Les propriétaires bafouent la loi sur les loyers abordables avec des loyers intermédiaires exorbitants

Les propriétaires bafouent la loi sur les loyers abordables avec des loyers intermédiaires exorbitants

Depuis le 1er juillet de l’année dernière, la loi néerlandaise sur les loyers abordables vise à freiner la flambée des loyers du segment intermédiaire en étendant le système de points du logement social aux locations privées. Pourtant, une enquête de RTL Nieuws a révélé plus de 60 annonces sur Funda susceptibles de facturer aux locataires plusieurs centaines d’euros de plus que ce que la loi autorise. Un appartement de 39 m² à La Haye affiché à 2 645 € par mois et une maison de 53 m² à Arnhem demandant 1 600 € mensuels illustrent l’ampleur du गैर-respect. Dans cet article, nous examinons pourquoi les propriétaires ignorent la réglementation, comment fonctionne le système de points, les recours des locataires et les pistes pour une meilleure application.

Comprendre la loi sur les loyers abordables et le système de points

La loi sur les loyers abordables (Wetsvoorstel Woonakkoord) a été introduite pour lutter contre les loyers inabordables sur le marché du « segment intermédiaire » — des logements qui se situent entre le logement social et les locations purement commerciales. En vertu de la loi :

• Chaque logement est évalué selon le système national de points, initialement conçu pour les logements sociaux. Des points sont attribués en fonction de critères tels que la surface habitable, l’étiquette énergétique, la qualité de la cuisine et de la salle de bain, ainsi que l’emplacement.
• Les locations du segment intermédiaire obtiennent entre 144 et 186 points. Les propriétaires peuvent fixer des loyers allant de 879 € à 1 165 € par mois, selon le total exact de points.
• Les logements en dessous de 144 points restent dans le secteur social (soumis au loyer social), tandis que ceux au-dessus de 186 points relèvent du marché libre et ne sont pas réglementés par cette loi.

En plafonnant les loyers du segment intermédiaire, la loi visait à ajouter environ 25 % d’offres abordables supplémentaires au marché locatif privé. Cependant, les lacunes dans l’application et le manque de sensibilisation des propriétaires — ou leur mépris de la règle — ont sapé son impact.

Enquête de RTL Nieuws : des surcharges dans la réalité

Lors d’une journée aléatoire au début de 2024, RTL Nieuws a passé en revue les annonces sur Funda et a signalé plus de 60 logements du segment intermédiaire dont le loyer dépassait le montant légal :

Selon les estimations de RTL — fondées sur la superficie, l’emplacement, l’étiquette énergétique et les équipements — de nombreux propriétaires exigent plusieurs centaines d’euros au-dessus du seuil réglementé. Si ces logements étaient correctement tarifés, le nombre de locations réellement abordables augmenterait fortement, atténuant la grave pénurie de logements.

Pourquoi les propriétaires prennent-ils le risque ?

Les experts évoquent deux principaux facteurs :

1. Pénurie de logements : avec des taux de vacance proches de leurs plus bas niveaux historiques, les locataires acceptent souvent des loyers gonflés par nécessité. Comme l’observe Matthijs ten Broeke, du syndicat des locataires Woonbond, « tant qu’il y aura une telle pénurie, les propriétaires essaieront de repousser les limites ».

2. Faible application : la loi fait peser la charge sur les locataires pour contester les loyers excessifs. Les propriétaires font l’objet de très peu de contrôles proactifs, et les autorités locales manquent de ressources pour procéder à des audits systématiques.

Erik Visser, de Steenvlinder Rental Team, confirme rencontrer fréquemment des propriétaires qui demandent « beaucoup trop » pour des logements modestement équipés. Il avertit que le système actuel repose fortement sur l’action des locataires plutôt que sur des mesures préventives.

Droits des locataires et Commission d’évaluation des loyers

Les locataires qui soupçonnent des surcharges peuvent faire appel à la Commission d’évaluation des loyers (Huurcommissie), un organisme indépendant qui examine les niveaux de loyer et les charges. Depuis l’entrée en vigueur de la loi, elle s’est prononcée en faveur de plus de 50 locataires, réduisant souvent considérablement les paiements mensuels.

Étapes pour contester un loyer :

1. Rassembler les documents : collectez le bail, l’étiquette énergétique et toute communication relative aux équipements.
2. Déposer une demande : soumettez une requête auprès de la Huurcommissie. Les demandes peuvent être faites en ligne ou par courrier. Des frais s’appliquent, mais ils peuvent être remboursés si le locataire gagne.
3. Audience et décision : la commission évalue le score de points et rend une décision contraignante, généralement dans un délai de deux mois.

Malgré cette procédure claire, de nombreux locataires hésitent, craignant une détérioration des relations avec le propriétaire ou des menaces d’expulsion. La Woonbond signale des cas d’intimidation et de « contrats irréguliers » conçus pour décourager les contestations. Néanmoins, une décision favorable donne aux locataires une base juridique plus solide et oblige les propriétaires à rembourser les trop-perçus.

Aide supplémentaire : « huurtoeslag » et assistance juridique

Les locataires internationaux et ceux à faibles revenus peuvent également être éligibles au huurtoeslag (allocation logement), une subvention publique qui réduit le coût net du loyer. L’éligibilité dépend des revenus, de la composition du foyer et du niveau de loyer. Les locataires peuvent vérifier leurs droits à l’aide de l’outil en ligne de l’administration fiscale.

Pour des conseils juridiques, les associations de locataires (par exemple, Woonbond) et les services municipaux d’aide aux locataires offrent des orientations gratuites ou à faible coût. Il existe également des cliniques juridiques pro bono dans de grandes villes comme Amsterdam et Rotterdam.

Améliorer la conformité : recommandations

Pour garantir que la loi sur les loyers abordables atteigne ses objectifs, les parties prenantes recommandent :

• Audits proactifs : les municipalités pourraient auditer aléatoirement les annonces du segment intermédiaire et sanctionner les propriétaires pratiquant des loyers excessifs.
• Éducation des propriétaires : des informations claires et accessibles sur les méthodes de calcul et les plafonds légaux devraient être fournies par le gouvernement et les associations de logement.
• Procédures d’appel simplifiées : simplifier les démarches auprès de la Huurcommissie et réduire les frais pour encourager davantage de locataires à contester les loyers injustes.

Certains experts vont même jusqu’à proposer d’intégrer des calculateurs de points numériques directement dans les plateformes d’annonces comme Funda, afin d’offrir une transparence immédiate aux locataires potentiels.

Conclusion

Bien que la loi sur les loyers abordables ait constitué une avancée importante vers des loyers plus équitables dans le segment intermédiaire, le non-respect persistant de la part des propriétaires en affaiblit l’impact. Les locataires, armés de connaissances sur le système de points et la Commission d’évaluation des loyers, peuvent récupérer les trop-perçus, mais une application plus large et une meilleure éducation des propriétaires sont essentielles pour un changement durable.

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