La hausse des salaires pousse les prix de l'immobilier néerlandais à la hausse : ABN Amro prévoit une croissance de 8,7 %
Le marché immobilier néerlandais poursuit sa trajectoire haussière, ABN Amro révisant sa prévision de prix à la fin de l'année à une augmentation de 8,7 % — contre 8 % auparavant. Selon l'économiste en chef de la banque, la hausse des salaires est le principal moteur de ce regain de dynamique des prix. Si la croissance des revenus devrait ralentir l'année prochaine, la banque prévoit néanmoins une hausse respectable de 3 % des prix en 2026. Cet article examine les facteurs à l'origine de ces tendances, analyse le volume des ventes et les évolutions régionales, et considère les perspectives pour les promoteurs et les acheteurs.
Comment la hausse des salaires alimente la hausse des prix de l'immobilier
Sur un marché où l'offre de logements peine à suivre la demande, toute augmentation du pouvoir d'achat agit directement sur les prix. Les récents accords salariaux collectifs et les pénuries de main-d'œuvre dans des secteurs clés ont fait progresser les salaires moyens aux Pays-Bas. À mesure que les revenus disponibles augmentent, davantage de ménages peuvent prétendre au financement hypothécaire ou agrandir leur logement.
La prévision d'ABN Amro d'une hausse de 8,7 % des prix cette année reflète deux facteurs principaux :
- Capacité d'achat accrue : Avec la hausse des revenus, les acheteurs se sentent plus à l'aise pour étendre leur budget. Même de petites augmentations salariales peuvent justifier la souscription de prêts hypothécaires plus importants dans un contexte de taux bas.
- Concurrence féroce : L'offre limitée de logements existants et de nouvelles constructions permet aux vendeurs d'exiger des prix premium — en particulier dans des villes très demandées comme Amsterdam, Utrecht et La Haye.
Cependant, les économistes préviennent que la croissance des revenus l'année prochaine devrait ralentir, en partie en raison d'une fiscalité plus élevée sur les biens locatifs et de politiques budgétaires plus prudentes. Ce ralentissement de l'élan salarial devrait se traduire par une hausse plus modeste d'environ 3 % des prix moyens des logements en 2026.
Tendances du volume des ventes : un pic d'activité des investisseurs
Les prix augmentent, mais les volumes de ventes sont également élevés. Jusqu'en août de cette année, 149 534 logements ont été vendus — soit 16 % de plus que sur la même période l'année dernière. ABN Amro s'attend désormais à une hausse totale des ventes de logements de 12,5 % d'ici la fin de l'année.
Une grande partie de cette hausse est liée au comportement des investisseurs. Ces dernières années, les propriétaires bailleurs ont cédé des biens en raison de règles de location plus strictes et de taxes plus élevées sur les résidences secondaires. Cette vague de cessions a apporté davantage d'offre au marché des occupants, atténuant temporairement les pressions sur les prix. Mais à mesure que cette tendance se stabilise, les gains du côté de l'offre diminueront et la concurrence entre acheteurs restera intense.
En regardant vers l'année prochaine, ABN Amro prévoit une croissance des ventes de seulement 1 %. Alors que la vague de cessions par les investisseurs s'estompe, le marché pourrait revenir à un état plus équilibré, mais toujours concurrentiel.
Convergence des prix régionaux : nord, sud et tout le reste
Un développement notable sur le marché néerlandais est le rétrécissement de l'écart des prix entre les régions. Bien qu'Amsterdam et la Randstad aient historiquement tiré la moyenne nationale, la forte hausse des salaires dans des provinces périphériques comme Groningen et Limbourg a fait monter les prix là-bas à un pourcentage supérieur.
Selon Mike Langen, économiste du logement chez ABN Amro, cette convergence pourrait signaler un ralentissement plus large :
« Les différences de prix se réduisent, ce qui arrive souvent quand un marché arrive à maturité. Mais la tension demeure : l'offre ne suit pas le rythme. »
En effet, la croissance limitée des nouvelles constructions en dehors des centres-villes pousse les voyageurs et les télétravailleurs à chercher de la valeur dans les petites villes, faisant grimper les prix locaux et réduisant l'écart avec les pôles urbains.
Le défi de l'offre et l'objectif de 100 000 logements
L'un des principaux facteurs de tension sur les prix aux Pays-Bas est la pénurie persistante de nouveaux logements. L'objectif du gouvernement de construire 100 000 logements par an n'a pas encore été atteint. Les statistiques récentes montrent que le nombre de permis délivrés et d'unités achevées augmente seulement marginalement, bien en deçà de la cible.
Plusieurs facteurs contribuent au retard de l'offre :
- Retards de planification : Des processus d'approbation municipaux longs peuvent ajouter des années avant le début des travaux.
- Pénuries de main-d'œuvre : Le secteur de la construction fait face à des manques de compétences en menuiserie, maçonnerie et gestion de projet.
- Hausse des coûts des matériaux : L'inflation des matières premières et les goulets d'étranglement logistiques ont fait grimper les coûts de construction.
Avec la stagnation de la croissance de l'offre, le déséquilibre entre la demande et la disponibilité continuera d'exercer une pression à la hausse sur les prix, même si la croissance des salaires ralentit l'année prochaine.
Ce que doivent savoir les acheteurs et les locataires
Pour les futurs propriétaires, les gros titres peuvent sembler préoccupants, mais il existe des stratégies pour naviguer sur un marché tendu :
- Obtenez une pré-approbation hypothécaire : Connaître à l'avance votre capacité d'emprunt renforce votre position de négociation.
- Élargissez votre zone de recherche : Regardez au-delà des grandes villes pour des régions émergentes où les prix restent relativement abordables.
- Considérez la valeur à long terme : Même si la croissance des prix se modère l'année prochaine, historiquement, l'immobilier néerlandais a été un investissement stable.
Les locataires, quant à eux, font face à un défi différent. Avec la hausse des prix de vente, davantage d'investisseurs pourraient mettre des biens en vente plutôt qu'en location, ce qui pourrait resserrer l'offre locative. Il est donc crucial de surveiller de près les nouvelles annonces.
Perspectives pour 2026 et au-delà
- Prévision 2025 : ABN Amro révise sa hausse des prix des logements à 8,7 % d'ici la fin de l'année, stimulée par de forts gains salariaux et l'offre résiduelle des investisseurs.
- Prévision 2026 : La croissance des revenus devrait ralentir, limitant les hausses de prix à environ 3 %. Les volumes de ventes devraient se stabiliser à mesure que la vague de cessions par les investisseurs prend fin.
Bien que le rythme de l'appréciation des prix devrait ralentir, le déséquilibre structurel entre l'offre et la demande suggère que les prix de l'immobilier aux Pays-Bas continueront de tendre à la hausse à moyen terme.
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