Liquidation des locations aux Pays-Bas : avantage pour les primo-accédants, problème pour les locataires
Les investisseurs continuent de se défaire de biens locatifs aux Pays-Bas, réduisant les prix d'achat pour les primo-accédants mais diminuant le parc locatif et mettant les locataires sous pression.
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Liquidation des locations aux Pays-Bas : avantage pour les primo-accédants, problème pour les locataires
Le marché locatif néerlandais connaît un changement significatif : les investisseurs continuent de vendre des logements résidentiels à un rythme accéléré. Au cours du troisième trimestre 2025 uniquement, les investisseurs ont cédé 15 800 logements locatifs — une hausse de plus de 37 % par rapport à la même période un an plus tôt — tout en n’en acquérant que 6 000 en retour. Cette tendance, révélée par le Kadaster (le registre foncier néerlandais), présente un tableau mitigé : elle ouvre des portes aux primo-accédants mais resserre simultanément la pression sur les locataires dépendant des locations du marché intermédiaire.
La tendance croissante des ventes de logements locatifs
Depuis début 2023, les propriétaires se séparent de plus en plus d’unités locatives du marché intermédiaire. Cette poussée a coïncidé avec l’action du gouvernement en faveur d’une réglementation plus stricte des loyers dans le cadre de la loi sur le loyer abordable, qui vise à plafonner les loyers de certains logements privés. En conséquence, les investisseurs se débarrassent des locations moins chères et réglementées avant que les nouvelles règles ne prennent pleinement effet.
Matthieu Zuidema, expert du marché du logement au Kadaster, note que « chaque trimestre, plus de logements sont vendus que l’année précédente. » Si la vente ciblait initialement les grandes villes où le foncier est cher, elle s’est maintenant étendue aux zones suburbaines et rurales, signalant un changement à l’échelle nationale.
Avantages pour les primo-accédants
Pour les futurs propriétaires, cette liquidation est une bonne nouvelle. Les anciens logements locatifs sont généralement mis en vente à des prix inférieurs à ceux des biens occupés par leurs propriétaires. Au troisième trimestre 2025, les acheteurs ont payé en moyenne 384 000 € pour des résidences acquises auprès d’investisseurs, contre 511 000 € pour des achats effectués auprès de particuliers — un écart de près de 130 000 €.
Ces avantages de prix permettent aux primo-accédants, y compris les jeunes professionnels et les familles, d’entrer plus tôt sur le marché immobilier. Les petits appartements, souvent nécessitant des rénovations mineures, deviennent des tremplins abordables vers la propriété. Dans des villes comme Amsterdam et Utrecht, où les prix ont flambé, ces bonnes affaires représentent des opportunités rares pour ceux exclus par des critères stricts d’octroi de prêts hypothécaires et des taux d’intérêt en forte hausse.
Défis pour les locataires et droits des occupants
En revanche, la réduction de l’offre de logements locatifs du marché intermédiaire exerce une pression importante sur les locataires. Les Pays-Bas font déjà face à des taux de vacance faibles dans les principaux centres urbains, et la vente d’unités réglementées ne fait qu’accentuer la concurrence. Les locataires qui dépendent de huurtoeslag (allocation logement) ou qui recherchent des options abordables via une woningcorporatie (association de logement social) trouvent moins d’alternatives dans le secteur privé.
Les principales préoccupations comprennent :
La hausse des loyers du marché à mesure que des propriétés non réglementées remplacent d’anciennes locations du marché intermédiaire.
L’allongement des listes d’attente pour le logement social géré par les associations de logement.
Un risque accru de déplacement des ménages à faibles revenus.
Il est recommandé aux locataires de connaître leurs droits en vertu du droit locatif néerlandais, y compris les procédures pour contester des augmentations de loyer et demander des réparations conformément au Code civil néerlandais (Burgerlijk Wetboek).
Facteurs à l’origine de la liquidation
Deux facteurs principaux alimentent la vente actuelle :
Réglementation de la loi sur le loyer abordable : Cette législation vise les locations du marché intermédiaire en fixant des niveaux de loyer maximum et des exigences de licence plus strictes. Face à une réduction des marges bénéficiaires, les investisseurs choisissent de vendre avant que les règles ne se durcissent davantage.
Réformes fiscales à venir : Dans le cadre du plan fiscal 2026, les propriétaires privés de résidences secondaires seront soumis à des impôts sur la fortune plus élevés. Anticipant ce changement, beaucoup cèdent leurs biens pour éviter des charges accrues.
Bien que les investisseurs aient acquis près de 6 000 logements au troisième trimestre 2025 — une hausse de 40 % en glissement annuel — 59 % de ces acquisitions provenaient d’autres investisseurs, ce qui a peu contribué à reconstituer l’inventaire locatif. Le stock global de logements locatifs détenus par des investisseurs, estimé à environ 300 000 unités, diminue d’environ 7 à 8 % par an.
Diffusion régionale et impact sur le marché
Si elle était initialement concentrée dans les grandes villes de la Randstad, la liquidation atteint désormais les petites villes et les provinces. Dans les zones où les loyers sont historiquement restés abordables, les propriétaires ont trouvé de nouveaux marchés à mesure que les marges bénéficiaires se réduisent dans les segments réglementés. Cette extension géographique intensifie la concurrence pour les locataires à l’échelle nationale.
Les municipalités locales (gemeenten) sont sous la pression d’augmenter les quotas de logement social et d’explorer des solutions créatives — telles que des refuges temporaires et des développements de colocation — pour remédier au déficit.
Ce qui attend le marché du logement néerlandais
La vente soutenue de logements locatifs soulève des questions cruciales sur l’équilibre entre les opportunités d’accès à la propriété et l’abordabilité locative. Si la tendance se poursuit, les Pays-Bas pourraient faire face à :
Une réduction permanente du parc locatif du marché intermédiaire, poussant davantage de ménages vers le logement social ou des arrangements informels.
Une nouvelle escalade des prix de l’immobilier en raison de la demande persistante des primo-accédants.
Des interventions politiques, y compris des subventions pour la construction de nouveaux logements locatifs ou des modifications des incitations fiscales pour les propriétaires.
Les parties prenantes, des organismes gouvernementaux aux associations de logement, devront surveiller de près ces dynamiques pour garantir que le marché reste inclusif et résilient.
Stratégies pour locataires et propriétaires
Les locataires devraient :
Se tenir informés de leurs droits locatifs et des initiatives locales visant à étendre le logement abordable.
Agir rapidement lors du renouvellement d’un bail pour négocier les conditions ou demander une médiation en cas d’augmentation de loyer significative.
Les propriétaires et investisseurs pourraient envisager :
De diversifier leurs portefeuilles avec des projets à usage mixte ou des baux à plus long terme pour stabiliser les revenus.
De s’engager dans des partenariats public–privé pour construire de nouveaux logements réglementés conciliant rentabilité et responsabilité sociale.
Maintenir un dialogue ouvert entre locataires, propriétaires et décideurs sera la clé pour forger des solutions durables dans l’évolution du paysage locatif néerlandais.
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Glossaire de Location Luntero
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