Les expatriés font-ils grimper les prix de l'immobilier néerlandais ? Décryptage du débat sur la règle des 30 %
Les affirmations selon lesquelles les travailleurs internationaux alimenteraient la hausse des prix de l'immobilier aux Pays-Bas ont ravivé les appels à supprimer la règle des 30 %, mais les experts préviennent que la crise du logement a des racines plus profondes.
Dernière mise à jour : 19 septembre 20255 min de lecture
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Les expatriés font-ils grimper les prix de l'immobilier néerlandais ? Décryptage du débat sur la règle des 30 %
La hausse des prix de l'immobilier aux Pays-Bas a déclenché un vif débat sur les responsables. Des appels récents émanant d'associations de locataires, de syndicats et d'étudiants demandent aux politiciens de supprimer la règle des 30 % — un avantage fiscal pour les travailleurs internationaux — arguant que les expatriés disposeraient d'un avantage injuste dans les enchères. Mais les données confirment-elles cette affirmation, ou le vrai coupable réside-t-il dans des choix politiques plus larges ?
Comprendre la règle des 30 %
La règle des 30 % permet aux employés internationaux éligibles de recevoir 30 % de leur salaire brut exonéré d'impôt pendant cinq ans au maximum (27 % à partir de 2027). Introduite pour attirer des travailleurs qualifiés, elle profite aujourd'hui à environ 92 000 salariés, leur permettant d'économiser en moyenne 12 000 € par an. Les critiques soutiennent qu'avec davantage de revenu disponible, les expatriés peuvent surenchérir face aux acheteurs néerlandais dans des quartiers compétitifs.
Cependant, les données de l'Association néerlandaise des agents immobiliers (NVM) montrent que les expatriés ne représentent encore que 1,6 % des logements en propriété dans tout le pays. Alors qu'ils investissent en moyenne 591 000 € dans un bien, contre 575 000 € pour les autres acheteurs, leur impact reste concentré géographiquement.
Points chauds régionaux et pression sur le marché
Les expatriés ont tendance à se regrouper dans les villes où se trouvent des entreprises internationales et des universités. Dans certaines parties d'Eindhoven et de Hoofddorp, ils représentent entre 50 et 75 % des habitants — propriétaires et locataires. Dans ces poches, la concurrence s'intensifie :
Les logements bien finis avec de bonnes performances énergétiques sont particulièrement prisés.
Les ménages néerlandais à double revenu et les expatriés ciblent souvent les mêmes logements prêts à emménager.
Les guerres d'enchères locales peuvent faire grimper les prix de dizaines de milliers d'euros en quelques semaines.
Pourtant, hors de ces points chauds, la demande des expatriés est négligeable. Dans de nombreuses villes et zones rurales néerlandaises, le logement reste abordable et largement accessible aux familles locales.
Démystifier le mythe : ce que disent les experts
Plusieurs économistes et institutions internationales insistent sur le fait que blâmer les expatriés simplifie à l'extrême une crise multifacette. Les principaux moteurs structurels incluent :
Déduction des intérêts hypothécaires : L'allègement fiscal sur les intérêts hypothécaires permet aux acheteurs de contracter des emprunts plus importants, gonflant la demande et la valeur des logements. Supprimer progressivement cette déduction pourrait freiner la hausse des prix sans bouleverser les propriétaires actuels.
Sous-construction chronique : Des gouvernements successifs ont promis 100 000 nouveaux logements par an mais n'ont jamais atteint cet objectif. Avec environ 400 000 logements encore nécessaires, l'offre reste gravement insuffisante.
Retards réglementaires : Des règles de zonage complexes et des procédures de permis longues peuvent ajouter des années aux projets de construction, empêchant la livraison rapide des logements.
Dans un rapport de 2024, le rapporteur spécial de l'ONU pour un logement adéquat a conclu que ce sont les décisions politiques — et non la demande des immigrés — qui sont principalement responsables de la « crise aiguë du logement » aux Pays-Bas. La pénurie s'est construite sur plus de vingt ans, avec de multiples interventions sur le marché qui ont involontairement fait monter les prix.
Propositions politiques pour stabiliser les prix
Plutôt que de cibler les expatriés, les décideurs débattent de réformes à impact plus large :
Réduire l'allègement des intérêts hypothécaires : Des partis comme GroenLinks-PvdA et le CDA proposent de réduire progressivement ou de plafonner les déductions. Les experts s'accordent à dire qu'une approche progressive protégerait les propriétaires existants tout en refroidissant le marché sur la durée.
Accélérer la construction : Assouplir les exigences de zonage et accélérer les permis peut aider les municipalités à atteindre leurs objectifs de construction. Des incitations pour des logements abordables et économes en énergie pourraient aussi attirer des investissements privés.
Promouvoir des alternatives locatives : Développer le logement social et les dispositifs de location-vente offre une soupape de sécurité pour les locataires aux revenus moyens exclus de l'achat direct.
En s'attaquant aux causes profondes — contraintes d'offre et déséquilibres fiscaux — ces mesures visent à profiter à tous les chercheurs de logement néerlandais, quelle que soit leur nationalité.
Concilier besoins économiques et équité en matière de logement
Il existe un large consensus sur le fait que les talents internationaux jouent un rôle essentiel dans l'économie néerlandaise. Les organisations patronales VNO-NCW et MKB-Nederland avertissent d'une pénurie de main-d'œuvre si les Pays-Bas deviennent moins attractifs pour les expatriés. En même temps, l'accès équitable au logement pour les citoyens néerlandais est politiquement et socialement crucial.
Trouver un équilibre signifie :
Conserver les incitations qui attirent des travailleurs qualifiés, tout en veillant à ce qu'elles ne faussent pas les marchés locaux.
Investir judicieusement les recettes fiscales — infrastructures, logement social et services communautaires.
Impliquer les municipalités dans des solutions ciblées pour les points chauds d'expatriés, comme des résidences dédiées aux expatriés ou des projets en tenure mixte.
Perspectives
Le débat autour des expatriés et de la règle des 30 % ressurgira probablement lors des élections et des revues politiques. Pourtant, les experts s'accordent à dire que démanteler cet avantage fiscal à lui seul ne résoudra pas la crise du logement. Un mélange de réformes côté offre, d'ajustements fiscaux et de processus d'urbanisme rationalisés est nécessaire pour un soulagement durable.
Que vous soyez un travailleur international cherchant à comprendre le marché néerlandais, ou une famille locale à la recherche de votre première maison, connaître ces dynamiques peut vous aider à prendre des décisions éclairées — et à plaider pour des politiques équilibrées.
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