Pourquoi de plus en plus d'internationaux aux Pays-Bas achètent des logements face à la pénurie de locations

Pourquoi de plus en plus d'internationaux aux Pays-Bas achètent des logements face à la pénurie de locations

Le marché immobilier néerlandais a longtemps posé des difficultés aux nouveaux arrivants, en particulier à ceux qui recherchent un logement en location. Ces dernières années, la rareté des locations et la hausse des loyers ont poussé de nombreux internationaux à envisager l'achat de leur propre bien. Selon les données de l'Association néerlandaise des agents immobiliers (NVM), la part des internationaux achetant des logements aux Pays-Bas a doublé — passant de 0,8 % en 2020 à 1,6 % au premier semestre 2025 — même si elle a légèrement diminué par rapport à 1,8 % en 2024.

Dans cet article, nous examinons les principaux facteurs à l'origine de cette tendance, ses variations régionales, les débats politiques tels que la règle des 30 %, et pourquoi, malgré les gros titres des médias, les internationaux représentent encore une petite fraction du marché national.

La pénurie de locations pousse aux achats

La pénurie de logements locatifs — en particulier dans les centres urbains comme Amsterdam et La Haye — rend de plus en plus difficile pour les internationaux d'obtenir des baux longue durée. La forte demande et l'offre limitée alimentent la hausse des loyers, ce qui conduit 60 % des agents immobiliers à déclarer que des clients qui voulaient initialement louer ont finalement décidé d'acheter lorsque les options locatives se sont taries.

Les principaux facteurs poussant les internationaux vers la propriété comprennent :

• Stock locatif rare : De nombreuses communes signalent des taux d'occupation supérieurs à 80 % dans les quartiers prisés par les expatriés.
• Hausse des loyers : Les augmentations annuelles de loyer dépassent souvent la progression des salaires, rendant les mensualités de prêt hypothécaire plus compétitives.
• Projets à long terme : Ceux qui prévoient de rester aux Pays-Bas plus de trois ans estiment que devenir propriétaire est plus rentable que des loyers fluctuants.

Le rôle de la règle des 30 %

Un élément crucial pour de nombreux travailleurs hautement qualifiés est la soi-disant règle des 30 % — un avantage fiscal accordé par l'administration fiscale néerlandaise qui permet aux internationaux éligibles de recevoir jusqu'à 30 % de leur salaire nets d'impôt pendant cinq ans maximum. Cet avantage augmente souvent leur capacité d'emprunt pour un prêt hypothécaire, rendant l'achat plus abordable que la location.

Official information on the 30% ruling can be found on the Dutch Tax and Customs Administration website: 30% ruling (Belastingdienst).

Points chauds régionaux et impact sur le marché

Bien que la présence des internationaux sur le marché immobilier soit croissante, leur impact est fortement localisé. À l'échelle nationale, moins de 2 % des logements occupés par leur propriétaire sont achetés par des acquéreurs non néerlandais. Cependant, certaines villes et certains quartiers ont enregistré des concentrations beaucoup plus élevées :

Dans le secteur locatif, 85 % de toutes les transactions impliquant des internationaux ont lieu dans seulement deux municipalités — Amsterdam et La Haye — sur les 342 municipalités du pays.

Débats sur l'influence des expatriés

Certaines organisations néerlandaises, dont l'Association des locataires (Woonbond) et plusieurs syndicats, ont critiqué la règle des 30 % et soutiennent que les internationaux font monter les prix de l'immobilier. Ils affirment que les avantages fiscaux pour les expatriés créent des « situations injustes » pour les primo-accédants néerlandais.

Cependant, des experts indépendants et même un responsable des Nations unies ont pointé du doigt des problèmes structurels — tels que l'insuffisance de constructions neuves et des politiques de zonage restrictives — comme étant les véritables causes de la pénurie de logements. Avec les internationaux représentant moins de 2 % de l'ensemble des achats de logements au niveau national, leur impact global reste limité par rapport à la demande intérieure.

Profil des internationaux et habitudes d'achat

Les données de la NVM montrent que les internationaux recherchent généralement des logements prêts à emménager avec des finitions modernes. Les prix d'achat moyens pour ces acheteurs sont légèrement supérieurs à ceux payés par les résidents néerlandais : €591,000 contre €575,000. De nombreux acheteurs internationaux ressemblent à des couples néerlandais à double revenu en termes de sécurité d'emploi et de revenus, réduisant ainsi toute différence perçue entre la demande des expatriés et celle des locaux.

Principales caractéristiques des acheteurs internationaux :

• Emplois dans des secteurs en pénurie de main-d'œuvre (informatique, ingénierie, milieu universitaire)
• Prévision de séjour de plus de trois ans
• Éligibilité à la règle des 30 %, augmentant la capacité d'emprunt

Ce que l'avenir réserve au marché immobilier

Malgré l'orientation vers l'achat, la majorité des internationaux continuent de louer. Les obstacles à la location restent élevés, mais les initiatives gouvernementales visant à augmenter le parc immobilier — notamment de nouvelles constructions sociales et privées — devraient finir par réduire la pression sur les acheteurs et les locataires.

Les professionnels de l'immobilier recommandent aux internationaux de commencer leur recherche tôt, de se familiariser avec les conditions du marché local et d'envisager des solutions hybrides telles que la location-vente ou l'achat via une woningcorporatie (organisme de logement social) si éligible.

Trouver le bon logement aux Pays-Bas peut être complexe, mais avec la bonne stratégie et une compréhension claire de vos options, les internationaux peuvent obtenir des locations abordables comme des logements occupés par leurs propriétaires.

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