Les investisseurs vendent un nombre record de locations au T4 2024, les primo-accédants en bénéficient

Les investisseurs vendent un nombre record de locations au T4 2024, les primo-accédants en bénéficient

Le dernier trimestre de 2024 a marqué un tournant spectaculaire sur le marché immobilier néerlandais, les investisseurs immobiliers ayant cédé un nombre record de logements locatifs. Selon les données du Kadaster—le registre foncier néerlandais—plus de 20 150 biens ont changé de mains entre octobre et décembre, soit une hausse de 63 % par rapport à la même période en 2023. Beaucoup de ces logements ont été achetés par les locataires qui y vivaient déjà, souvent à des prix bien inférieurs à la moyenne nationale.

Forte hausse des ventes d'investisseurs

Les ventes des investisseurs augmentent régulièrement depuis 2021, et le T4 2024 a enregistré le plus haut volume trimestriel à ce jour. Les chiffres clés comprennent :

• Cessions totales des investisseurs : 20 150 logements (contre 12 375 au T4 2023)
• Achats par des occupants : 8 000 logements acquis par des ménages vivant dans les biens
• Investisseurs particuliers vs. professionnels : 5 275 vendus par des investisseurs particuliers ; le reste par des investisseurs d'entreprise ou institutionnels

Ces transactions ont vu les acheteurs payer en moyenne 383 000 €—nettement moins que le prix moyen national de 460 000 € pour ce trimestre. Cet écart s'explique par la prédominance de petites unités et de biens présentant des labels énergétiques modestes.

Les primo-accédants récoltent les fruits

Le groupe de bénéficiaires le plus notable a peut-être été celui des primo-accédants. Sur les 8 000 logements vendus à des occupants, 65 %—soit environ 5 200 biens—ont été achetés par des ménages acquérant leur premier logement. Ces acheteurs ont payé en moyenne 344 000 €, un niveau de prix attractif par rapport au marché plus large.

Plusieurs facteurs ont rendu cela possible :

• De nombreux biens d'investisseurs sont compacts ou nécessitent des améliorations d'efficacité énergétique, ce qui réduit le prix de vente
• Les locataires bénéficiaient souvent de la koopbescherming (protection des locataires acheteurs), une mesure leur donnant un droit de premier refus et parfois une entrée à prix réduit
• Des vendeurs motivés cherchant à sortir rapidement du secteur locatif

Pour les futurs propriétaires confrontés à des prix immobiliers élevés, ces conditions ont ouvert une rare fenêtre d'opportunité.

Qu'est-ce qui pousse à la vente ?

Plusieurs évolutions réglementaires et de marché se sont combinées pour inciter les bailleurs à céder leurs portefeuilles locatifs :

1. Hausse des droits de mutation (Overdrachtsbelasting) : le gouvernement a relevé la taxe de transfert immobilier, rendant plus coûteux pour les investisseurs les changements de propriétaire, ce qui les a incités à vendre avant l'entrée en vigueur complète du régime fiscal plus élevé.
2. Protection des locataires acheteurs (Koopbescherming) : de nouvelles règles ont renforcé les droits des locataires à acheter les logements qu'ils louent, poussant certains bailleurs à vendre directement aux occupants plutôt qu'à des acheteurs externes.
3. Loi sur les loyers abordables : cette législation impose des plafonds de loyer dans le marché du segment intermédiaire, réduisant le potentiel de revenus des bailleurs de logements locatifs plus grands ou plus haut de gamme.

Ensemble, ces mesures ont fait évoluer l'équilibre, rendant la location de long terme moins attrayante pour de nombreux propriétaires privés et institutionnels.

Points chauds régionaux : les quatre grandes villes

La tendance à la cession a été particulièrement marquée dans les quatre plus grandes villes des Pays-Bas :

• Amsterdam : plus du double de logements vendus par des investisseurs par rapport au T4 2023
• Rotterdam : plus de trois fois plus de cessions sur un an—la plus forte croissance parmi les grandes villes
• Utrecht et La Haye : les ventes d'investisseurs y ont également plus que doublé

Les bailleurs privés de ces centres urbains ont vendu 50 % de biens de plus qu'au dernier trimestre de 2023, tandis que les investisseurs professionnels ont plus que doublé leur volume de ventes. La hausse des coûts d'entretien, combinée aux changements réglementaires, a alimenté cet exode régional du marché locatif.

Ce que cela signifie pour les locataires et les acheteurs

Pour les locataires, la vague de ventes par les bailleurs peut apporter à la fois incertitude et opportunité :

• Les nouveaux occupants propriétaires peuvent transformer des logements, réduisant potentiellement l'offre locative locale
• Certains biens peuvent être rénovés ou réaffectés, ce qui affecte le caractère du quartier

Pour les acheteurs potentiels, en particulier les primo-accédants, des prix d'entrée plus bas constituent un avantage important. Pour profiter de cette fenêtre :

• Surveillez les annonces du Kadaster ou consultez un agent immobilier pour des transactions hors marché
• Évaluez les labels énergétiques et les coûts de rénovation lors du calcul de l'investissement total
• Renseignez-vous sur les droits de koopbescherming si vous êtes déjà locataire d'un bien mis en vente

Perspectives

Bien que la hausse des ventes d'investisseurs ait bénéficié à certains segments du marché du logement, des questions demeurent quant à la disponibilité du parc locatif à long terme. Les décideurs publics continuent d'équilibrer la protection des locataires et les incitations pour que les investisseurs fournissent des logements locatifs de qualité. À mesure que la réglementation évolue, bailleurs et locataires devront s'adapter pour garantir un marché sain et durable.

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