Hausse de 4,9 % des loyers aux Pays-Bas en juillet : ce que les locataires doivent savoir
En juillet, les propriétaires à travers les Pays-Bas ont appliqué leurs ajustements annuels des loyers, faisant monter les augmentations moyennes à 4,9 % au total et à 5 % pour le logement social. Ces chiffres, publiés par l’agence nationale de statistiques CBS, soulignent la pression croissante sur les locataires à un moment de hausse du coût de la vie et d’offre de logement tendue. Que vous viviez dans un logement d’un organisme de logement social, une location intermédiaire ou un logement du secteur libre, il est essentiel de comprendre comment ces hausses sont intervenues, quelles limites légales s’appliquent et comment gérer votre budget par la suite.
Comprendre l’augmentation des loyers de juillet 2025
Chaque année, le 1er juillet, les propriétaires néerlandais exercent leur droit d’augmenter les loyers. Pour 2025, le gouvernement a fixé des augmentations maximales pour trois segments locatifs distincts :
- Logement social (loyer et revenu contrôlés) : plafonné à 5 %.
- Logement intermédiaire : un secteur récent régulé à la fois par le loyer et le revenu du locataire, autorisé jusqu’à 7,7 %.
- Secteur libre (hors contrôle des loyers) : les propriétaires fixent des hausses basées sur le marché, contraints uniquement par des repères d’inflation généraux.
Selon les données du CBS, l’augmentation moyenne globale était de 4,9 %. En excluant les nouveaux contrats signés, la moyenne était de 4,1 %, légèrement inférieure aux 4,7 % de l’année précédente. Cela montre que les locataires existants ont subi des hausses moindres que les taux d’annonce, bien que beaucoup subissent encore des impacts budgétaires importants.
Répartition par secteur
La hausse des loyers a varié selon le type de bailleur et le secteur :
- Organismes de logement social : qui possèdent environ les deux tiers du parc de logements sociaux, ont augmenté les loyers en moyenne de 5,1 %. Ces entités à but non lucratif se concentrent sur le logement abordable mais respectent néanmoins les plafonds gouvernementaux.
- Logement social privé : les propriétaires exploitant de plus petits portefeuilles sociaux ont augmenté les loyers de 4,7 %, juste en dessous du plafond de 5 %.
- Secteur non contrôlé (secteur libre) : les propriétaires ont augmenté les loyers d’environ 4,4 % en moyenne, légèrement en dessous du plafond du logement social, reflétant des pressions concurrentielles dans certaines zones.
Le nouveau secteur intermédiaire, lancé en juillet 2024, ne disposait pas de suffisamment de données historiques pour être pleinement analysé par le CBS. Toutefois, les propriétaires étaient autorisés à augmenter les loyers jusqu’à 7,7 %, ciblant les locataires dont les revenus dépassent les seuils du logement social mais qui ne sont pas concernés par les prix sans restriction du secteur libre.
Variations régionales : Rotterdam en tête
Toutes les régions des Pays-Bas n’ont pas ressenti cette augmentation de la même manière. Les grands centres urbains confrontés à des pénuries chroniques de logements ont enregistré les hausses les plus fortes :
- Rotterdam a enregistré la plus forte hausse moyenne à 5,3 %, stimulée par une forte demande et un manque de nouvelles constructions.
- Amsterdam et Utrecht ont suivi de près, avec des hausses autour de 5,0 % à 5,2 % dans de nombreux quartiers.
- Les provinces périphériques comme Groningen et Friesland ont connu une croissance inférieure à la moyenne, souvent plus proche de 3,5 %–4,0 %.
Ces différences régionales mettent en évidence la pression inégale exercée sur les locataires selon le lieu et les contraintes d’offre locales.
Pourquoi les loyers augmentent-ils ?
Plusieurs facteurs contribuent aux fortes hausses des prix locatifs :
- Inflation et coûts d’exploitation : les propriétaires invoquent des coûts plus élevés de maintenance, d’énergie et de financement, en particulier après les récents relèvements des taux d’intérêt.
- Déséquilibre offre-demande : une pénurie d’unités locatives disponibles dans tous les secteurs pousse les prix à la hausse, avec des étudiants internationaux, des expats et des jeunes professionnels en concurrence pour le parc existant.
- Plafonds réglementaires : les limites gouvernementales peuvent involontairement concentrer les hausses au niveau maximal autorisé, car la plupart des propriétaires ajustent les loyers jusqu’au seuil permis.
- Surcharges basées sur le revenu : les locataires dont les revenus dépassent les limites du logement social paient parfois un supplément de 50 €–100 € en plus du plafond de 5 %.
Comprendre ces dynamiques peut aider les locataires à mieux négocier et à prévoir leurs coûts futurs.
Protections et droits des locataires
Les locataires aux Pays-Bas bénéficient de solides garanties légales :
- Tribunal des loyers (Huurcommissie) : si votre augmentation de loyer dépasse les limites légales ou si vous la jugez injuste, vous pouvez la contester auprès de la Huurcommissie, qui peut ajuster la hausse ou ordonner des calendriers de remboursement.
- Délais de préavis : les propriétaires doivent fournir un préavis écrit d’au moins deux mois avant d’appliquer une augmentation de loyer.
- Allocations basées sur le revenu : les locataires à faibles revenus peuvent être éligibles à la huurtoeslag (allocation de loyer), une aide gouvernementale pour compenser une partie du loyer mensuel.
Il est conseillé de relire votre contrat de location et de consulter le site de la Huurcommissie pour obtenir des conseils sur la manière de déposer une réclamation.
Conseils pour gérer la hausse des loyers
- Révision du budget : recalculez vos dépenses mensuelles en tenant compte du nouveau loyer pour éviter les surprises.
- Explorez les aides : vérifiez votre éligibilité à la huurtoeslag ou aux subventions municipales locales qui peuvent aider à couvrir les augmentations de loyer.
- Négociez avec votre propriétaire : un bail plus long ou un échange contre des travaux d’entretien peut parfois conduire à des hausses plus modérées.
- Envisagez une relocation : si votre augmentation dépasse l’évolution de vos revenus, examinez le logement intermédiaire ou des zones moins centrales où la croissance est plus lente.
- Colocation ou sous-location : ajoutez légalement des colocataires pour partager les coûts, en veillant à respecter les règles de votre contrat.
Perspectives : à quoi les locataires peuvent s’attendre
La politique gouvernementale reste un levier clé. Les mesures proposées incluent des plafonds plus stricts sur les hausses du secteur libre et des incitations pour les propriétaires à investir dans le parc intermédiaire. Pendant ce temps, les organismes de logement social sont sous pression pour accélérer les nouvelles constructions. Les locataires devraient se tenir informés des réglementations à venir et des développements locaux en matière de logement afin d’anticiper les évolutions du marché.
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