L’impact limité de la loi sur les loyers abordables sur les grands propriétaires : ce que les locataires doivent savoir

L’impact limité de la loi sur les loyers abordables sur les grands propriétaires : ce que les locataires doivent savoir

Au 1er juillet, les Pays-Bas ont introduit la loi sur les loyers abordables, une réglementation historique qui soumet les locations privées de milieu de gamme au même système fondé sur des points que celui utilisé pour le logement social. Alors que de nombreux petits propriétaires privés se sont empressés de vendre leurs biens — invoquant des rendements locatifs plus faibles — les grands bailleurs institutionnels signalent seulement de modestes baisses de loyer et aucune cession à grande échelle. Dans cet article, nous expliquons comment la nouvelle loi fonctionne, pourquoi les grands propriétaires ont été largement épargnés et à quoi les locataires peuvent s’attendre dans les mois à venir.

Comprendre la loi sur les loyers abordables et le système de points

La loi sur les loyers abordables étend le woningwaarderingsstelsel néerlandais (système d’évaluation du logement) aux locations de milieu de gamme, en plafonnant le loyer maximum à 1 158 € par mois pour les nouveaux contrats. Les logements sont évalués selon des critères tels que :

• Surface habitable (m²)
• Qualité et étiquette énergétique
• Espace extérieur (balcon ou jardin)
• Disponibilité d’un parking ou d’un espace de stockage

Chaque caractéristique reçoit un nombre fixe de points ; le score total détermine le seuil du loyer. Les biens dont le score dépasse le seuil se voient attribuer le loyer maximum autorisé. Cette mesure vise à protéger les locataires contre de fortes hausses de loyer dans le secteur privé et à garantir l’accessibilité financière à tous les niveaux.

Pour plus de détails officiels, consultez l’aperçu du gouvernement néerlandais sur le logement locatif.¹

Petits vs grands propriétaires : des stratégies divergentes

Les investisseurs privés ressentent la pression

Dans les mois qui ont suivi l’introduction de la loi, de nombreux petits propriétaires — souvent des particuliers possédant un ou deux logements locatifs — ont mis leurs biens en vente. Ils soutiennent que les loyers plafonnés ne justifient plus de conserver les biens lorsqu’un locataire part. Selon des rapports sectoriels, une part importante des logements du segment intermédiaire est déjà revenue sur le marché de la vente, réduisant ainsi l’offre de locations disponibles.

Les bailleurs institutionnels signalent un impact minimal

À l’inverse de leurs homologues plus petits, les bailleurs institutionnels disposant de vastes portefeuilles immobiliers soulignent que les loyers existants étaient souvent déjà inférieurs au nouveau maximum. Les principaux constats issus d’entretiens récents avec le secteur incluent :

• Vesteda (28 000 logements) : seulement 5 % des nouveaux baux ont nécessité une baisse moyenne de loyer de 90 €. Vesteda ne prévoit pas de vente généralisée et estime que les ventes resteront inférieures à quelques pour cent de son portefeuille.
• Achmea Real Estate (27 000 logements) : fait état d’une baisse de seulement 0,4 % des revenus locatifs — environ 4 € sur un loyer de 1 000 €. Achmea s’attend à ce qu’un petit sous-ensemble d’unités plus anciennes et moins économes en énergie voie ses loyers diminuer et continuera à relouer les logements vacants.
• Greystar (5 000 logements) : a réduit les loyers jusqu’à 100 € dans quelques cas individuels, mais n’a aucun projet de cession, considérant ses actifs comme des investissements à long terme.
• ASR (5 500 logements) et BPD Housing (1 400 logements) : anticipent un impact limité et n’ont pas de plans de vente concrets. BPD prévoit même d’acquérir davantage de logements locatifs.
• Bouwinvest (19 000 logements) : réduira les loyers d’environ 875 logements lors du renouvellement des contrats, mais ne voit aucune justification à des initiatives de vente à grande échelle.
• Amvest (22 000 logements) : n’a pas encore quantifié les ajustements de loyers, mais confirme que sa politique de vente restera inchangée.

Seul Heimstaden (13 000 logements), un investisseur suédois actif aux Pays-Bas depuis 2018, a signalé des baisses moyennes de loyer de 77 € — soit environ 7,5 % — dans son segment de milieu de marché. Heimstaden prévoit de vendre environ 90 % de ces logements lors de leur vacance, invoquant des rendements inférieurs à ses objectifs de rendement de 4,5 à 5 %.

Pourquoi les grands propriétaires restent impassibles

Plusieurs facteurs expliquent pourquoi les grands acteurs ont pris les plafonds de loyer avec sérénité :

1. Des loyers existants déjà inférieurs aux plafonds : de nombreux portefeuilles institutionnels étaient déjà positionnés en dessous du plafond de 1 158 €, en particulier les constructions récentes avec des équipements modernes et de bonnes étiquettes énergétiques.

2. Des économies d’échelle : les grandes entreprises bénéficient d’équipes de maintenance centralisées, d’achats groupés et de systèmes efficaces de gestion immobilière qui maintiennent des coûts d’exploitation plus bas.

3. Une vision d’investissement à long terme : les bailleurs institutionnels ont souvent des stratégies sur plusieurs décennies, équilibrant les rendements locatifs et l’appréciation du portefeuille. Une légère baisse temporaire des revenus locatifs est moins importante que la croissance du capital à long terme.

4. Des portefeuilles diversifiés : les grands investisseurs détiennent des biens dans différentes régions et segments de loyer, ce qui leur permet de compenser les pertes marginales dans une zone par des gains ailleurs.

Ce que les locataires doivent attendre

Pour les locataires, la réglementation apporte des avantages clairs :

• Des hausses de loyer évitables : les nouveaux locataires du segment de milieu de gamme ne peuvent plus faire face à des augmentations de loyer incontrôlées au-delà du plafond fondé sur les points.

• Une plus grande transparence : le système de points permet de vérifier plus facilement si un loyer correspond aux caractéristiques d’un logement.

• Une offre stable : malgré les ventes initiales de petits propriétaires, les grands investisseurs restent engagés à maintenir leurs portefeuilles locatifs, assurant ainsi un flux continu de logements gérés de manière professionnelle.

Si vous êtes à la recherche d’une location de milieu de gamme, assurez-vous de vérifier le score de points et le loyer maximum autorisé avant de signer votre bail.

Perspectives : stabilité ou nouveaux ajustements ?

Bien que les grands propriétaires aient absorbé le choc initial, le marché du logement aux Pays-Bas reste tendu. Les décideurs publics et les acteurs du secteur suivront de près les taux de vacance et les tendances de vente. Si les cessions à petite échelle se poursuivent, le gouvernement pourrait envisager des mesures complémentaires — telles que des incitations à la construction neuve ou des dispositifs de rachat pour les locations abordables — afin de maintenir un marché équilibré.

Pour l’instant, les locataires peuvent se réjouir du fait que les bailleurs institutionnels ne montrent aucun signe de départ massif. La loi sur les loyers abordables semble constituer un compromis viable : protéger les locataires sans déstabiliser les professionnels du logement.

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