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Les experts avertissent que des promesses politiques irréalistes pourraient aggraver la crise du logement aux Pays-Bas
Des spécialistes du logement mettent en garde : les promesses électorales risquent d'aggraver la pénurie de logements aux Pays-Bas et plaident pour des stratégies réalistes et à long terme.
Actualités
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Les Pays-Bas font face à une grave pénurie de logements depuis des années, et pourtant de nombreux partis politiques continuent de proposer des solutions rapides que les analystes du marché et les universitaires jugent insuffisantes ou contre-productives. Dans une lettre ouverte adressée aux décideurs en vue des élections, des experts de premier plan en matière de logement affirment que ces promesses ambitieuses pourraient en réalité intensifier la pression sur les prix, réduire la disponibilité des locations et retarder des réformes importantes.
Depuis 2017, la pénurie de logements abordables aux Pays-Bas s’est constamment aggravée, poussée par une forte demande dans les centres urbains, une disponibilité limitée des terrains et des réglementations d’urbanisme complexes. Les jeunes professionnels, les salariés internationaux et les familles peinent à trouver un logement correspondant à leur budget, tandis que les communes font face à des obstacles bureaucratiques et financiers pour approuver de nouveaux projets.
Les partis politiques répondent souvent à cette crise en promettant des mesures d’aide immédiates — par exemple, des allégements fiscaux pour les primo-accédants ou des plafonds sur les loyers. Toutefois, les experts avertissent que ces tactiques peuvent avoir des effets secondaires inattendus. En assouplissant les conditions d’octroi de prêts hypothécaires ou en offrant des subventions supplémentaires, les partis peuvent alimenter l’inflation des prix de l’immobilier et laisser les locataires à faibles revenus encore plus marginalisés.
Un consortium de spécialistes du logement — dirigé par le professeur Peter Boelhouwer de la Delft University of Technology et rejoint par Friso de Zeeuw, Jan Rouwendal et Desiree Uitzetter — a rédigé une lettre influente qui souligne l’urgence de politiques réalistes et à long terme. Ils l’ont présentée aux nouveaux législateurs, insistant sur le fait que de nombreuses promesses de campagne sont « lancées à la légère » et manquent du soutien budgétaire ou des détails logistiques nécessaires à leur mise en œuvre.
Leur message est clair : éviter les mesures à courte vue qui servent de thèmes de campagne. Au contraire, il faut se concentrer sur la construction d’un système résilient capable d’accueillir les évolutions démographiques, les cycles économiques et les besoins changeants des locataires.
Un point de discorde majeur concerne les mesures proposées pour aider les primo-accédants à obtenir des prêts hypothécaires. Si ces initiatives séduisent les jeunes électeurs, les experts mettent en garde contre le fait qu’un assouplissement des normes de prêt ou une augmentation des subventions aux acheteurs pourrait exacerber la demande, faisant ainsi monter les prix aussi bien sur le marché de l’ancien que sur celui du neuf.
De plus, de telles approches font peu pour aider les locataires du secteur privé ou du logement social, où on estime qu’un million de ménages paient actuellement des loyers supérieurs au marché ou font face à des listes d’attente de plusieurs années pour un logement réglementé.
Le plan des experts pour un soulagement durable repose sur une stratégie centralisée gérée par un ministre du Logement dédié. Les éléments clés incluent :
Atteindre l’objectif de 1,8 million de nouveaux logements exige une collaboration entre le gouvernement central (Rijksoverheid), les autorités régionales et les promoteurs privés. Des mises à jour des plans d’aménagement, la reconversion des friches et des partenariats public-privé peuvent libérer des terrains sous-utilisés tout en respectant les préoccupations environnementales.
Actuellement, les Pays-Bas consacrent environ 500 millions d’euros par an aux transports publics et aux infrastructures connexes. Les experts estiment qu’un minimum de 1,5 milliard d’euros par an est nécessaire pour soutenir les logements supplémentaires. Cet investissement améliorerait les liaisons ferroviaires et de bus, étendrait les réseaux cyclables et moderniserait les systèmes de gestion de l’eau pour garantir une croissance durable.
Des procédures de délivrance de permis longues et des réglementations qui se chevauchent peuvent retarder la construction pendant des années. Des procédures simplifiées — comme un guichet unique pour les autorisations — permettraient aux communes d’approuver les projets plus rapidement. Parallèlement, les méthodes de construction industrialisées (logements modulaires, préfabrication hors site) peuvent réduire les coûts de main-d’œuvre et améliorer le contrôle qualité, rendant les logements plus abordables pour les utilisateurs finaux.
Pour soulager la pression sur l’accès à la propriété, les experts recommandent de promouvoir des contrats de location flexibles et d’encourager la subdivision des grands logements. Cette approche créerait davantage de petites locations adaptées aux personnes seules, aux étudiants ou aux couples. En outre, l’élargissement du rôle des corporations de logement (woningcorporaties) peut offrir des locations sociales réglementées aux ménages à faibles revenus.
L’une des réformes les plus débattues est la suppression progressive de la déduction des intérêts hypothécaires (hypotheekrenteaftrek). Les Pays-Bas proposent l’un des régimes d’allègement fiscal pour les propriétaires les plus généreux d’Europe, coûtant aux contribuables environ 6 milliards d’euros par an. Supprimer progressivement cette déduction — bien que politiquement impopulaire — pourrait refroidir les prix de l’immobilier et libérer des fonds publics pour les infrastructures et les projets de logement social.
Selon les experts, une transition bien planifiée protégerait les propriétaires actuels en maintenant les prêts existants (grandfathering) et en ajustant progressivement les tranches fiscales pour les nouveaux prêts.
Les promesses non tenues minent non seulement la confiance du public envers le gouvernement, mais retardent aussi l’action nécessaire. Lorsque les électeurs sont séduits par des gros titres accrocheurs et des promesses électoralistes sans tenir compte de la faisabilité, les vides politiques qui en résultent laissent les communes à la recherche de solutions rapides.
En revanche, un plan cohérent et financièrement solide peut stabiliser les loyers, améliorer l’accès à la propriété et favoriser le bien‑être des communautés. Des objectifs réalistes et des feuilles de route transparentes assurent la responsabilité et permettent aux parties prenantes — des citoyens aux entreprises de construction — d’aligner leurs attentes.
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