La vente des biens locatifs par les propriétaires commence à tempérer les prix des logements néerlandais : analyses d'ABN Amro

La vente des biens locatifs par les propriétaires commence à tempérer les prix des logements néerlandais

Une vente importante de biens locatifs par des propriétaires privés commence à atténuer la pression sur le marché néerlandais de l'accession à la propriété, selon la dernière analyse d'ABN Amro. Alors que de nouvelles réglementations sur les loyers et des réformes fiscales réduisent les rendements, les propriétaires se débarrassent de logements qui ne génèrent plus des retours suffisants. L'augmentation qui en résulte du nombre de biens disponibles à la vente contribue à un ralentissement — et, dans certaines villes, même à une légère baisse — des prix des logements occupés par leur propriétaire.

Qu'est-ce qui pousse à ces ventes ?

Deux facteurs majeurs incitent les propriétaires privés à réduire leur portefeuille :

1. Réglementation des loyers plus stricte
   Le gouvernement néerlandais a renforcé la réglementation des loyers pour les secteurs locatifs privés social et intermédiaire. Les augmentations annuelles des loyers sont désormais plus strictement liées à l'inflation, et chaque année davantage de logements entrent dans la catégorie réglementée. Cela a érodé les revenus potentiels de nombreux investisseurs.

2. Changements fiscaux et réduction des avantages
   Des ajustements récents de l'allègement fiscal sur les intérêts hypothécaires et des calculs de l'impôt sur la fortune en box 3 ont affecté la rentabilité de l'investissement locatif. Les déductions d'intérêts hypothécaires pour les résidences secondaires ont été supprimées progressivement, et les rendements locatifs supposés (une valeur imputée attribuée aux biens occupés par leur propriétaire) augmentent désormais les obligations fiscales. Ensemble, ces changements fiscaux réduisent les marges des propriétaires.

Selon ABN Amro, ces pressions combinées l'emportent sur les modestes gains en capital que certains propriétaires pourraient attendre de la hausse des valeurs immobilières, déclenchant ainsi une vague de ventes.

Impact régional : Amsterdam, Leyde et au-delà

Les premiers « signes prudents » de ce phénomène sont apparus au dernier trimestre de 2024. Il est à noter que les prix moyens des logements occupés par leur propriétaire à Amsterdam et à Leyde ont baissé pour la première fois depuis des années. Les deux municipalités ont une part relativement élevée de logements locatifs détenus par des investisseurs privés, ce qui en fait des indicateurs précoces de la manière dont des tendances de vente plus larges peuvent influencer la dynamique des prix.

—

Évolution des prix au T4 2024
• Amsterdam : première baisse trimestrielle des prix en une décennie
• Leyde : baisse initiale similaire dans un contexte de forte activité des investisseurs

—

Ces premières baisses suggèrent que lorsque le parc locatif bascule vers le segment occupé par leur propriétaire, cela peut rapidement freiner la dynamique des prix, même sur des marchés en surchauffe.

Tendances des propriétaires privés dans l'ouest des Pays-Bas

Le rapport d'ABN Amro met en avant plusieurs municipalités autour de Rotterdam où les propriétaires privés vendent particulièrement activement. À Ridderkerk, Krimpen aan den IJssel et Maasluis, environ 17 à 19 % des logements locatifs privés ont été vendus sur le marché de l'accession à la propriété au cours de la seule dernière année. En comparaison, les municipalités soumises à moins de contraintes réglementaires ont affiché des taux de vente beaucoup plus faibles.

Bien qu'ABN Amro note une relation entre une hausse plus forte des prix de l'immobilier au cours de la dernière décennie (2014–2024) et l'augmentation des ventes par les propriétaires, le rapport constate également que la corrélation n'est pas extrêmement forte. En d'autres termes, même dans des zones où la hausse des prix est seulement modérée, des changements réglementaires et fiscaux peuvent suffire à convaincre les investisseurs de se retirer.

Perspectives du marché pour les acheteurs et les vendeurs

Pour les acheteurs, la hausse du nombre d'annonces représente une opportunité. Une offre accrue réduit généralement la concurrence et peut se traduire par un plus grand pouvoir de négociation. Les primo-accédants, en particulier, peuvent trouver davantage d'options correspondant à leur budget — surtout dans des banlieues auparavant hors de portée.

Cependant, les experts avertissent que le ralentissement de la hausse des prix ne signifie pas pour autant des baisses générales et franches. Les taux d'intérêt, les critères d'octroi de prêts hypothécaires et les conditions économiques globales continueront à influencer l'accessibilité financière et la demande. Les acheteurs potentiels devraient malgré tout obtenir une préapprobation et prendre en compte à la fois les taux actuels et les perspectives à long terme.

Pour les propriétaires privés, la décision de vendre maintenant ou de conserver le bien reste complexe. Ceux qui choisissent de vendre peuvent libérer du capital pour d'autres investissements ou réduire leur exposition au risque réglementaire. D'autres peuvent opter pour un refinancement, ajuster les loyers dans les limites légales ou convertir les biens en locations de courte durée — si les règles locales l'autorisent.

Conséquences pour les locataires

Un exode massif des propriétaires privés pourrait, avec le temps, tendre le marché locatif, en particulier dans le segment réglementé. Les locataires pourraient faire face à une concurrence plus rude et à des loyers potentiellement plus élevés pour les logements qui restent en propriété privée.

Pour protéger vos droits en matière de location :

• Inscrivez-vous rapidement auprès de votre gemeente locale (municipalité) afin de garantir l'accès aux allocations logement (appelées huurtoeslag) si vous y êtes éligible.
• Familiarisez-vous avec votre contrat et le loyer légal maximal applicable à la classification de votre logement.
• Envisagez d'adhérer à des associations de locataires ou de demander conseil à Woninginspectie (un service d'inspection du logement) si vous soupçonnez des hausses de loyer illégales ou un mauvais entretien.

Conclusion

L'analyse d'ABN Amro souligne un tournant majeur sur le marché du logement néerlandais : les réformes réglementaires et fiscales poussent les propriétaires privés à vendre, augmentant l'offre et ralentissant la hausse des prix des logements occupés par leur propriétaire. Si cela offre un soulagement potentiel aux acheteurs, cela pourrait aussi remodeler la disponibilité des locations et les conditions pour les locataires.

Vous cherchez votre prochain logement locatif ou occupé par son propriétaire ? Explorez des milliers d'annonces à travers les Pays-Bas avec Luntero, le moyen le plus simple de trouver le bien idéal sur le marché immobilier néerlandais.