La hausse des salaires fait grimper les prix de l'immobilier aux Pays-Bas : ce que doivent savoir acheteurs et locataires
ABN Amro prévoit désormais une hausse de 8,7 % des prix des logements aux Pays-Bas en 2025 en raison de la progression des salaires, la croissance ralentissant à 3 % en 2026 en raison des contraintes d'offre. Les volumes de vente se stabiliseront à mesure que les cessions par les investisseurs se calmeront.
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La hausse des salaires fait grimper les prix de l'immobilier aux Pays-Bas : ce que doivent savoir acheteurs et locataires
Le marché immobilier néerlandais entre dans une nouvelle phase de pression sur les prix. Dans sa dernière prévision, ABN Amro prévoit que les prix moyens des logements vont augmenter de 8,7 % en 2025 — en hausse par rapport à la projection antérieure de la banque de 8 % — puis ralentir à une croissance de 3 % en 2026. Les économistes désignent la hausse des salaires comme un facteur clé, mais une pénurie persistante d'offre et le comportement changeant des investisseurs façonnent également la dynamique du marché.
Que vous soyez un futur acheteur, un locataire actuel ou un propriétaire bailleur, comprendre ces tendances est essentiel pour prendre des décisions éclairées. Dans cet article, nous décryptons les perspectives d'ABN Amro, explorons les disparités régionales et examinons comment les salaires, les volumes de vente et l'offre de logements affecteront l'accessibilité et la disponibilité à travers les Pays-Bas.
Dernières prévisions d'ABN Amro pour 2025 et 2026
L'équipe marché immobilier d'ABN Amro — dirigée par l'économiste Mike Langen — a revu à la hausse sa projection des prix des logements pour 2025, passant de 8 % à 8,7 %. La prévision pour 2026 reste inchangée à 3 %. Points clés :
Croissance des prix en 2025 : hausse de 8,7 % des prix de vente moyens par rapport à 2024.
Croissance des prix en 2026 : augmentation projetée de 3 %, reflétant un ralentissement de la croissance salariale.
Volume des ventes : devrait augmenter de 12,5 % en 2025, puis ralentir à seulement 1 % de croissance en 2026.
Cette accélération en 2025 provient en grande partie d'une augmentation des revenus disponibles, mais la modération annoncée pour l'année suivante indique que la croissance des salaires perdra de l'élan et que la demande de logements pourrait s'atténuer en conséquence.
Pourquoi la hausse des salaires alimente des prix de l'immobilier plus élevés
Les augmentations salariales ont tendance à accroître la capacité d'emprunt des consommateurs. À mesure que le salaire net augmente, les acheteurs néerlandais peuvent se qualifier pour des prêts hypothécaires plus importants dans le cadre de la garantie hypothécaire nationale (NHG) et d'autres critères de prêt. À leur tour, ces pouvoirs d'enchère exercent une pression à la hausse sur les prix de vente. Parmi les facteurs additionnels :
Taux hypothécaires bas : bien que les taux aient légèrement augmenté par rapport à leurs niveaux historiquement bas, ils restent relativement attractifs comparés aux moyennes à long terme.
Inflation : alors que le coût de la vie augmente, les salaires réels ont récemment réussi à devancer l'inflation, préservant le pouvoir d'achat.
Marché du travail tendu : les Pays-Bas ont enregistré de solides chiffres d'emploi, limitant le chômage et maintenant une trajectoire ascendante des revenus.
Ensemble, ces éléments créent une boucle de rétroaction : des salaires plus élevés soutiennent une demande plus forte qui, dans un marché contraint en offre, se traduit directement par des prix plus élevés.
Tendances des volumes de vente : les investisseurs quittent le marché
Au cours des huit premiers mois de 2024, près de 150 000 logements ont changé de mains — soit 16 % de plus que sur la même période l'an dernier. Un moteur important de cette hausse a été la vente par des propriétaires privés de leurs biens locatifs. Des impôts élevés et des réglementations locatives plus strictes, comme le système de points régissant les augmentations de loyer autorisées, ont érodé la rentabilité pour de nombreux investisseurs.
