyers y ait été modeste par rapport à d’autres villes.
• Rotterdam et La Haye ont toutes deux vu les loyers du secteur libre augmenter d’environ 9 % au cours de l’année écoulée, sous l’effet d’une forte demande et d’une faible nouvelle offre.
• Utrecht a connu une hausse modérée, tandis qu’Eindhoven a dévié de la tendance nationale avec une légère baisse du loyer moyen.

En dehors des grands pôles, les communes plus petites présentent elles aussi des dynamiques contrastées. Des villes du Limbourg comme Heerlen, Geleen et Sittard continuent d’offrir les loyers les plus abordables du pays. À l’inverse, des villes aisées comme Zandvoort (en hausse de 14 % des loyers), Laren, Amstelveen et Leiden sont devenues de plus en plus coûteuses pour les locataires.

Conséquences pour les locataires et les propriétaires

Pour les locataires, la hausse rapide des loyers et la diminution du choix posent plusieurs défis :

1. Pression sur le budget : des loyers mensuels plus élevés peuvent peser sur le budget des ménages, en particulier pour les jeunes actifs et les étudiants internationaux.
2. Pouvoir de négociation limité : un marché tendu réduit la capacité des locataires à négocier les conditions du bail ou à obtenir des contrats de longue durée à des tarifs stables.
3. Obstacle à l’accession à la propriété : ceux qui sont exclus du marché de l’achat font face à des coûts d’entrée élevés, ce qui rend le maintien dans le secteur locatif nécessaire.

Les propriétaires et les investisseurs doivent eux aussi repenser leurs stratégies :

• Ajustements de portefeuille : certains cèdent des biens afin de réaliser des gains dans le segment de la propriété occupée ou de réallouer du capital ailleurs.
• Gestion des rendements : avec des rendements plafonnés dans le segment intermédiaire, les propriétaires évaluent s’il faut faire basculer des biens vers le logement social ou le secteur libre, où les mécanismes de tarification diffèrent.
• Veille réglementaire : l’évolution continue des politiques signifie que les propriétaires doivent rester informés d’éventuels futurs contrôles des loyers ou d’incitations à la construction neuve.

Perspectives et conseils pour les locataires

Même si les contraintes sur l’offre et la hausse des loyers dressent un tableau difficile, les locataires potentiels peuvent encore améliorer leurs chances de trouver un logement adapté :

• Élargissez votre zone de recherche : envisagez des banlieues émergentes ou des communes plus petites où les hausses de loyers ont été moins marquées.
• Soyez prêt : préparez à l’avance les documents (justificatifs de revenus, pièce d’identité, références) pour pouvoir agir rapidement lorsqu’une annonce apparaît.
• Utilisez des plateformes spécialisées : exploitez les portails locatifs qui agrègent à la fois les opportunités du secteur libre et du logement social.
• Développez votre réseau local : prenez contact avec les coopératives de logement (woningcorporaties) et les groupes de quartier qui publient parfois des biens hors marché.

Conclusion

Le marché locatif du secteur libre aux Pays-Bas se resserre rapidement, avec des loyers au mètre carré en hausse de près de 10 % et 33 % de nouvelles annonces en moins sur un an. Les interventions gouvernementales destinées à stabiliser l’accessibilité financière ont eu des effets non intentionnels, poussant de nombreux logements hors du parc locatif et réduisant les options des locataires. Dans cet environnement concurrentiel, locataires comme propriétaires doivent adapter leurs stratégies.

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