Les locataires aux Pays-Bas consacrent plus de revenus au logement que les propriétaires : l’écart se creuse

Les locataires consacrent plus de revenus au logement néerlandais que les propriétaires, alors que l’écart se creuse

Ces dernières années, l’écart entre locataires et propriétaires aux Pays-Bas est devenu de plus en plus visible. Si la hausse des salaires a amélioré l’accessibilité globale au logement depuis 2019, les locataires consacrent encore une proportion nettement plus importante de leurs revenus au loyer que les propriétaires n’en consacrent aux remboursements hypothécaires. Ce déséquilibre ne façonne pas seulement les budgets du quotidien, il empêche aussi de nombreux locataires — en particulier les jeunes et les habitants des villes — de franchir le pas vers la propriété.

Un écart croissant : loyer contre coûts hypothécaires

Selon le dernier Housing Market Monitor d’ABN AMRO, les propriétaires aux Pays-Bas consacrent généralement entre 20 % et 28 % de leur revenu net aux mensualités hypothécaires. Les locataires, en revanche, allouent environ 28 % à 38 % de leurs revenus pour couvrir leurs dépenses de logement — bien au-dessus du niveau généralement considéré comme soutenable.

Par exemple, le loyer mensuel moyen dans le secteur privé dépasse désormais 1 800 €, ce qui exige un revenu brut de plus de 5 500 € par mois pour rester dans un seuil de dépenses de 30 %. Avec un salaire brut moyen national avoisinant les 4 000 €, de nombreux locataires se retrouvent étranglés par l’explosion des loyers.

Qui en ressent le plus les effets ? Impact régional et démographique

L’écart d’accessibilité est le plus marqué dans les grandes villes comme Amsterdam, Rotterdam et Utrecht. Les jeunes actifs et les expatriés — qui disposent souvent de peu d’économies ou n’ont pas accès aux aides à l’achat — font face à une concurrence intense pour un parc locatif limité. Pendant ce temps, les propriétaires établis bénéficient de prêts hypothécaires à taux fixe négociés il y a des années, lorsque les taux d’intérêt étaient plus bas, ce qui leur permet de profiter de la hausse des salaires sans augmentation de leurs coûts de logement.

Facteurs clés qui façonnent cette dynamique :

• Pénurie de logements : La faible offre de biens locatifs accroît la concurrence et pousse les loyers toujours plus haut.
• Comportement des bailleurs : Après l’introduction de contrôles des loyers plus stricts dans le cadre de la loi sur les loyers abordables, certains bailleurs privés ont vendu des logements ou les ont transformés pour le marché de l’accession à la propriété. Cela a encore réduit l’offre locative.
• Répartition des revenus : Les personnes aux revenus moyens et élevés ont tendance à obtenir des biens en accession à la propriété, tandis que les locataires plus jeunes et à revenus plus faibles restent dans le secteur locatif privé.

Hausse des revenus et amélioration de l’accessibilité

Malgré l’écart grandissant, le marché du logement néerlandais n’est pas devenu uniformément inabordable. Depuis 2019, les revenus moyens ont augmenté plus rapidement que les remboursements hypothécaires et les coûts de location. Les propriétaires existants, en particulier, ont vu leur revenu disponible augmenter, beaucoup ayant verrouillé des taux d’intérêt bas il y a des années ou bénéficié de remboursements du capital réduisant leurs obligations hypothécaires globales.

« À mesure que les revenus augmentent et que les taux d’intérêt restent historiquement bas, les propriétaires occupants constatent une meilleure accessibilité — ils consacrent moins de leur budget au logement au fil du temps », note l’économiste d’ABN AMRO Mike Langen. Pourtant, cette tendance positive ne fait guère diminuer le poids du loyer pour ceux qui se trouvent sur le marché privé.

Obstacles à la transition de la location vers l’achat

Pour les locataires désireux d’acheter un logement, les perspectives peuvent sembler sombres. Pour obtenir un prêt hypothécaire pour une maison au prix moyen (environ 400 000 € en 2024), les banques exigent généralement un apport et des frais de clôture totalisant au moins 160 000 €. Accumuler une telle épargne est difficile lorsqu’un tiers de son revenu est réservé au loyer mensuel.

Les obstacles courants incluent :

1. Coûts de location élevés : Peu de marge pour épargner, car les dépenses de logement absorbent la majeure partie du revenu disponible.
2. Exigences en matière d’apport : Les prêteurs demandent souvent des réserves de capital importantes pour couvrir non seulement l’hypothèque, mais aussi l’assurance et les impôts.
3. Critères de prêt stricts : Le durcissement réglementaire récent signifie que les banques évaluent les ratios dette/revenu de manière très rigoureuse.

Pour beaucoup, le recours à des dispositifs de subvention au logement tels que le huurtoeslag (une allocation de loyer destinée aux locataires à faibles revenus) apporte un certain soulagement, mais cela ne comble que rarement entièrement l’écart d’accessibilité.

Mesures politiques et perspectives

En réponse à la pression croissante sur les locataires, le gouvernement néerlandais a proposé des amendements à la loi sur les loyers abordables. Ces changements visent à inciter les bailleurs à conserver et louer leurs biens en assouplissant certains plafonds de loyers. Si cela peut stimuler l’offre à moyen terme, les critiques avertissent que cela pourrait autoriser des loyers de base plus élevés, exerçant une pression encore plus forte sur les locataires.

Évolutions possibles de la politique à l’horizon :

• Assouplissement de la régulation des loyers : Autoriser des loyers légèrement plus élevés dans le secteur privé.
• Investissement accru dans le logement social : Augmenter le parc de locations réglementées, en dessous des prix du marché.
• Aide ciblée à l’achat : Étendre les subventions ou les prêts à faible taux pour les primo-accédants.

Il sera essentiel d’équilibrer ces mesures. Trop de dérégulation risque d’entraîner des hausses de loyers incontrôlées, tandis que des contrôles excessivement restrictifs peuvent décourager l’investissement immobilier et resserrer encore davantage l’offre.

Conseils pratiques pour les locataires dans le marché actuel

Même si les obstacles sont élevés, les locataires peuvent encore اتخاذ des mesures proactives pour gérer leurs coûts de logement et se préparer à une future accession à la propriété :

• Établir un budget stratégique : Suivre toutes les dépenses pour identifier des opportunités d’épargne en dehors du loyer.
• Profiter des allocations : Vérifier rapidement son éligibilité au huurtoeslag et faire une demande sans tarder pour maximiser les avantages.
• Envisager la colocation : Partager des logements plus grands ou des logements communautaires conçus à cet effet peut réduire le loyer par personne.
• Explorer des régions alternatives : Les villes émergentes proches des grandes agglomérations offrent souvent des loyers plus bas et de meilleures liaisons de transport.
• Mettre en place un plan d’épargne : Automatiser des virements vers un compte dédié à l’achat d’un logement, même si les montants sont modestes.

En restant informés des tendances du marché et des programmes gouvernementaux, les locataires peuvent mieux naviguer dans le paysage complexe du logement néerlandais.

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