ABN Amro anticipe que la vague de cessions par les investisseurs se stabilisera en grande partie d'ici la fin de 2025. En conséquence :
Augmentation des ventes en 2025 : +12,5 % en glissement annuel.
Augmentation des ventes en 2026 : seulement environ +1 % alors que la vague de cessions de portefeuilles s'estompe.
Pour les acheteurs, cela pourrait signifier une concurrence légèrement moindre de la part des investisseurs, mais la demande des occupants occupants-propriétaires restera forte si la croissance des salaires demeure soutenue.
Les écarts de prix régionaux se réduisent
Un point positif pour l'accessibilité au logement est la réduction de l'écart de prix entre la Randstad (Amsterdam, Rotterdam, La Haye, Utrecht) et les régions périphériques. Mike Langen note que si les grandes villes continuent de demander des primes, les gains de prix les plus rapides se sont déplacés vers les petites villes et les zones rurales où l'offre est moins tendue.
Cette convergence suggère deux choses :
Les acheteurs exclus des centres-villes cherchent des logements plus loin.
Les promoteurs peuvent trouver de nouvelles opportunités dans les régions où le foncier et les coûts de construction sont plus faibles.
Cependant, même en dehors de la Randstad, les nouvelles annonces restent rares et les prix continuent d'augmenter — simplement à un rythme comparativement plus lent.
Défis d'offre : l'objectif de 100 000 logements manqué
Le gouvernement néerlandais s'était fixé l'objectif ambitieux de construire 100 000 nouveaux logements par an pour alléger les pénuries. Pourtant, les données récentes montrent que les permis délivrés et les unités achevées sont en deçà de cet objectif. Les principaux obstacles comprennent :
Des procédures d'urbanisme et de zonage longues au niveau de la gemeente (niveau municipal).
La dépollution des sols et les évaluations environnementales retardant le démarrage des projets.
Pénuries de main-d'œuvre qualifiée et augmentation des coûts des matériaux allongeant les délais et gonflant les budgets de construction.
Avec une croissance de l'offre en retard sur la demande, acheteurs et locataires font face à une bataille difficile. Tant que le vivier de nouveaux logements ne se renforcera pas, les hausses de prix et de loyers devraient persister.
Ce que cela signifie pour les locataires et les acheteurs
Pour les locataires, un ralentissement de la croissance des revenus l'année prochaine pourrait encore serrer les budgets si les loyers continuent d'augmenter. Cependant, l'augmentation des sorties d'investisseurs pourrait conduire à la conversion de certains anciens logements locatifs en logements occupés par leurs propriétaires, réduisant potentiellement l'offre locative à court terme.
Les acheteurs potentiels devraient :
Obtenir une pré-approbation hypothécaire tôt pour verrouiller des conditions favorables.
Explorer les régions émergentes où la croissance des prix se modère.
Prendre en compte les frais de transaction (droits de mutation, frais d'expertise) et les éventuels coûts de rénovation.
Les bailleurs envisageant de quitter le marché devraient peser les avantages des prix de vente actuels par rapport aux rendements locatifs à long terme, notamment s'ils bénéficient d'allègements fiscaux ou peuvent inscrire des unités dans le secteur réglementé.
Perspectives pour 2026
À mesure que la croissance des salaires se modère, ABN Amro s'attend à un marché plus équilibré en 2026 avec :
Des hausses de prix plus lentes (3 %).
Des volumes de ventes stables (+1 %).
Un adoucissement progressif des contraintes d'offre si la construction de nouveaux logements s'accélère.
Néanmoins, toute modification significative de la politique — telle qu'un ajustement des plafonds de prêt hypothécaire ou des incitations au développement immobilier — pourrait modifier cette trajectoire.
Pour les locataires et les acheteurs qui naviguent dans ces conditions changeantes, l'accès à des annonces complètes et à des conseils d'experts est essentiel. Découvrez le moyen le plus simple de trouver votre prochain logement aux Pays-Bas en explorant Luntero.
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