Expatriés vs acheteurs néerlandais : comment les schémas de surenchère diffèrent sur le marché immobilier néerlandais
Les acheteurs internationaux aux Pays-Bas enchérissent au-dessus du prix demandé plus souvent mais avec des marges plus faibles que les acheteurs néerlandais, mettant en lumière des tendances de concurrence et le besoin croissant de régulation du marché.
Dernière mise à jour : 19 mars 20264 min de lecture
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Expatriés vs acheteurs néerlandais : comment les schémas de surenchère diffèrent sur le marché immobilier néerlandais
Le marché immobilier néerlandais est notoirement compétitif. Plus de 60 % des logements se vendent au-dessus du prix demandé, et les acheteurs se retrouvent souvent engagés dans des guerres d'enchères qui font monter les prix. Une enquête récente de Viisi révèle des différences intéressantes dans la manière dont les acheteurs internationaux et locaux abordent ces négociations à enjeux élevés. Comprendre ces tendances peut aider les futurs locataires, acheteurs et propriétaires bailleurs à mieux naviguer sur le marché.
La surenchère aux Pays-Bas : un aperçu
En 2024, plus des deux tiers des biens aux Pays-Bas se sont vendus au-dessus du prix affiché. Des taux d'intérêt bas, une pénurie de logements abordables et une forte demande ont poussé les acheteurs à présenter des offres largement supérieures aux prix demandés simplement pour obtenir un compromis. La surenchère, autrefois considérée comme une exception, est devenue la norme dans de nombreuses régions—en particulier dans des villes prisées comme Amsterdam, Utrecht et Rotterdam.
Comment les expatriés abordent la surenchère
Selon Viisi, 77 % des acheteurs étrangers (souvent appelés expatriés) admettent enchérir au-dessus du prix demandé pour l'achat d'un logement aux Pays-Bas. Cependant, leurs offres ont tendance à être plus prudentes que celles des ressortissants néerlandais. En moyenne, les acquéreurs internationaux dépassent le prix demandé de 7,6 %. Cette approche mesurée suggère qu'ils se préparent soigneusement, conciliant le désir de remporter une enchère et la prudence financière.
De nombreux expatriés arrivent sans le réseau de soutien informel dont bénéficient les acheteurs néerlandais, comme les conseils familiaux ou la connaissance du marché local. Pour compenser, 70 % des acheteurs expatriés font appel à un agent d'acheteurs spécialisé. Ces professionnels fournissent des analyses de marché détaillées, négocient au nom de l'acheteur et recommandent une offre optimale—autant d'éléments qui aident les expatriés à formuler des offres éclairées.
Comportement de surenchère des acheteurs néerlandais
Les ressortissants néerlandais surenchérissent également fréquemment, 70 % déclarant avoir proposé plus que le prix demandé. Leur dépassement moyen est cependant plus élevé, à 9,3 %. Les acheteurs locaux peuvent se sentir plus à l'aise dans les guerres d'enchères en raison de leur connaissance des tendances des quartiers et de relations établies avec les agents immobiliers.
Malgré cette confiance, les acheteurs néerlandais mettent en moyenne plus de temps à conclure une transaction. Les données de Viisi indiquent que les acheteurs locaux attendent environ sept mois pour voir une offre acceptée, contre seulement cinq mois pour les acheteurs internationaux. Cet écart souligne l'efficacité qu'un agent d'acheteurs peut apporter au processus.
Offres multiples et prise de décision
Les expatriés font généralement des offres sur davantage de biens—environ trois en moyenne—avant de signer un compromis. Les acheteurs néerlandais font environ 2,3 offres. Bien que multiplier les offres puisse sembler indécis, cela reflète en réalité une prise de décision réfléchie. Les acheteurs étrangers ne peuvent souvent pas se permettre d'être exclus du marché locatif pendant leurs recherches, ils examinent donc plusieurs options avant de s'engager.
Engagement à long terme des acheteurs internationaux
Une idée reçue veut que les expatriés prévoient de rester brièvement aux Pays-Bas. Cependant, l'enquête de Viisi dissipe ce mythe : 52 % des acheteurs étrangers ont l'intention de rester dans le pays plus de 20 ans, et 70 % prévoient d'y rester au moins une décennie. Ces engagements à long terme renforcent leur volonté d'investir dans un bien et de participer pleinement au marché immobilier.
Lutter contre les abus d'enchères : le centre de signalement de la VEH
La généralisation de la surenchère s'accompagne d'un risque d'abus. L'Association des propriétaires (Vereniging Eigen Huis, ou VEH) a récemment rouvert son centre de signalement des pratiques abusives lors des enchères. Les cas vont du partage d'informations confidentielles sur les offres entre agents immobiliers à l'orchestration de guerres d'enchères qui gonflent injustement les prix de vente.
Un registre obligatoire des enchères introduit par le gouvernement en 2023 oblige les agents à enregistrer toutes les offres, mais la VEH soutient que cette autorégulation n'est pas suffisante. Elle réclame des normes contraignantes, des logiciels d'enchères certifiés pour garantir la transparence, et une supervision indépendante assortie de sanctions applicables. Ces mesures visent à restaurer l'équité et la confiance pour tous les acheteurs.
Ce que cela signifie pour les locataires et les acheteurs
Que vous soyez un nouvel arrivant international ou un résident néerlandais de longue date, le climat immobilier actuel exige une planification stratégique :
Envisagez d'engager un agent d'acheteurs pour obtenir des informations sur le marché et négocier plus efficacement.
Étudiez les prix de vente récents dans votre quartier cible pour évaluer des niveaux d'offre réalistes.
Suivez toutes les offres et communications—les registres obligatoires peuvent vous aider à vérifier l'équité du processus.
Soyez prêt à faire plusieurs offres si votre première proposition n'est pas acceptée, et fixez toujours un plafond clair pour éviter de dépasser votre budget.
En restant informé et en tirant parti d'un soutien professionnel, vous pouvez affronter les guerres d'enchères avec plus de confiance et trouver le logement adapté à un prix équitable.
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