Les loyers du secteur privé aux Pays-Bas dépassent largement la croissance des prix des logements

Les loyers du secteur privé augmentent plus vite que les prix des logements

Au premier trimestre 2024, les locataires du secteur locatif privé néerlandais ont subi des hausses de prix plus fortes que les acheteurs sur le marché de l’accession à la propriété. Des données récentes des plateformes immobilières Huurwoningen.nl et Pararius révèlent que les nouveaux locataires ont payé en moyenne 21,12 € par mètre carré, soit une hausse de 7,3 % sur un an, tandis que les logements occupés par leur propriétaire ont augmenté de 5,4 % sur la même période. Cette tendance marque le deuxième trimestre consécutif où la croissance des loyers a dépassé à la fois les prix des logements et l’inflation.

La croissance du marché locatif face à la hausse des prix des logements

Selon Huurwoningen.nl et Pararius, les loyers du secteur privé ont augmenté plus vite que les prix des logements occupés par leur propriétaire en janvier et en février, puis ont continué à progresser en mars. En revanche, Statistics Netherlands (CBS) a signalé une hausse de 5,4 % sur un an des valeurs des logements occupés par leur propriétaire en janvier et en février, et l’inflation aux Pays-Bas s’établissait à 2,7 % en mars. Les points clés incluent :

• Loyer moyen dans le secteur privé : 21,12 € par m² (hausse de 7,3 %) • Hausse du prix des logements occupés par leur propriétaire : 5,4 % début 2024 • Taux d’inflation national : 2,7 % en mars 2024

Les segments d’appartements ont connu les hausses de loyers les plus marquées, avec plus de 42 % des locations privées disponibles affichées désormais à plus de 2 000 € par mois. Les centres urbains comme Amsterdam, Rotterdam et Utrecht tirent ces sommets vers le haut, même si la tendance est visible dans la plupart des régions néerlandaises.

Offre et demande dans le secteur locatif

Au premier trimestre, près de 13 000 logements locatifs privés sont devenus disponibles, mais l’offre nette a en réalité diminué. Les plateformes ont indiqué que 1 869 logements de plus ont été retirés qu’ajoutés, intensifiant la pression sur le stock restant. Fait intéressant, le nombre moyen de réponses par annonce est tombé à 25, soit une baisse de 46 % sur un an et le niveau le plus bas depuis le T2 2021.

Une baisse du nombre de réponses ne signifie toutefois pas une concurrence réduite. Huurwoningen.nl et Pararius attribuent cela à un segment en contraction de locations abordables. À mesure que les logements moins chers disparaissent — en raison de conversions en biens occupés par leur propriétaire ou de réglementations plus strictes pour les bailleurs — la demande se concentre sur les offres de milieu de gamme, maintenant une concurrence féroce dans cette catégorie.

Variations régionales

Si les chiffres nationaux dressent un tableau global, la tension sur le marché locatif est la plus forte dans les grandes villes. À Amsterdam, les loyers moyens ont grimpé bien au-delà de 23 € par m², tandis que les petites municipalités ont enregistré des hausses modestes, plus proches de la moyenne nationale. Les locataires potentiels peuvent encore trouver des options relativement abordables dans les provinces périphériques, bien que celles-ci deviennent de plus en plus rares.

Impact des ventes de biens locatifs sur le marché

Une tendance notable de l’année écoulée a été la vente par des bailleurs de logements locatifs privés vers le secteur de l’accession à la propriété. Au T1, seulement 5,5 % de toutes les annonces de vente sur Pararius concernaient d’anciens logements locatifs — contre 7,6 % un an plus tôt. Parmi les facteurs expliquant ce ralentissement :

1. Des réglementations locatives plus strictes introduites par le gouvernement (par exemple, des propositions de plafonnement des loyers et un renforcement des protections des locataires).
2. Des impôts plus élevés sur les résidences secondaires et les revenus issus des activités locatives.
3. L’incertitude quant aux rendements futurs dans un contexte économique défavorable.

Avec moins de bailleurs quittant le marché locatif, la pression sur l’offre pourrait légèrement s’atténuer. Cependant, tout soulagement sera probablement compensé par une demande toujours forte et un développement nouveau limité dans les zones où la demande est élevée.

Ce que cela signifie pour les locataires et les bailleurs

Pour les locataires, la hausse des loyers et la réduction de l’offre soulignent l’importance d’anticiper et de faire preuve de flexibilité. Pensez à ces stratégies :

• Élargissez votre zone de recherche : les banlieues périphériques ou les villes plus petites offrent souvent des loyers plus compétitifs.
• Soyez prêt à agir rapidement : préparez vos documents et vos références pour sécuriser un bien attractif.
• Renseignez-vous sur le huurtoeslag (allocation logement) : les locataires à faible revenu peuvent être éligibles à une aide publique pour compenser des loyers élevés.

Les bailleurs devraient rester informés de l’évolution des réglementations et des implications fiscales, car celles-ci façonneront la rentabilité. Maintenir les biens à un niveau élevé et cibler les bons profils de locataires peut également aider à naviguer dans un marché difficile.

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