Pourquoi les habitants d’Amsterdam déménagent-ils à Rotterdam et à La Haye alors que les prix de l’immobilier s’envolent
Pour de nombreux habitants d’Amsterdam, trouver un logement abordable dans la capitale néerlandaise est devenu une tâche presque impossible. Avec une hausse moyenne des prix de transaction de près de 10 % à l’échelle nationale au premier trimestre de cette année, et des augmentations bien plus fortes dans les grandes villes, les acheteurs potentiels élargissent leur recherche à Rotterdam et à La Haye. Ces deux villes ont enregistré des hausses de prix à deux chiffres — 24 % à La Haye et 15 % à Rotterdam — selon l’Association néerlandaise des agents immobiliers (NVM). Cette tendance reflète un déséquilibre plus large entre l’offre et la demande qui remodèle le paysage immobilier néerlandais.
Forte hausse des prix dans les grandes villes néerlandaises
Au T1 2023, le prix de vente moyen national d’un logement aux Pays-Bas a atteint 273 000 €, en hausse de 9,7 % sur un an. Cependant, à La Haye et à Rotterdam, la chaleur du marché est encore plus forte :
- La Haye : hausse de 24 % des prix de vente moyens.
- Rotterdam : hausse de 15 % des prix de vente moyens.
Si ces chiffres mettent en évidence une accélération rapide de la valeur, ils soulignent aussi les difficultés liées à l’accessibilité au logement. De nombreux chercheurs de logement à Amsterdam considèrent désormais ces villes voisines comme des alternatives viables, attirés par des prix d’entrée légèrement plus bas et par des quartiers variés bien reliés à la capitale par les transports.
Pénurie d’offre et choix des acheteurs
La rareté des biens disponibles aggrave la crise de l’accessibilité. Au premier trimestre, l’offre totale de logements à vendre a chuté de plus d’un tiers pour n’atteindre que 73 000 annonces. Cela correspond à une moyenne de seulement 4,5 logements adaptés par acheteur, contre 6,1 un an plus tôt. Avec moins d’options, les acheteurs doivent souvent faire des compromis sur la taille, l’emplacement ou l’état du bien, ce qui intensifie la concurrence.
En conséquence, les transactions ont diminué de 13 % sur un an, les courtiers de la NVM ne faisant état que de 33 800 logements vendus au T1. Les ventes d’appartements ont été les plus touchées, chutant de 19 %. Le marché d’entrée de gamme se contracte le plus rapidement : les logements affichés à moins de 150 000 € ont vu leurs ventes reculer de 40 %, tandis que ceux de la tranche 150 000–200 000 € et 200 000–250 000 € ont diminué respectivement de 19 % et 16 %.
Impact sur les primo-accédants et les jeunes ménages
Les primo-accédants et les jeunes ménages ressentent fortement la pression. À mesure que les options abordables disparaissent, beaucoup sont forcés de chercher plus loin ou de se contenter d’appartements plus petits. Les primo-accédants disposent souvent d’un budget insuffisant pour rivaliser avec les propriétaires déjà en place qui peuvent proposer des offres plus élevées, ou avec les investisseurs privés qui achètent en masse.
Dans des villes comme Groningue et Maastricht — populaires auprès des étudiants — jusqu’à 30 % des biens sont achetés par des investisseurs privés souhaitant les louer. Même à Amsterdam, Rotterdam et La Haye, environ 20 % des ventes impliquent des investisseurs achetant pour louer, ce qui rend les logements modestement pricedés hors de portée de ceux qui espèrent acheter leur premier bien.
Rôle des investisseurs privés
Les investisseurs privés représentent désormais près d’un achat de logement sur dix à l’échelle nationale. En se concentrant sur des biens plus petits et plus abordables, ils réduisent le stock disponible pour les occupants-propriétaires et poussent les prix à la hausse. La NVM avertit que cette tendance continue de fausser les dynamiques du marché, rendant plus difficile pour les familles et les acheteurs seuls d’accéder à la propriété.
Même si les bailleurs contribuent à l’offre locative, leur concentration sur certains segments peut laisser des manques ailleurs. Des mesures politiques équilibrées sont nécessaires pour garantir que les investisseurs complètent, plutôt qu’ils ne concurrencent, les véritables chercheurs de logement.
Solutions possibles pour atténuer la crise
La NVM — et de nombreux experts du logement — appellent à une approche multiforme pour stabiliser le marché immobilier néerlandais :
- Accélérer les procédures d’urbanisme : raccourcir les procédures d’affectation pour les centres-villes comme pour les zones périphériques afin d’accélérer les nouvelles constructions.
- Réaffecter les bâtiments existants : convertir les excédents de biens commerciaux et agricoles en logements afin d’augmenter rapidement l’offre.
- Diversifier le parc immobilier : construire pour tous les niveaux de revenus et toutes les tailles de ménage plutôt que de trop privilégier les micro-appartements.
- Inciter les propriétaires à monter en gamme : encourager les propriétaires à vendre leur logement actuel lorsqu’ils achètent un bien plus grand, libérant ainsi des logements d’entrée de gamme pour les primo-accédants.
- Réguler les achats des investisseurs : envisager des mesures qui équilibrent l’investissement locatif avec l’accès des occupants-propriétaires, comme des plafonds d’achat ou des taxes différenciées.
La mise en œuvre de ces mesures pourrait aider à stabiliser les prix, élargir les choix des acheteurs et maintenir une activité saine du marché dans toutes les régions néerlandaises.
Perspectives : l’évolution du marché
Sans action décisive, la NVM prévoit de nouvelles baisses des volumes de transactions et du nombre d’annonces de biens, ce qui alimenterait des hausses de prix encore plus marquées. À mesure que l’accessibilité au logement se détériore, davantage d’Amsterdammers pourraient s’installer à Rotterdam, à La Haye et au-delà, remodelant la démographie régionale et les trajets domicile-travail.
Mais ces évolutions offrent aussi des opportunités. Les zones de développement moderne de Rotterdam, la communauté internationale de La Haye et les pôles émergents d’Utrecht ou d’Eindhoven peuvent attirer de nouveaux résidents, des entreprises et des investissements dans les infrastructures. Une politique du logement équilibrée peut canaliser cette dynamique vers une croissance durable dans tout le pays.
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