La hausse de l’offre de logements met fin à la croissance des prix des maisons néerlandaises en 2025, selon ING

La hausse de l’offre de logements met fin à la croissance des prix des maisons néerlandaises en 2025, selon ING

Le marché immobilier néerlandais a connu des années de forte hausse des prix, mais de nouvelles données d’ING suggèrent que les prix des maisons stagneront pour le reste de 2025. Une envolée du nombre de biens disponibles, largement portée par des investisseurs privés qui vendent des logements locatifs, associée à des taux hypothécaires légèrement plus élevés et à la prudence des acheteurs, devrait freiner les fortes hausses observées ces dernières années.

La hausse de l’offre modifie la dynamique du marché

Après une période d’offre tendue et de prix en forte hausse, le marché observe désormais un retournement de la tendance des stocks. Le rapport d’ING sur le marché immobilier souligne qu’un afflux d’annonces — en particulier d’anciens logements locatifs — dépassera la demande des acheteurs. Les hausses de prix du début d’année ont épuisé une partie de la demande latente, et la vague d’offre supplémentaire est appelée à absorber le reste du retard.

Les propriétaires ayant acheté des biens neufs ces dernières années arrivent eux aussi sur le marché. À mesure que ces acheteurs emménagent dans leurs logements tout juste achevés, ils mettent en vente leurs résidences actuelles, renforçant encore l’offre. ING prévoit que le stock total de maisons sur le marché pourrait augmenter jusqu’à 10 % d’ici la fin de l’année par rapport au début de 2025.

Cession de biens locatifs et pression réglementaire

Les bailleurs privés sont à l’avant-garde de cette vague de ventes. Des réglementations plus strictes sur les locations — comme le renforcement des exigences en matière d’efficacité énergétique et un encadrement plus strict des hausses de loyers — ont comprimé les marges bénéficiaires. En outre, le régime fiscal actuel du Box 3, qui taxe les investisseurs sur leur patrimoine net plutôt que sur leurs revenus locatifs réels, continue de décourager les stratégies de location à long terme.

Sous pression sur leurs rendements, de nombreux investisseurs préfèrent encaisser plutôt que de s’adapter à la complexité réglementaire. L’exode est particulièrement marqué dans et autour des grandes villes du pays — Amsterdam, Rotterdam, Utrecht — ainsi que dans des villes étudiantes importantes comme Groningen et Tilburg, où les rendements locatifs étaient traditionnellement les plus élevés.

Taux hypothécaires et sentiment des acheteurs

Les taux d’intérêt hypothécaires ont légèrement augmenté au premier semestre 2025, inversant la tendance à la baisse de 2024. Bien que les taux demeurent historiquement faibles, même de petites hausses ont tendance à refroidir l’enthousiasme des acheteurs, en particulier chez les primo-accédants qui repoussent leurs limites budgétaires. ING note un sentiment « plus prudent » chez les futurs propriétaires, qui intègrent d’éventuelles hausses futures des taux et un coût de la vie plus élevé.

Alors que les acheteurs marquent une pause pour réévaluer leur pouvoir d’achat, davantage de logements restent plus longtemps sur le marché. Cette durée d’affichage prolongée permet davantage de négociation, comprimant encore la croissance des prix. Les agents signalent que, dans de nombreuses régions, les transactions se concluent de plus en plus au prix demandé ou juste en dessous.

Prévisions pour 2026 et au-delà

Les experts d’ING prévoient que les prix globaux des logements n’augmenteront que de 1,5 % en 2026, après une hausse modeste de 2 % en 2025. C’est la première fois depuis des années qu’une grande banque anticipe des conditions de marché proches de la stagnation. À titre de comparaison, les prix nationaux de l’immobilier résidentiel ont augmenté d’environ 6 % en 2024.

Les volumes de ventes devraient se maintenir autour de 240 000 transactions cette année, un niveau proche de celui observé en 2025 et légèrement inférieur au record de 242 000 ventes enregistré en 2017. Ce volume de transactions stable souligne que la demande reste solide, même si l’élan des prix a ralenti.

Conséquences pour les locataires et les acheteurs

Pour les locataires, l’évolution du marché dresse un tableau contrasté. D’un côté, moins de bailleurs investisseurs pourrait signifier un parc locatif plus restreint et potentiellement des loyers plus élevés dans les zones populaires. De l’autre, certains logements entrant sur le marché de l’accession à la propriété auraient pu auparavant être hors de portée sur le segment locatif, ce qui allégerait la pression dans les quartiers tendus.

Les acheteurs bénéficient d’un marché plus équilibré. Le pouvoir de négociation penche légèrement en faveur des acquéreurs, et les prêteurs pourraient être enclins à proposer des offres hypothécaires compétitives pour attirer de nouveaux clients. Ceux qui disposent d’une solide situation financière pourraient obtenir des taux avantageux et des conditions de crédit plus flexibles.

Stratégies pour naviguer dans un marché en ralentissement

Pour tirer le meilleur parti de cette dynamique, les acheteurs et locataires potentiels devraient envisager les étapes suivantes :

1. Obtenez tôt un conseil hypothécaire : consultez un courtier ou conseiller hypothécaire afin de sécuriser des taux compétitifs et de comprendre votre capacité d’emprunt avant de commencer vos recherches.

2. Élargissez votre zone de recherche : avec l’augmentation de l’offre à l’échelle nationale, explorer les villes et faubourgs proches peut permettre de trouver de meilleures opportunités que dans les centres-villes sursouscrits.

3. Surveillez les livraisons de programmes neufs : les projets à venir peuvent créer des poches d’offre ; suivre les permis d’urbanisme et les calendriers de livraison peut vous donner un avantage.

4. Agissez rapidement sur les annonces de qualité : même dans un marché ralenti, les logements bien situés et bien prix se vendent rapidement. Soyez prêt à réagir vite si vous trouvez le bon bien.

Perspectives : un marché plus équilibré

Même si la croissance rapide semble terminée pour l’instant, un marché qui se rééquilibre au profit de l’équilibre bénéficie à long terme aux acheteurs comme aux locataires. Une modération portée par l’offre aide à éviter la surchauffe et soutient des niveaux de prix durables. Les décideurs et régulateurs continueront de jouer un rôle en ajustant les mesures fiscales et les règles du logement afin d’encourager un secteur locatif sain et des taux stables d’occupation en propriété.

Pour les locataires comme pour les acheteurs, rester informés et proactifs sera essentiel pour naviguer dans les évolutions du marché immobilier néerlandais.

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