Les prix des maisons aux Pays-Bas augmenteront de 3,1 % en 2026, un ralentissement après la flambée de l'année dernière
Les prix des maisons aux Pays-Bas devraient augmenter de 3,1 % en 2026, reflétant un ralentissement par rapport à la hausse de 8,6 % de l'année précédente alors qu'une offre de logements accrue atténue la tension du marché.
Dernière mise à jour : 14 mars 20265 min de lecture
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Les prix des maisons aux Pays-Bas augmenteront de 3,1 % en 2026, un ralentissement après la flambée de l'année dernière
Le marché immobilier néerlandais entre dans une période de croissance plus modérée, les prix des maisons devant augmenter en moyenne de 3,1 % en 2026. Cette projection, publiée par RaboResearch dans son dernier rapport trimestriel, marque un ralentissement important par rapport à l'augmentation de 8,6 % enregistrée en 2025. Bien que les prix continuent d'augmenter, acheteurs et locataires ressentiront les effets d'un marché qui s'ajuste à un regain temporaire de l'offre de logements.
Ralentissement de la croissance des prix : une nouvelle phase pour le marché
Après deux décennies d'augmentations régulières, le marché immobilier néerlandais montre des signes de modération. Selon le RaboResearch report, plusieurs facteurs ont convergé pour tempérer la croissance des prix :
Augmentation de l'offre provenant d'anciens logements locatifs vendus à des occupants-propriétaires
Une brève hausse de la construction neuve, apportant davantage de logements sur le marché
Départs d'investisseurs, augmentant la disponibilité pour les primo-accédants
L'économiste Stefan Groot de RaboResearch note que sans cette offre supplémentaire, les prix auraient augmenté encore plus rapidement. « Les investisseurs vendent toujours leurs logements. Si nous n'avions pas eu cela, les prix auraient augmenté encore davantage », dit-il.
L'un des principaux moteurs du ralentissement du marché est la vente d'anciens logements locatifs. En 2025, les bailleurs institutionnels et les investisseurs privés ont cédé environ 36 000 logements — plus de 15 % de toutes les transactions — à des occupants-propriétaires. Beaucoup de ces logements faisaient auparavant partie du parc de logements sociaux géré par les woningcorporaties (associations de logement), traditionnellement destiné aux locataires à faibles revenus.
Le transfert de ces logements vers le secteur privé a deux effets immédiats :
Alléger la rareté pour les acheteurs : les jeunes acheteurs et les primo-accédants qui peinaient à rivaliser dans la frénésie de l'an dernier trouvent davantage d'options.
Pression sur les locataires : les locataires potentiels voient le volume de logements disponibles dans le segment locatif diminuer à mesure que d'anciens logements sociaux quittent le marché.
Si ce changement apporte un soulagement aux acheteurs, il met en évidence un débat politique croissant sur la préservation de logements locatifs abordables versus la promotion de la propriété.
Maintien de la tension sur le marché malgré l'augmentation du nombre de logements
Même avec cette offre supplémentaire, la rareté structurelle reste une préoccupation. RaboResearch estime un déficit d'environ 410 000 logements en 2026, soit environ 4,8 % du parc de logements total. Les indicateurs d'une tension persistante incluent :
Durées de vente toujours courtes : les maisons se vendent en moyenne encore rapidement, avec seulement des augmentations marginales du délai de vente.
Concurrence d'enchères persistante : en particulier dans les grandes villes comme Amsterdam, Rotterdam et Utrecht, où se concentre le stock d'anciens logements locatifs.
Groot souligne : « Le fait que les prix continuent d'augmenter malgré une offre plus importante montre à quel point la rareté structurelle est sévère. Ce n'est pas juste un épisode cyclique mais le reflet d'une demande à long terme dépassant la construction et les conversions. »
Facteurs financiers et économiques
Plusieurs variables économiques influencent les perspectives du marché immobilier néerlandais :
Taux hypothécaires : les taux des marchés de capitaux ont augmenté, faisant remonter les taux d'intérêt des prêts hypothécaires. Même si les taux restent historiquement bas par rapport aux normes européennes, même de modestes hausses affectent l'accessibilité pour les nouveaux acheteurs.
Croissance des salaires : les pressions inflationnistes se traduisent par des hausses de salaires, ce qui pourrait soutenir une capacité d'achat plus forte et potentiellement une augmentation plus rapide des prix.
Comportement des investisseurs : le rééquilibrage continu des portefeuilles des investisseurs néerlandais et internationaux peut soit libérer davantage de biens sur le marché, soit retenir l'offre, selon le sentiment économique général.
Les facteurs géopolitiques, tels que l'incertitude économique mondiale, ont eu un impact direct atténué. « On peut compenser différents effets les uns par les autres », explique Groot. « L'économie est légèrement plus faible, les taux des marchés de capitaux ont quelque peu augmenté, mais pas de manière extrême. D'un autre côté, l'inflation stimulera la croissance des salaires, ce qui suggère que les prix de l'immobilier pourraient augmenter plus rapidement. »
Perspectives pour 2027
Au-delà de 2026, RaboResearch anticipe un léger rebond de la croissance des prix, prévoyant une hausse de 4,1 % en 2027 si les conditions d'offre se resserrent à nouveau. Les déterminants clés incluront :
Rythme de livraison de la construction neuve : des niveaux de construction records sont en cours, mais des retards dans la chaîne pourraient limiter l'offre.
Mesures politiques : les incitations gouvernementales pour la construction durable ou des changements dans la réglementation du logement social peuvent modifier l'équilibre entre les marchés locatif et résidentiel.
Sentiment des investisseurs : un regain d'appétit pour l'immobilier résidentiel pourrait absorber l'excédent de logements ou déclencher une nouvelle vague de cessions.
Conclusion
Après la flambée record de 8,6 % de l'an dernier, une hausse de 3,1 % des prix des maisons aux Pays-Bas pour 2026 signale un meilleur équilibre entre l'offre et la demande. Pourtant, avec un déficit structurel de plus de 400 000 logements et une concurrence soutenue dans les centres urbains, l'accessibilité reste un défi majeur.
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