Le registre des enchères néerlandais ne parvient pas à enrayer les pratiques déloyales d’enchères immobilières
Malgré un registre des enchères obligatoire mis en place en 2023 pour accroître la transparence sur le marché immobilier néerlandais, les agents immobiliers continuent d’opposer les acheteurs les uns aux autres, selon l’association de propriétaires VEH. Le groupe appelle à une application légale et à des normes uniformes.
Dernière mise à jour : 20 mai 20265 min de lecture
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Le registre des enchères néerlandais ne parvient pas à enrayer les pratiques déloyales d’enchères immobilières
En 2023, le gouvernement néerlandais a introduit une obligation de registre des enchères visant à rendre le processus d’achat d’un logement plus équitable et plus transparent. En vertu de cette mesure, tous les agents immobiliers affiliés à une association professionnelle doivent consigner chaque offre faite sur un bien et partager le registre complet avec les enchérisseurs une fois le processus terminé. Cependant, selon l’association de propriétaires Vereniging Eigen Huis (VEH), les nouvelles règles ne sont pas appliquées de manière cohérente — et de nombreux acheteurs restent désavantagés.
Comment le registre des enchères est censé fonctionner
Le registre des enchères a été conçu pour répondre à certains des problèmes les plus pressants du marché immobilier néerlandais très concurrentiel :
Tenue de registres exhaustive : les agents doivent documenter chaque offre, y compris le montant de l’enchère, la date et la position de l’enchérisseur.
Partage automatique : une fois les enchères closes, le registre complet doit être fourni à tous les participants sans demande particulière.
Transparence : en révélant les enchères concurrentes, les acheteurs obtiennent une image claire de la demande du marché et peuvent prendre des décisions éclairées.
En théorie, ce système empêche les agents immobiliers de fournir des informations sélectives à des acheteurs privilégiés, limitant ainsi les avantages d’initiés et les tactiques de hausse des prix.
Les résultats de l’enquête mettent en évidence des lacunes persistantes
VEH a mené une enquête auprès de plus de 400 acheteurs potentiels qui ont fait des offres l’an dernier. Les résultats indiquent d’importantes lacunes dans la mise en œuvre :
Seuls 32 % des répondants ont reçu le registre complet des enchères après la clôture.
Parmi eux, 41 % ont dû en faire explicitement la demande au lieu de le recevoir automatiquement.
De nombreux acheteurs ont signalé des inscriptions incomplètes, avec des horodatages manquants ou des descriptions vagues des offres concurrentes.
Ces chiffres révèlent que moins d’un tiers des enchérisseurs bénéficient de la transparence voulue par la réglementation de 2023.
Des abus persistants dans le processus d’enchères
Malgré l’obligation de registre, la ligne d’assistance relancée par VEH en février a reçu de nouveaux signalements d’abus, notamment :
Des offres concurrentes irréalistes ou fabriquées de toutes pièces utilisées pour pousser les acheteurs à augmenter leurs enchères.
Des entrées ajoutées tardivement après les délais, donnant à certains enchérisseurs un avantage indu.
Des agents immobiliers favorisant des connaissances ou des clients qui mettent un bien en vente, leur accordant une avance sur les autres.
« On voit du copinage, surtout autour de l’heure de clôture des enchères. Les agents font parfois grimper les prix en donnant de fausses informations sur les offres », explique Nico Stolwijk, porte-parole de VEH. Les acheteurs sans agent dédié sont particulièrement vulnérables, car ils peuvent manquer des ressources ou des connaissances nécessaires pour contester des pratiques douteuses.
Pourquoi les mesures actuelles sont insuffisantes
La directrice de VEH, Cindy Kremer, souligne que le registre des enchères « ne fonctionne que s’il opère de la même manière pour tout le monde et s’il est partagé automatiquement ». L’absence d’un mécanisme d’application uniforme signifie que les agents immobiliers peuvent se soustraire à une conformité stricte sans conséquence. Les principaux problèmes incluent :
Des directives peu contraignantes : la législation ne prévoit pas de sanctions détaillées en cas de non-respect.
Une application incohérente : seuls les agents appartenant à certaines associations professionnelles s’y conforment pleinement ; d’autres ignorent l’obligation.
L’absence de contrôle indépendant : aucun organisme central ne surveille ni n’audite les registres des enchères.
Sans normes claires ni application, la transparence dépend encore de l’intégrité des agents individuels.
L’appel de VEH à une application légale
Pour combler ces failles, VEH exhorte le Cabinet et le Parlement à :
Inscrire légalement l’obligation de registre des enchères dans la loi néerlandaise sur le logement, avec des dispositions explicites d’application.
Créer une autorité de contrôle indépendante chargée d’auditer les agents immobiliers et d’imposer des sanctions en cas d’infraction.
Fixer une norme uniforme pour le format du registre et sa distribution automatique, afin que chaque enchérisseur reçoive les mêmes informations.
« Les règles ne peuvent pas être facultatives si nous voulons un marché vraiment équitable », souligne Kremer. « Avec une supervision indépendante, nous pouvons lutter contre les abus et restaurer la confiance dans le processus d’enchères. »
Ce que cela signifie pour les acheteurs
Tant que des mesures plus strictes ne seront pas en place, les acheteurs potentiels devraient prendre des mesures proactives pour protéger leurs intérêts :
Demandez toujours le registre des enchères par écrit et conservez une trace des échanges.
Travaillez avec un agent immobilier réputé et affilié à une association professionnelle reconnue.
Comparez plusieurs offres et obtenez un avis juridique si vous soupçonnez des irrégularités.
Les acheteurs peuvent également signaler les abus présumés aux organismes de protection des consommateurs ou à la ligne d’assistance de VEH.
Perspectives
Le marché immobilier néerlandais reste l’un des plus compétitifs d’Europe, la demande dépassant de loin l’offre. Garantir des conditions de concurrence transparentes et équitables est essentiel pour les locataires et les acheteurs, nationaux comme internationaux. Un registre des enchères solide, imposé par la loi et soutenu par une supervision indépendante, pourrait constituer une étape décisive vers davantage d’équité.
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