Les prix des logements aux Pays-Bas continuent d'augmenter au T2, avec seulement six municipalités en baisse

Les prix des logements aux Pays-Bas continuent d'augmenter au T2, avec seulement six municipalités en baisse

Le marché immobilier néerlandais reste solide, les prix moyens des biens résidentiels ayant continué à augmenter au deuxième trimestre 2023, selon les chiffres de Statistics Netherlands (CBS) et du Kadaster (registre foncier). À l'échelle nationale, les propriétaires ont enregistré une hausse moyenne des prix de 4,2 % sur un an, reflétant une pénurie persistante de logements disponibles et l'évolution de la dynamique du marché. Dans ce contexte globalement positif, seulement six des 342 gemeenten (municipalités) des Pays-Bas ont enregistré de modestes baisses de prix, soulignant les variations régionales de l'offre et de la demande.

Tendances nationales des prix au T2 2023

Dans l'ensemble, les prix des logements anciens occupés par leur propriétaire ont augmenté dans presque toutes les municipalités par rapport au même trimestre de l'année précédente. La hausse nationale de 4,2 % est en recul par rapport à la croissance à deux chiffres observée au cours des trimestres précédents, ce qui illustre un ralentissement progressif. La hausse des taux d'intérêt hypothécaires — alimentée par le cycle de resserrement de la Banque centrale européenne — a limité la capacité d'emprunt, tandis que les contraintes d'accessibilité financière continuent de peser sur les acheteurs. Néanmoins, une forte demande combinée à une pénurie persistante de logements neufs et de biens à la revente a maintenu les prix sur une trajectoire ascendante.

Municipalités ayant enregistré des baisses de prix

Seulement six municipalités se sont inscrites à contre-courant de la tendance nationale, signalant un recul du prix moyen des logements entre le T2 2022 et le T2 2023 :

• Noord-Beveland : –5,1 % sur un an
• Ouder-Amstel : –2,8 %
• Hillegom : –2,5 %
• Valkenswaard : –1,7 %
• Veldhoven : –1,3 %
• IJsselstein : –1,1 %

Ces baisses restent modestes et sont largement liées à des facteurs locaux. Par exemple, Noord-Beveland, tournée vers le tourisme, a vu la demande de résidences de vacances s'affaiblir, tandis qu'Ouder-Amstel — juste à l'extérieur d'Amsterdam — a subi des pressions alors que certains acheteurs ont temporisé dans l'attente de conditions hypothécaires plus favorables.

Municipalités ayant enregistré les plus fortes hausses de prix

À l'autre extrémité du spectre, plusieurs petites municipalités ont mené la progression :

• Oost Gelre : +21,0 %
• Voorst : +19,4 %
• Pekela : +16,2 %

D'autres hausses notables de 10 % ou plus ont été observées dans des régions où une construction neuve limitée et une forte demande intérieure se sont heurtées. Ces envolées des prix reflètent une tendance croissante des acheteurs à explorer des zones semi-rurales plus abordables, situées à distance raisonnable de grands centres urbains.

Facteurs à l'origine de ces tendances

Plusieurs facteurs clés façonnent les mouvements actuels des prix :

1. Pénurie de logements : Les Pays-Bas font face à une pénurie structurelle de logements locatifs et de logements occupés par leur propriétaire. Malgré les programmes gouvernementaux visant à stimuler la construction, la nouvelle offre n'a pas suivi le rythme de la demande, en particulier dans les zones urbaines et périurbaines populaires.

2. Hausse des taux hypothécaires : Le durcissement de la politique monétaire en Europe a fait augmenter le coût des emprunts. Bien que les taux restent historiquement bas, leur hausse a suffi à modérer l'activité des acheteurs, entraînant une croissance des prix plus lente, mais toujours positive.

3. Ventes d'appartements locatifs : Un encadrement plus strict des loyers (y compris des plafonds sur les augmentations annuelles de loyer) et des taxes plus élevées sur les biens d'investissement ont poussé certaines sociétés de logement (woningcorporaties) et certains bailleurs privés à vendre des appartements locatifs bon marché sur le marché de la propriété occupée par leur propriétaire. Cet afflux temporaire a légèrement soulagé les contraintes d'offre, mais devrait s'estomper à mesure que les propriétaires s'adaptent aux nouveaux cadres réglementaires.

4. Évolutions régionales de la demande : À mesure que le télétravail et les modèles hybrides deviennent plus courants, les acheteurs accordent de plus en plus d'importance à l'espace et à l'accessibilité financière plutôt qu'à la proximité des grandes villes. Ce changement a alimenté des hausses de prix dans des gemeenten semi-rurales offrant une qualité de vie à moindre coût.

Ce que cela signifie pour les acheteurs et les locataires

Pour les futurs acheteurs, le marché reste compétitif. Les emprunteurs devraient comparer les offres de prêt hypothécaire et envisager de bloquer des taux fixes afin d'atténuer de futures hausses de taux. Les primo-accédants peuvent également explorer le huurtoeslag (allocation logement) pour obtenir un soutien temporaire s'ils commencent dans le secteur locatif privé avant de passer à l'accession à la propriété.

Les locataires font eux aussi face à leurs propres difficultés, les appartements bien situés restant très demandés. Si les ventes à venir d'appartements locatifs peuvent légèrement assouplir des conditions tendues, les solutions à long terme dépendront de l'augmentation du parc de logements abordables et d'un équilibre entre réglementation des loyers et incitations à l'investissement.

Perspectives

Les experts de l'immobilier s'attendent à ce que la phase actuelle de ventes d'appartements locatifs s'atténue à mesure que les effets réglementaires seront pleinement absorbés. Pendant ce temps, le problème fondamental de l'offre limitée de logements persiste. Les initiatives publiques et privées — telles que l'accélération des permis de construire et des réformes du zonage — seront essentielles pour rétablir l'équilibre sur le marché immobilier néerlandais.

Les taux hypothécaires devant se stabiliser plus tard dans l'année, on ne peut exclure une nouvelle accélération des prix, en particulier si la croissance économique s'améliore. Cependant, le resserrement de l'écart entre l'offre et la demande suggère que les futures hausses de prix resteront probablement à un chiffre.

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